地产行业月报：楼市延续复苏，估值仍处低位

地产行业月报楼市延续复苏，估值仍处低位平安证券研究所地产团队2020年7月24日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款 2核心摘要本月观点：随着楼市持续复苏，部分城市出现过热迹象，6月以来偏紧类政策出台频率提升，后续热点城市不排除进一步收紧可能，但考虑大部分城市楼市整体仍平稳，预计政策端短期中性为主。板块投资方面，短期基本面改善助估值修复逻辑仍在，同时大盘震荡加剧背景下，地产低估值、高股息率的避险优势凸显，建议关注：1）销售及业绩较佳的优质房企如中南建设、龙光集团、天健集团；2）低估值、高股息率的万科、保利、金地等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。政策：偏紧类占比上升，热点城市存收紧可能。6月涉房政策（含中央及地方）中偏紧类占比37%，较5月提升8.5个百分点，二季度以来全国楼市逐步企稳，而部分城市出现过热迹象，“房住不炒”总基调下，热点城市不排除调控收紧可能。资金：稳健偏宽松，进一步改善空间有限。6月全国房贷利率延续下行趋势；房企境内债、境外债、信托发行224亿元、56亿美元、1219亿元，环比降26.5%、升136.8%、115.5%，融资成本环比升0.35个、2.35个、降0.33个百分点。流动性稳健偏宽松下，房地产行业亦有望受益，但由于行业金融监管依旧严格，预计后续改善空间有限。楼市：延续回暖，短期高推盘形成支撑。6月50城新房月日均成交同比升12%，环比增6个百分点，重点城市推盘及取证均创年内新高，供应加大叠加市场热度延续，短期成交有望维持高位。6月百城住宅均价15461元/平米，环比升1.18%，调控收紧下预计以稳为主。地市：热度持续，下半年趋于平稳。6月百城土地成交建面环比升36.8%，溢价率升0.95个百分点至16%，热度依旧延续。但成交价环比降9.3%、流拍率升至13%，显示持续升温态势趋缓。随着部分城市收紧竞拍条件、新增土储难以转化为年内销售及中期销售恢复放缓影响投资预期，下半年土地市场将趋于平稳。房企：下半年销售压力较大，拿地力度微增。30家主流房企1-6月销售额同比增2.2%，考虑全年目标，下半年增速需不低于22.7%，前6月目标完成率40%，略低于2019年同期（44.5%）。6月50强拿地销售面积比76%，环比微升0.4个百分点，下半年地市趋稳情形下，龙头房企或择机拿地。板块表现：6月申万地产板块涨4.6%，跑输沪深300。截至7月23日，地产板块PE（TTM）9.91倍，估值处于近五年27%分位。风险提示：1）供货及交付节奏不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利率下滑风险。 政策：出台频率进一步降低，偏紧类占比提升3资料来源：各政府网站，平安证券研究所据不完全统计，6月涉房类政策（含中央及地方）共27项，其中偏松类政策11项，占比41%，偏紧类10项，占比37%。6月政策出台数量较5月进一步下降，在楼市恢复过程中，偏紧类政策占比有所提升。中央层面延续“房住不炒”基调，6月1日八部委发文把经营重心和信贷资源从偏好房地产与地方政府融资平台转移到实体经济领域，6月24日银保监会开展银行保险业市场乱象整治“回头看”，7月17日银保监会再次强调商业银行互联网贷款资金不得用于购房及偿还住房抵押贷款。6月以来中央层面主要政策、会议时间会议或报告名称主要内容6月1日《关于进一步强化中小微企业金融服务的指导意见》把经营重心和信贷资源从偏好房地产、地方政府融资平台，转移到中小微企业等实体经济领域，实现信贷资源增量优化、存量重组6月24日《中国银保监会关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》坚持“房住不炒”政策。整治表内外资金直接或变相用于土地出让金或土地储备融资、违规向“四证”不全房地产开发项目提供融资等7月16日上半年央企经济运行情况新闻发布会继续严控非主业投资比例和投向，持续加强对金融、房地产等高风险领域的项目监管力度7月17日《商业银行互联网贷款管理暂行办法》商业银行互联网贷款资金不得用于购房及偿还住房抵押贷款6月偏紧类涉房政策环比增多64511810548232614110102030405060701月2月3月4月5月6月项中性偏松偏紧 4资料来源：各政府网站，平安证券研究所6月以来部分城市收紧调控情况政策：地方因城施策，热点城市存收紧可能性省/市时间主要内容南京6月5日新推地块限房价、竞地价海南6月8日严控房地产，土地资源有限，不能成为房地产加工厂深圳光明区6月11日严格落实“房住不炒”，持续加大商品房供应杭州7月2日高层次人才限售5年，提高无房家庭认定标准，公开摇号加大无房家庭倾斜力度东莞7月2日限定商品住宅销售价格（如首期申报不超过同地区前三月均价10%），精装修价格限定2000元/平米宁波7月6日扩大限购地域范围郑州7月13日开展房地产市场秩序专项检查内蒙古7月14日取消借款人“同户籍”家庭成员购房也可使用公积金贷款政策，停止向购买第三套及以上缴存职工家庭发放公积金贷款深圳7月15日提高限购、限贷标准，延长增值税免征年限，收紧普通住宅认定标准从地方政策来看，一方面，6月部分城市仍继续出台放宽落户、人才引进政策，以期吸引人才、保障区域楼市中长期平稳健康发展，如南宁调整高层次人才购房补贴条件、江门实施“零门槛”落户、义乌放宽人才购房补助申领条件等。另一方面，随着楼市、地市升温，部分热点城市亦逐步收紧调控。考虑二季度以来全国楼市逐步企稳，而部分城市出现过热迹象，在“房住不炒”总基调下，热点城市不排除进一步收紧可能性。 8%9%10%11%12%13%14%2002102202302402502602702802018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-06万亿元社会融资规模存量同比资金：流动性整体充裕，延续中性偏宽松格局5资料来源：Wind，平安证券研究所整体流动性环境延续宽松，6月M2同比增长11.1%，连续4个月超两位数增长；社融存量同比增长12.8%，增速较5月提升0.3个百分点。7月1年期LPR、5年期及以上LPR分别报价3.85%、4.65%，均较6月持平。6月易纲行长在陆家嘴金融论坛上表示，预计全年人民币贷款新增近20 万亿元，社会融资规模的增量将超过30 万亿元；同时郭树清主席强调十分珍惜常规状态的货币财政政策，不会搞大水漫灌，更不会搞赤字货币化和负利率。考虑当前经济仍处弱复苏状态，预计整体资金环境有望保持稳健略偏宽松格局。6月M2同比增速维持高位7月LPR报价持平上期6月社融存量增速延续上行67891011122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-06%M2:同比M2:同比4.154.154.154.054.053.853.853.853.854.80 4.80 4.80 4.75 4.75 4.65 4.65 4.65 4.65 3.03.23.43.63.84.04.24.44.64.85.02019-112020-012020-032020-052020-07%贷款市场报价利率(LPR):1年贷款市场报价利率(LPR):5年 资金：境外债、集合信托发行环比增加，境内债略有下降6资料来源：Wind，用益信托网，平安证券研究所房地产债券及信托发行规模走势（月）6月房企境内发债224亿元，环比降26.5%，境外发债56亿美元，环比升136.8%。6月集合信托发行1219亿元，环比升115.5%，或因监管收紧前集中发行所致。考虑下半年债券到期规模仍相对较大（境内债预计到期2337亿元、境外债156亿美元），预计房企债券融资态度仍将保持积极。信托方面，受监管收紧影响，6月高发行规模或难以持续。房地产债券及信托到期情况02040608010012014016018020002004006008001000120014002019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-06境内债发行金额（亿元）集合信托发行金额（亿元）海外债发行金额（亿美元，右轴）010203040506001002003004005006007008009002020-012020-032020-052020-072020-092020-11境内债（亿元）集合信托（亿元）海外债（亿美元，右轴） 资金：房贷利率继续下移，境内外融资成本环比上升7资料来源：Wind，平安证券研究所首套及二套房贷平均利率持续下行房企债券融资利率环比上升6月全国首套房贷利率5.28%、二套房贷利率5.60%，连续7个月下行；7月进一步降至5.26%、5.58%。6月房企境内债平均发行利率4.66%，环比升0.35个百分点；由于5月境外发债恢复初期债券发行量较少且以优质房企为主、导致平均成本较低，6月境外债平均发行利率8.68%，环比升2.35个百分点；6月集合信托平均发行利率7.57%，环比降0.33个百分点。往后看，在整体稳健偏宽松的金融环境中，房地产行业亦有望受益，但针对行业的金融监管依旧严格，预计房企融资改善空间有限，同时考虑7月5年期及以上LPR报价持平上期，后续房贷利率降幅亦将相对受限。77.27.47.67.888.28.48.64567891011122019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-05%%境内债平均发行利率境外债平均发行利率集合信托平均年收益率（右轴）5.285.265.605.584.95.05.15.25.35.45.55.65.75.85.92019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-07%首套平均房贷利率全国二套房贷平均利率 楼市：销售持续回暖，短期高推盘形成支撑8资料来源：各地房管局，平安证券研究所6月重点50城新房月日均成交9179套，同比增长12%，增速较5月提高6个百分点；其中，一、二、三线城市同比降4.4%、升16.4%、升13.2%，增速较5月提高1.1个、8.9个、5.1个百分点；6月重点20城二手房月日均成交3239套，同比增长17.2%，增速较5月提高26.6个百分点。统计的16家主流房企2020年合计计划推盘量同比增16%，考虑一季度受疫情影响，推盘量较小，预计下半年主流房企推盘将更高，叠加市场热度延续，短期成交有望维持高位。统计的50城新房7月前18天日均成交同比升6.6%，延续正增长。50城商品房月日均成交套数同比20城二手房月日均成交套数同比主流房企2020年可售同比增长16%0%10%20%30%40%50%60%010002000300040005000600070008000900010000融创中国旭辉中海（港币）融信中国雅居乐越秀合景泰富佳兆业中国奥园碧桂园（权益）华润置地龙湖世茂中国金茂宝龙禹洲整体2020年可售（亿元）2020年可售货值同比-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2019.32019.52019.72019.92019.112020.12020.32020.52020.7新房月日均成交同比一线二线三线-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%2019/042019/072019/102020/012020/042020/07二手房月日均成交套数同比二手房月日均成交套数同比 楼市：推盘创年内新高，后续有望保持较快节奏9资料来源：中指院，平安证券研究所注：2月缺乏每周推盘数据，仅披露2.24-3.8两周合计推盘2219套年中销售节点下推盘力度持续加大，6月重点城市周均推盘1.4万套，环比升51.9%，创年内新高。7月推盘较6月有所放缓，或存在提前释放可能性。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍有望保持较快推盘节奏。6月重点城市周均开盘去化率64%，环比降2.8个百分点，仍处2019