免责声明报告中包含的信息仅供您参考，并非旨在或也不会创建/诱发任何具有约束力的法律关系。报告中提供的信息或意见并不构成本文中提到的认购，购买或出售电子投资产品的投资建议，要约或邀请。它与您的特定投资目标，财务状况以及您的任何特定需求无关。本文包含的信息基于从公认的统计服务，发行人的报告或通讯或其他认为可靠的来源获得的数据。但是，辉立证券（香港）有限公司（“ PSHK”）不验证此类信息。 PSHK不保证其准确性或完整性，也不对因依赖其中的内容而造成的任何损失负责。本质上非事实的任何陈述仅构成当前观点，并随时可能更改。因此，对于由于此信息而直接或间接引起的任何损失，概不提供任何保证，也不承担任何责任。投资有投资风险，包括可能投资本金的损失。产品的价值和从中获得的收入可能会上升也可能下降。您可能希望在做出购买或投资本文所述投资产品的承诺之前，向独立财务顾问寻求建议。PSHK及其任何成员在任何情况下均不会因您依赖报告中的任何信息和/或材料而产生或与之相关的任何直接/间接或任何其他形式的损害赔偿。“按原样”提供的信息和/或材料，不作任何形式的明示或暗示保证。特别是，对于此类信息和资料，不提供有关准确性或适用性的保证。国际投资具有固有的风险，可能使此类投资不适合某些客户。这些包括，例如，经济，政治，货币汇率波动，以及有关国际证券信息的有限获取。我们建议您就此或其他投资获得财务顾问的建议，以符合您的财务资源和风险偏好。PSHK（或其附属公司之一）或其官员，董事，分析师或雇员可能在此处提及的证券或商品中拥有职位，并且可以作为委托人或代理商买卖此类证券或商品。 PSHK或其附属公司的雇员，分析师，高级职员或董事可以担任本报告中提及的公司的董事。本报告中表达的信息和意见均不构成买卖任何证券的诱因。在某些情况下，基本，技术和定量意见可能不一致。该公司（或其附属公司之一）可能会不时为报告中提到的任何公司提供投资银行或其他服务，或向其征求投资银行或其他业务。编者：舒家祥电话：+ 852-2277-6678电子邮件：foreignstock@phillip.com.hk 2020年7月22日吉宝DC REIT未来资产类别的溢价新加坡|房地产（房地产投资信托）| 1H20结果1H20 DPU为4.375美分，占FY20e DPU预估的49％。投资组合指标健康– 7.4年的长期WALE，96.1％的投资组合占用率和AEI推动收入增长。重申中性评级，目标价上调至2.57美元（之前为2.31美元）。我们将终端增长率假设从1.5％提高到2.0％，以更好地反映KDC收购驱动的5年DPU CAGR为2.7％。尽管我们喜欢KDC的强大投资组合指标和可用于未来的资产类别，但我们认为，鉴于价格和收益率强劲上涨至c.3％（这并不令人信服），上涨空间有限。结果一目了然（百万新元）1小时20分1H19同比评论总收入124.095.529.8%由于KDC SGP 4（于19/10/19收购），DC1（于2019年11月21日获得）的贡献以及Kelsterbach于2020年5月1日收购）中立（维持）最后收盘价预测细分目标价格总回报2.750新元0.090新元2.570新元-3.3%公司资料彭博代码：KDCREIT SP操作系统股份（MN）：1,633市场资本（百万美元/新币百万）：3246 / 449152-WK HI / LO（SGD）：2.75 / 1.6 3M平均每日T / O（百万）：6.74主要股东（％）吉宝企业有限公司23.4%住友三井资产MGMT CO7.8% COHEN＆Steers inc 5.1％财产净收入114.286.532.1%价格表现（％）可分配收入75.054.437.9%1个月3个月1年公司7.7 8.6 61.0STI回报（0.6）2.7（19.0）积极因素+没有自费的房客回扣但政府将房地产退税转给了新加坡租户。所有租户仍保持租金。+每年节省280万美元的税款在实现KDC 4的税收透明度时。 KDC 4于2020年5月25日获得税收透明状态，这将节省约280万美元的税款。将KDC 4的土地租约延长30年，直至2050年6月价格VS。性病2.902.401.901.400.907月19日至10月19日1月20日至4月20日7月20日（费用为500万美元）。尽管预期会有一些延迟，但税收透明度状态仍为KDCREIT SP Equity FSSTI Index于2019年10月31日收购后约7个月内达到根据过去的应用，需要6到9个月的量规。+截至2020年6月，NLA提前进行了续约谈判，将21财年的有效期从10.75％降至6.2％。房地产投资信托基金有2.6％的净可出租面积（NLA）在2020年下半年进行续期。管理人已开始聘请客户提早续约，并将2021年到期的总NLA从2019年底的10.7％降低至6.2％截至2020年6月30日。负面因素-由于锁定而延迟了AEI和开发时间表。 KDC正在进行多个AEI，包括Dub 1（提高能效，TBC 2H20），KDC SG 5（将15.8％的NLA从非DC空间转换为DC），DC1（从外壳和核心空间安装，TBC 1H21）和Intellicentre 3的开发（从20年4季度推迟到1H21）。锁定2个月后，配音1和配音2的AEI已恢复，但是由于政府对居住在宿舍中的外国工人的政策，新加坡的建筑工程仍暂停。尽管允许澳大利亚的开发工作在大流行中继续进行，但某些供应的延迟可能会导致延迟。-资产负债率从30.7％增加到34.5％预期到2020年6月30日，这是由于收购了Kelsterbach DC（德国，TBC 1H20）和KDC Dub 1的999年土地租赁余额所致。但是，由于KDC的资产负债表强劲且覆盖率高比率为12.8倍，我们认为齿轮传动余量的这种利用是有利的。资料来源：PSR布隆伯格关键金融十二月2018财年FY1920财年FY21e总收入（百万新元）176195260287NPI（百万新元）158177229245距离Inc.（百万新元）96113147156P / NAV（x）1.341.162.262.23DPU，调整（分）7.327.618.999.55 距离收益率（％）5.1 5.6 3.3 3.5资料来源：公司数据，PSR评估方法DDM（权益成本：5.75％；终端g：2.0％）娜塔莉·昂（Natalie Ong）(+65 研究分析师页面1 |飞利浦证券研究（新加坡）MCI（P）006/10/2019参考编号：SG2020_0084资料来源：公司，PSR4.3753.8513.6%DPU（分） 更新外表收购时间表因旅行限制而受挫。 KDC正在协商数个第三方交易，其中一些处于高级阶段。但是，旅行限制使资产查看变得不可能。潜在买家的增加可能导致价格竞价。图1：正在进行的AEI和发展美东时间。完成时间资产费用明细1小时20分KDC Dub 1（Occ 61.8％）2000万新元提高能源效率1H21Intellicentre 3（澳大利亚）全面开发S＆C DC的费用为26澳元至3600万澳元承诺的2H20KDC SG 52990万新元转换闲置的非DC空间，NLA的15.8％20年3季度DC15660万新元，从S＆C空间的2层转换为FF资料来源：公司，PSR注意：S＆C和FF分别代表Shell＆Core和Fully Fitted维持中性评级，目标价上调至2.57美元（之前为2.31美元）自上市以来的5年中，KDC的DPU增长率为2.7％。我们之前的DDM假设包含1.5％的终端增长率，低于DPU增长的历史速度。我们对目标价的变动归因于合并后的终端增长率提高了2.0％（之前为1.5％）。鉴于对资产的竞争日益加剧，我们假设终端的增长率为2.0％（相对于历史CAGR或2.7％）。基于我们的FY20e DPU 0.90新元，DPU收益率为3.3％偏低，而P / NAV为2.26倍。页面2 |菲律宾证券研究（新加坡）吉宝DC REIT 金融总收益表和分配表资产负债表12月的年度，百万新元2017财年2018财年FY1920财年FY21e总收入139176195260287物业费用(14)(18)(18)(31)(41)财产净收入125158177229245净财务（费用）/公司(13)(16)(15)(20)(20)经理费(11)(14)(16)(22)(23)其他项目(14)(9)(6)(10)(9)FV更改，Inv。物产(9)33(16)--税前总回报78151124178193税收(7)(5)(13)(14)(15)税后总收益70146111165178单位持有人65142107160173非控制性权益54555分配调整17(46)7(13)(17)可分配收入8296113147156每单位数据流动负债合计53187108194254十二月2017财年2018财年FY1920财年FY21e借款576573880927895资产净值（新元）0.971.071.171.221.23其他18373737DPU（分）7.127.327.618.999.55非流动负债合计594573917964931现金周转负债总额6477601,0251,1581,18612月的年度，百万新元2017财年2018财年FY1920财年FY21e净资产1,1171,4931,9031,9842,013首席财务官代表：税后总收益70146111165178单位持有人资金1,0901,4451,8681,8811,898调整项51(2)414345非控制性权益2731353638厕所变化1(30)19(14)(5)运营产生的现金123114171194218其他(5)(2)(16)(14)(15)来自运营的现金流118112155181203首席财务官估值比率购买Inv。净(293)(413)(586)(173)(28)2017财年12月2018财年20财年21财年净资本支出(12)(34)(33)(5)(29)P / NAV（x）1.221.341.162.262.23其他-(1)(27)--分配收益率（％）6.05.15.63.33.5投资现金流量(305)(448)(645)(178)(57)新产品收益率（％）8.98.87.68.38.5增长和利润率（％）CFF成长性分享我的净收益-303478--收入29.1％26.2%11.0%33.6%10.1%净借款35723138311019净财产收入（NPI）37.0％26.0%12.4%29.3%7.0%发行版(74)(85)(129)(150)(159)可分配收入36.3％16.7%17.8%29.6%6.2%其他(273)(102)(189)(20)(20)DPU 4.1％2.8%4.0%18.1%6.2%筹资活动产生的现金流量10347543(59)(160)投资物业28％29%30%9%2%现金净变化(178)1153(56)(14)保证金不良贷款率90.0％89.8%91.0%88.0%85.6%汇率的影响(0)1(2)--关键比率期末现金116128180123110资产负债率（％）32.9％31.4%31.4%32.8%32.8%资料来源：公司，辉立证券研究（新加坡）估算吉宝DC REIT更新12月的年度，百万新元2017财年2018财年FY1920财年FY21e资产投资物业1,5702,0292,6372,8722,928Inv。财产。在Devmnt下。-----其他154111111非流动资产总计1,5852,0332,6482,8832,939现金11812815610086贸易应收款项568696132145其他46282828流动资产总额178220280260259总资产1,7632,2532,9283,1423,199责任借贷413440104156贸易应付款项4836608291其他117888 页面3 |菲律宾证券研究（新加坡） 页面4 |菲律宾证