经营依旧稳健，融资优势明显

地产 2020年08月28日 万科A (000002) 经营依旧稳健，融资优势明显 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 公司报告 公司半年报点评 公司报告 公司半年报点评 强烈推荐（维持） 现价：26.95元 主要数据 行业 地产 公司网址 www.vanke.com 大股东/持股 深圳地铁集团/28.69% 实际控制人 总股本(百万股) 11,618 流通A股(百万股) 9,715 流通B/H股(百万股) 1,894 总市值（亿元） 3,035.64 流通A股市值(亿元) 2,618.24 每股净资产(元) 16.84 资产负债率(%) 83.9 行情走势图 相关研究报告 《万科A*000002*业绩整体稳健，拿地权益回升》 2020-04-28 《万科A*000002*基本盘扎实稳健，多元化助基业长青》 2020-04-12 《万科A*000002*基本面巩固提升，多元化持续向好》 2020-03-18 《万科A*000002*业绩整体靓丽，财务状况稳健》 2019-10-24 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 郑南宏 一般从业资格编号 S1060120010016 ZHENGNANHONG873@PINGAN.COM.CN 投资要点 事项： 公司公布2020年半年报，上半年实现营收1463.5亿元，同比增5.0%，归母净利润125.1亿元，同比增5.6%，对应EPS1.11元/股，符合市场预期。 平安观点：  业绩平稳增长，未结资源充足。公司上半年营收同比增长5.0%，归母净利润增长5.6%；扣非后归母净利润同比增长3.1%。业绩增速较上年同期放缓主要因：1）疫情影响竣工结算节奏，上半年竣工1074.5万平方米，同比仅增1.4%，完成全年计划32.4%(2019年同期34.5%)；2）受结算结构影响，房地产开发及相关资产经营业务结算毛利率较2019年同期下降4.2个百分点至为24.1%。期末集团并表已售未结资源达6953.3亿元，较上年末增长14.2%，为未来业绩释放奠定基础。  销售趋势逐步向好，新开工完成度仍高。受新冠疫情影响，上半年公司实现销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%；销售面积2077.0万平米，同比下降3.4%；销售均价15430元/平，较2019年全年上升0.6%。分阶段看，公司5月单月销售额实现同比转正，6-7月分别同比增长10.5%、22.5%，销售逐步向好。受疫情影响，上半年新开工面积1835.6万平方米，同比降6.0%，完成全年计划62.8%(2019年同期54.1%)。  坚持审慎投资，下半年或趋积极。上半年土地市场持续火热背景下，公司坚持理性投资，新增土储建面980.2万平，同比下降28.6%，拿地销售面积比为47.2%，较2019年全年下降43.2个百分点；平均楼面地价6368元/平，地价房价比41.3%，较2019年全年上升0.5个百分点。随着融资端逐步收紧，土地市场回归平稳，叠加销售持续恢复，预计下半年公司拿地将趋于积极，7月单月新增土储建面494.9万平，单月拿地销售比达到126%，拿地力度明显加大。 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元) 297679 367894 446112 537199 631566 YoY(%) 22.6 23.6 21.3 20.4 17.6 净利润(百万元) 33773 38872 45995 52952 60411 YoY(%) 20.4 15.1 18.3 15.1 14.1 毛利率(%) 37.5 36.2 35.5 35.1 34.7 净利率(%) 11.3 10.6 10.3 9.9 9.6 ROE(%) 20.9 20.4 19.8 19.1 18.3 EPS(摊薄/元) 2.91 3.35 3.96 4.56 5.20 P/E(倍) 9.3 8.1 6.8 5.9 5.2 P/B(倍) 2.0 1.7 1.4 1.2 1.0 -10%0%10%20%30%Aug-19Nov-19Feb-20May-20万科A沪深300证券研究报告 万科A﹒公司半年报点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 9  多元化业务延续较好发展势头。期内万科物业实现营收67.0亿元，同比增长26.8%，新签约建筑面积0.53亿平米，累计签约建筑面积6.8亿平米，在管面积5.2亿平；泊寓新增开业1.89万间，累计开业12.7万间；商业业务（含非并表项目）实现营收30.5亿元，同比增长0.3%，整体出租率90.6%，期末累计开业商业面积836万平，同比增加11.1%；物流仓储服务新开业高标库115万平，期末累计开业616万平（含冷库），其中高标库稳定期出租率89.1%，冷库稳定期使用率81.5%，万纬物流管理项目（含非并表项目）实现租金及服务收入8.3亿元，同比增长36.9%。  在手现金充足，净负债率处行业低位。公司坚持以现金流为基础的真实价值创造，不断提高资金管理的计划性和精细度。报告期内，本集团实现经营性现金净流入226.1亿元，期末在手现金1942.9亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和968.2亿元；一年以上有息负债1761.6亿元，占比为64.5%，长短期债务结构合理；期末净负债率27%，较上年末下降6.9个百分点，继续保持行业低位。  投资建议：维持原有盈利预测，考虑期内万科企业行使超额配售权，按最新股本计算，预计2020-2022年公司EPS分别为3.96元、4.56元、5.20元，当前股价对应PE分别仅6.8倍、5.9倍和5.2倍。短期来看，行业融资端或将收紧背景下，公司财务结构稳健、融资成本占优，有望把握潜在的拿地窗口期、进一步提升市场份额；中长期来看，中央坚持“稳地价、稳房价”等导向下，行业将从粗放型发展向精细化运营转变、由土地红利向管理红利、品牌红利迈进，房企拿地容错率大幅下降。公司融资管控、品牌优势突出，稳健经营、居安思危的基因更契合未来行业发展趋势，同时多元化布局打开新的增长空间，有望进一步扩大行业领先优势，维持“强烈推荐”评级。  风险提示：（1）若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期，或令公司销售承压，同时开工进一步延期，也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响；（2）受疫情影响，若行业需求释放持续低于预期，房企普遍以价换量，可能带来公司项目减值风险；（3）2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来公司毛利率面临下滑风险。 万科A﹒公司半年报点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 9 图表1 万科2020H1营收同比增长5.0% 资料来源:公司公告，平安证券研究所 图表2 万科2020H1归母净利润同比增长5.6% 资料来源:公司公告，平安证券研究所 图表3 万科2020H1销售额同比降4% 资料来源:公司公告，平安证券研究所 8.1%33.6%23.0%1.0%22.6%23.6%5.0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0002014201520162017201820192020H1营收（亿元）同比4.1%15.1%16.0%33.4%20.4%15.1%5.6%0%5%10%15%20%25%30%35%40%0501001502002503003504004502014201520162017201820192020H1归母净利润（亿元）同比21512615364852996069.56308.43204.825.9%21.5%39.5%45.3%14.5%3.9%-4.0%-10%0%10%20%30%40%50%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002014201520162017201820192020H1销售额（亿元）同比 万科A﹒公司半年报点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 4 / 9 图表4 万科2020H1销售面积同比下降3.4% 资料来源:公司公告，平安证券研究所 图表5 万科历年销售均价走势 资料来源:公司公告，平安证券研究所 图表6 万科2020H1新增土储建面同比下降28.6% 资料来源:公司公告，平安证券研究所 1806 2067 2765 3595 4037.74112.22077.021.2%14.4%33.8%30.0%12.3%1.8%-3.4%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5002014201520162017201820192020H1销售面积（万平米）同比11,909 12,649 13,190 14,739 15,032 15,341 15,430 02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0002014201520162017201820192020H1销售均价（元/平米）销售均价（元/平米）897 2276 3157 4615 4681 3717 980.2-71.7%153.8%38.7%46.2%1.4%-20.6%-28.6%-100%-50%0%50%100%150%200%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0002014201520162017201820192020H1新增土储建面（万平米）同比 万科A﹒公司半年报点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 5 / 9 图表7 万科历年新增土储地价房价比 资料来源:公司公告，平安证券研究所 图表8 万科2020H1新开工同比下降6% 资料来源:公司公告，平安证券研究所 图表9 万科2020H1竣工同比增长1.4% 资料来源:公司公告，平安证券研究所 0%10%20%30%40%50%60%2014201520162017201820192020H1地价房价比地价房价比17282127313736524992.84241.11835.62921.2-18.9%23.1%47.5%16.4%36.7%-15.1%-6.0%-31.1%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%01,0002,0003,0004,0005,0006,0002014201520162017201820192020H12020E新开工面积（万平）同比138517292237230127563,007.91074.53319.36.3%24.8%29.4%2.9%19.8%9.1%1.4%10.4%0%5%10%15%20%25%30%35%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5002014201520162017201820192020H12020E竣工面积（万平）同比 万科A﹒公司半年报点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 6 / 9 图表10 万科历年预收账款及合