兰州2020年上半年房地产市场运行报告

FORFUTUREPOLY INVESTMENT CONSULTANCY2020年7月寒夜终归明，纱窗曙色新———兰州市2020年上半年房地产市场报告及展望 FORFUTUREFORFUTURE全国宏观行业大势环境 01宏观政策：经济韧性较强、处于稳步复苏阶段，内需持续边际修复、制造业行业分化-6.30 -7.70 -13.50 -30-25-20-15-10-5051015固定资产投资完成额:累计同比出口金额:累计同比社会消费品零售总额:累计同比图：“三驾马车”增速情况（%）28.0033.0038.0043.0048.0053.0058.00图：我国制造业与服务业PMI非制造业PMI:服务业制造业PMI➢PMI、三驾马车等各项指标降幅持续收窄，反映我国经济正在稳步复苏。从制造业PMI来看，生产端回暖明显，连续3个月在荣枯线以上，但需求端恢复慢于生产，外部需求恢复仍存较大不确定性。出口表现韧性体现我国全产业链优势，然而全球经济增长约束下，新出口订单指数已连续5个月处于收缩区间，出口-制造业链条复苏仍有隐忧。指标5月4月3月制造业生产53.253.754.1新订单50.9 50.2 52.0 新出口订单35.333.546.4非制造业建筑业60.8 59.7 55.1 服务业52.3 52.1 51.8 数据来源：保利投顾研究院整理3 01宏观政策：主线切换：宽货币→宽财政+宽信用，流动性扩张空间趋小数据来源：保利投顾研究院整理1.31.82.32.83.33.8国债到期收益率:10年SHIBOR:1年银行间质押式回购加权利率:7天图：市场利率变化情况5月中下旬开始爬升图：2020年上半年货币财政政策环境变化13.7144.898.70 11.10 -1.004.009.0014.0019.0024.000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00100.002019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-05右轴：社融增速（%）左轴：M2同比（%）6月宽信用①普惠小微企业信用贷款支持工具，②信用贷款延期支持工具2月MLF降10bp1月全面降准50bp4月定向降准50bpMLF降20bp5-6月MLF维持3-5月政治局/两会提宽财政①提升财政赤字率；②发行疫情特别国债；③发行地方政府专项债；④减税降费宽货币宽财政+宽信用4➢一季度，货币扩张为宏观政策主线，连续降准降息，1-5月M2同比为11.1%（去年末为8.7%）；社融规模增速为45%（去年末为13.7%），带动市场利率走低；二季度则走向“宽财政+宽信用”，5-6月LPR维持不变，财政投入新增6.1万亿元，当前财政政策扩张之下，市场利率边际抬升，货币宽松空间趋于收敛。 01宏观政策：中央基调：供应端、需求端边际放宽→中性处理、以稳为主，下半年再放松可能性低图：2020年以来中央对房地产政策基调变化➢回顾上半年，房地产行业政策思路经历三个阶段：①疫情初期，房企经营承压，以房企端支持为主，如土地金延期、预售宽松等；②疫情逐步缓解，以刺激需求端为主，如人才购房补贴等；③市场复苏明显后，底线放松+边际收紧并存。地产需求修复较好、行业韧性较强，货币供应扩张客观利好，当前中央对地产中性处理，下半年边际放松概率较小。3月政治局会议4月政治局会议5月两会坚定“房住不炒”、“因城施策”促进房地产市场平稳发展重提坚持“房住不炒”促进房地产市场平稳发展未提及房地产内容以稳为主，防大起大落资料来源：保利投顾研究院整理图：应对新疫情政府出台政策时间轴62017191191010910636854356211124411340510152025支持或放松类收紧类第一阶段房企端支持为主第二阶段需求端刺激为主第三阶段中性处理，有收有紧•无锡加大融资支持；•佛山三水1/4可预售；•南昌降低保证金；•湖州缓交地价等•浙商银行首付调整；•厦门人才购房补贴；•抚州购房补贴；•杭州人才补贴等放松类•北京优化人才落户限制；•广州、宁波、山东等放宽落户限制；•淮安外地人购房不用缴纳社保；•上海减轻房企入市成本收紧类•深圳严查房抵贷买房情况；•佛山收紧公积金贷款发放；•北京加强公积金个人住房贷款审核；•河南周口发文整顿房地产市场乱象5 01宏观政策：房贷利率维持非对称下调，限贷政策为政策底线、放松敏感➢作为房贷利率的“锚”，5年期LPR上半年累计下调15bp，带动首套房贷利率累计下调23bp、2套下调22bp，而近两个月，政策利率维持不变，预计后续房贷利率进入平台期。而疫情初期，地方及银行试探性放松限贷政策被接连叫停，可见降低首付政策敏感度仍高、调整空间有限。政策类型城市内容降首付政策发文均被撤回/澄清驻马店首套公积金贷款首付比例由三成调降至二成；公积金贷款额度由45万上调至50万浙江未限购城市，首套首付比例降至两成；二套房首付比例由六成降至三成宝鸡积极争取降低首套房贷款首付比例；调整公积金贷款额度，最高额度由40万提高至50万荆州撤回此前提高公积金贷款额、降低首付比例等政策（实际仅公积金贷款上调5万至50万）山东泰安宁阳首套首付比例最低20%，二套首付比例最低30%；取消二手房限售广东中山非本市居民一套在供但中山无房，首付可四成天津拥有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭，再购房首付比例由六成降至四成湖州银行首套房由最低三成下调至最低两成，二套房由四成下调至最低三成浙商银行均涉及首付降低问题，相继叫停或澄清绍兴工行深圳建行表：2月至今各地降首付相关政策情况数据来源：保利投顾研究院整理图：近期LPR及全国房贷利率走势5.66%5.32%5.28%6.02%5.63%5.60%4.85%4.65%3.80%4.30%4.80%5.30%5.80%6.30%首套平均房贷利率全国二套房贷平均利率贷款市场报价利率(LPR):5年6 宏观行业环境小结行业环境外围环境国内环境⚫全球疫情阶段性反复、步入经济衰退成定局，通过出口-制造业向我国传导压力影响⚫经济：韧性较强、处于稳步复苏阶段，内需持续边际修复、制造业行业分化⚫政策：宽货币转向宽财政+宽信用，流动性最宽松的时点或已过去影响⚫基调：中性处理、以稳为主，再放宽可能性较小⚫行业政策思路转变：房企端支持→需求端刺激→有松有紧；近期大部分城市以人才/落户政策边际松动，部分较热城市政策边际收紧⚫地产金融环境：房企融资量升价跌，带动土地市场火热；居民房贷利率随大势环境维持非对称下调，限贷放宽是政策红线、短期空间较小展望下半年宏观行业环境：①宏观经济形势仍存不确定性，对房地产行业的传导机制是双向的：疫情对就业及收入冲击毋庸置疑，购房需求基数受影响，后续修复程度仍处不确定性；经济复苏向好，流动性最宽松时点或过去。②行业韧性较强，中央采取中性政策基调：地产相对复苏较快，当前调控政策坚持有底线放松，以稳为主、一旦过热则预期边际收紧，房企融资或边际趋紧，房贷利率维持相对低位、进入平台期。宏观经济环境7 02受疫情冲击程度及修复进展——全国市场成交持续修复至正常水平，下半年供应预期将放量、市场竞争态势增强数据来源：保利投顾研究院整理➢整体看，1-5月全国商品住宅销售面积同比降11.8%。回顾上半年，2月楼市进入“停摆期”，3、4月前期抑制需求入市、楼市进入“技术性反弹”阶段，5、6月一二线及强三线成交持续回温、基本修复至正常水平。去年以来，新开工面积增速保持高位、疫情后较快恢复，预计下半年供应将持续放量，成交量或维持5、6月态势，但竞争烈度进一步增强。图：房地产新开工及商品住宅销售面积累计增速情况-50-40-30-20-1001020302017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1-2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1-2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1-2月2020年3月2020年4月2020年5月房地产新开工施工面积累计增长(%)商品住宅销售面积累计增长(%)1483 -80%-60%-40%-20%0%20%40%050010001500200025002017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-05商品房成交面积（万㎡）同比图：30大中城市月度商品房成交面积及同比17年H19067万㎡↓33%17年H29111万㎡↓34%18年H17585万㎡↓16%18年H29646万㎡↑6%19年H18379万㎡↑10%19年H29622万㎡0%20年H16497万㎡-12% 02受疫情冲击程度及修复进展——分区域华东引领、热度最高，华北、西部、华南逐步回温，中部修复时点晚但快，东北恢复较慢-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%东北华北华东华南西部中部图：分区域销售面积累计同比注：华北：北京、天津、山东、山西；华东：上海、江苏、浙江、安徽；中部：河南、江西、湖北、湖南；华南：广西、广东、海南、福建数据来源：保利投顾研究院华东：-7%华北：-10%西部：-11%华南：-14%中部：-19%东北：-22%➢华东区域率先回暖，当前市场热度最高，核心城市及周边三四线成交同比增加；华北区域核心城市升温明显，带动周边三四线明显放量；西部区域分化，成都热度高，重庆稳中回升，西安恢复较弱；华南区域核心及周边城市恢复较好，但三四线市场氛围相对偏弱；华中区域恢复时点较滞后，但恢复较快；东北区域因疫情反复、整体恢复较慢。 02受疫情冲击程度及修复进展——分线一二线率先启动修复、目前恢复至正常水平，三四线修复时点滞后且进度较缓➢根据监测典型城市，5月一线成交量同比降幅收窄至-6%，供应限制成交放量，实际市场热度较高；二线成交同比转正；而三四线楼市修复启动时间滞后于一二线城市、且目前仍未至正常水平。全国1-5月商品住宅销售面积同比下降11.8%，降幅收窄7%，亦从侧面验证：广大三四线城市受疫情冲击程度更大、整体修复进度亦普遍慢于一二线城市。数据来源：保利投顾研究院整理图：分线城市商品房成交同比表现（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%一线成交同比二线成交同比三四线成交同比数据说明：统计包含37城数据，一线4城，二线19城，三四线14城，其中二线涵盖南京、杭州、武汉、成都、青岛、苏州、福州、长春、南昌、济南、南宁、宁波、合肥、长沙、大连、昆明、太原、兰州、重庆；三四线涵盖东莞、佛山、惠州、岳阳、温州、泉州、赣州、珠海、常州、绍兴、湖州、烟台、中山、常熟一线供应制约明显时间2020年1月2月3月4月5月一线供应同比-30%-66%-58%-17%/一线成交同比-16%-42%-43%-24%-6%二线成交同比-17%-68%-25%-13%3%三四线成交同比-18%-78%-29%-25%-10% 03当前市场特征：①部分城市限价放松支撑房价上行，低价走量仍是主流➢70城房价指数连续上涨、上涨城市数量增加，主要由部分城市限价放松驱动（一方面政府为了解决高价地入市，将板块备案价红线抬高，另一方面政府规定定期内价格可上涨一定幅度）；并非价格实质性上涨，据保利投顾研究院监测，全国以价换量或低价走量仍是主流，特别是三四线城市，价格普遍仍处于调整中。57 0.50 -0.20.00.20.40.60.81.01.21.41.6010203040506070802017-012017-032017