一篇报告看懂一家房企系列（16）：新城控股：深耕长三角，拿地强度回升

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 ■公司总览。1）历史沿革。公司于1993年成立于江苏常州，主要从事住宅开发、商业开发及商业运营管理，总部位于上海。2012年，新城发展于港交所上市，2015年新城控股集团于上交所上市。2019年合约销售额2709亿元，排名前20。2）公司治理。根据公司2020年8月公布的债券募集说明书披露，截至 2020 年 3 月末，公司控股股东为富域发展集团有限公司，持股比例为 61.06%。公司实际控制人为王振华先生。公司为“战略总部+区域（城市）事业部+项目”三级组织架构。3）业务概览。公司以房地产开发为核心主业，2020H1房地产开发占营业收入的90.9% ■历史报表视角下的信用资质分析。1）从资产可持续来看，①存货方面，公司存量土储聚焦二线、三四线城市，重仓长三角城市圈，主要集中在常州、苏州、天津、昆明等城市；项目开发周期中位数为2.5年，低于样本房企开发周期中位数3.2年；2020H1公司静态利润空间为9634元/方，较去年有所提升；2020H1公司拿地强度上升至56.1%，高于监管红线；2019年公司土储倍数为5.1倍，土储资源较丰富。②固定资产和投资性房地产方面，公司商业项目聚焦三四线城市，重仓长三角城市圈，主要集中在常州、台州、镇江、连云港等城市。截至2020H1，公司租费收入为21.5亿元，同比增长22%，出租率为96.1%。2）从广义负债可持续来看，①债务结构方面，公司较为依赖债券融资，有息负债抵质押率偏高，短债占比相对偏低。②偿债能力方面，2020H1公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为1.3倍、55.1%、78.2%，其中剔预资产负债率高于监管红线。③表外不确定性方面，公司少数股东权益、其他应付款占比高于TOP20中位数水平；2020H1对外担保/净资产较去年末小幅下降4.2%至29.2%。 ■未来经营视角下的信用资质变化。1）未来资产可持续：①拿地方面，公司今年拿地能级有所上升；仍集中于长三角城市圈，在西北、中原、滇黔地区布局占比有所提高；1-10月拿地强度为39.2%，较去年上升16.8个百分点。②销售方面，1-10月全口径销售金额为1908亿元，同比下降14.2%，完成全年销售目标的76.3%。2）广义负债可持续：2020年以来公司积极发行海外债、ABS、超短融及公司债，1-10月累计获得净融资41.2亿元，发行利率有所下行，发债久期整体拉长；3）公司治理可持续方面，高层变动方面，2020年袁伯银先生、陈德力先生先后辞去公司董事及联席总裁职务；多元化方面，公司不断加大多元化业务布局，商业地产发展较快。 ■风险提示：数据统计偏差、公司披露数据不完整、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2020年12月04日 新城控股：深耕长三角，拿地强度回升 ——一篇报告看懂一家房企系列（16） Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 中骏集团深度报告：重仓长三角和海西，销售稳步回升——一篇报告看懂一家房企系列（15） 2020-12-03 绿城中国深度报告：融资结构稳定，加大长三角布局|一篇报告看懂一家房企系列14 2020-12-01 祥鑫转债——汽车+5G通讯双轮驱动 2020-11-30 再论出口：收入效应与替代效应 2020-11-29 中梁控股深度报告：拿地强度上升，加大三四线布局 ——一篇报告看懂一家房企系列（13） 2020-11-28 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 公司总览............................................................................................................................ 4 1.1. 历史沿革 ................................................................................................................... 4 1.2. 公司治理 ................................................................................................................... 4 1.2.1. 实际控制人 ...................................................................................................... 4 1.2.2. 管理架构 .......................................................................................................... 5 1.3. 业务概览 ................................................................................................................... 5 2. 分析方法介绍：从“可持续性”看新城控股 ....................................................................... 6 3. 公司可持续性和信用资质分析 ............................................................................................ 7 3.1. 历史报表视角下的信用资质分析 ................................................................................ 7 3.1.1. 资产可持续 ...................................................................................................... 7 3.1.1.1. 存货 .............................................................................................................. 7 3.1.1.2. 固定资产和投资性房地产 .............................................................................. 9 3.1.2. 广义负债可持续 ............................................................................................. 10 3.1.2.1. 债务结构 ..................................................................................................... 10 3.1.2.2. 偿债能力 ......................................................................................................11 3.1.2.3. 表外不确定性 .............................................................................................. 12 3.2. 未来经营视角下的信用资质变化 .............................................................................. 13 3.2.1. 资产可持续 .................................................................................................... 13 3.2.1.1. 拿地 ............................................................................................................ 13 3.2.1.2. 资产出售 ..................................................................................................... 14 3.2.1.3. 销售 ............................................................................................................ 14 3.2.1.4. 回款率 ........................................................................................................ 15 3.2.2. 广义负债可持续 ............................................................................................. 15 3.2.2.1. 融资渠道 ..................................................................................................... 15 3.2.2.2. 融资成本 ..................................................................................................... 16 3.2.2.3. 融资期限结构 .............................................................................................. 16 3.2.3. 公司治理可持续 ............................................................................................. 17 3.2.3.1. 控股结构 ..................................................................................................... 17 3.2.3.2. 高层变动 ..................................................................................................... 17 3.