房地产行业的下一个十年

普华永道房地产行业的下一个十年 普华永道目录战略规划和业务发展51.1业务战略规划71.2地产项目规划91.3运营模式设计101.4集团管控和绩效管理121.5投前可行性评估及财务测算131.6财务和税务尽职调查及交易谈判支持161.7地产中介业务17中国房地产行业的发展和我们的价值服务交易和融资支持192.1房地产资产证券化(REITs) 212.2复杂结构化融资232.3境外美元债券的发行242.4海外融资架构的税务优化252.5经营重组—项目税务筹划及实施支持262.6海外投资架构的税务优化272.7部分股权出让/引入战略投资者282.8房地产企业整体上市302.9房地产集团部分分拆上市312.10债务融资342.11债务重组/企业重整融资(BRS)352.12退出服务372.13私人财富策划39治理加强与合规管理3.1房企智能化企业管控体系433.2数字化审计及风险侦测463.3工程项目全流程风控咨询及审计493.4房地产舞弊防控咨询513.5可持续发展服务533.6环境、社会及管治(ESG) 管理和信息披露543.7GDPR合规咨询563.8网络及信息安全管理评估57运营管理提升4.1财务战略规划及职能提升634.2资金管理644.3全面预算管理664.4成本对标和管理694.5财务共享中心建设704.6税务共享中心建设714.7人力资源管理共享中心建设724.8经营分析体系734.9房地产项目涉税汇算清缴服务74数字化变革和跨越5.1集团信息化建设规划775.2智慧建筑785.3智慧工地管理平台795.4数字化客户体验815.5物业业务线上化835.6多业态IT蓝图和 实施路径设计855.7数字化中台865.8跨业务客户关系管理875.9SAP实施885.10 施工侧的一体化ERP平台905.11 合并报表925.12商业智能(BI) 平台规划与实施935.13机器人流程自动化(RPA)945.14地产智能文档分析954416175行业专家96 gW9ZoZcZmV9P9RaQnPqQnPnNeRoOpQfQnNsQ9PqRrNMYnMyQNZoPmM普华永道4中国的房地产行业经历了几十年的发展，已经成为国民经济和金融体系中一个重要的环节、经济生活中一个不可或缺的元素。房地产开发企业在这个过程中也随着国家政策和经济发展不断调整着自己的投资方向和管理模式，尤其是在“房住不炒”宏观政策下，房地产行业的市场参与者都将面临“如何走好下一步”的决策和抉择。从某种角度而言，这是一个比较独特的行业。首先这是一个充分竞争的行业，进入壁垒不高；然后这是一个资本密集型的行业，金融杠杆高；再者就是国家宏观调控紧，地方微观调控严。如何能做到可持续发展，我们将从以下几个方面来思考：1.迎合房地产市场的需求结构变化：房地产市场将从总量扩张过渡到结构分化。城镇化的进程还在继续，住房改善的需求仍然旺盛，城市群/带的发展和形成继续加速；房地产行业内的市场参与主体也将持续震荡和整合。2.对业务结构的持续调整：房地产企业经历了几次的业务调整，从住宅、商业 ，到养老 、教育等概念， 也不乏对跨界业务的尝试，这些调整还将继续；随着大家对于物业管理的日趋重视，部分企业开始在这个领域进行扩张，并分拆物业管理作为更为独立经营的板块来发展。3.设计有稳定现金流为基础的资产配置产品：作为资产配置的重要元素，尤其对于包括资产/基金管理机构在内的机构投资者，房地产肯定是不可缺少的；将有稳定现金流的底层资产作为基础的管理产品，比如REITs或者类似资产管理计划，将是未来市场的流行产品，成为金融市场很好的产品补充。4.稳健的融资和投资策略：房地产行业具有资本密集型的特性，房地产企业的杠杆率普遍偏高，权益工具和债务产品发行量巨大，且可能涉及到外汇波动风险；资金的压力也衍生出各种复杂的融资结构，包括股债定义的混淆和外汇套期的管理等；对房地产企业广义的现金流管理或者预算管理提出严峻的考验。中国房地产行业的发展和我们的价值服务5.引领数字化带来的行业和管理变革：智慧城市和智能社区的概念，将对房地产设计开发的模式产生深远的影响，最近国家提出的“新基建”也将对整体经济结构和社会发展产生重大的影响；如何在企业管理中应用大数据、实现管理共享及流程自动化，将是提高企业的管理效率、加强风险及合规管理的关键，也是企业可持续发展必须的内功修炼。普华永道伴随着房地产行业的变化和企业的发展，为中国房地产100强中的80%以上企业提供专业服务超过20年。营造社会诚信，解决重要问题，是我们的宗旨。我们针对于房地产行业的专业服务集中体现在以下几个主要方面：•战略规划和业务发展•交易和融资支持•治理加强与合规管理•运营管理提升•数字化变革和跨越普华永道中国房地产行业主管合伙人陈静中国房地产行业的发展和我们的价值服务我们的专业服务团队在以上领域都有丰富的经验， 敬请联系我们的专家，定能为大家提供高价值的服务！ 普华永道战略规划和业务发展1、战略规划和业务发展战略规划和业务发展5 普华永道6地产行业步入成熟期，回归实业的本质，资金收紧、盈利减少。传统地产企业面临转型压力，多元化业务的趋势明显。地产企业逐渐从单纯的空间提供者转变为空间和服务的提供者，业务由低频次的交易转变为高频次的服务。然而，新型业务往往盈利模式不清晰，运营要求与传统房企存在较大差异。业务板块的多样化也带来了集团资源协同配置、组织管控和绩效管理问题。不同板块发展阶段不同，管理成熟度也不尽相同。同时，部分企业组织冗杂，各级组织响应效率不高、各部门之间壁垒高耸，决策 效率低 ，集团组织架构与战略及业务协同不强，难以确保顶层设计有效落地。未来，拥有更强综合实力的房企在市场、土地、资金等方面将获得更多的资源和话语权，行业资源聚集效应会不断加强，行业集中度预计进一步提升。在新的发展阶段，大型房地产企业纷纷开始通过并购加速获取资源。股权交易因其交易税负较低，往往受到青睐，但投资方也需要对目标项目公司的历史沿革、业务及收入成本构成、资产 、负债、 现金流，乃至员工结构进行详细分析，才能形成对交易对价以及交易条款的判断。基于以上行业挑战，普华永道的针对性专业服务包括：1.3运营模式设计1.2地产项目规划1.1业务战略规划1.6财务和税务尽职调查及交易谈判支持1.5投前可行性评估及财务测算1.4集团管控和绩效管理1.7地产中介业务战略规划和业务发展6 普华永道7企业痛点：•转型迫在眉睫：随着防控“地产金融化”的政策趋势，传统地产行业面临转型•业务协同不佳：大型地产企业业务板块丰富，但集团资源协同配置问题突出•品牌复制能力不足：消费者需求多样化，但企业满足消费者的品牌打造和复制能力不足•盈利模式不清：除地产开发销售外，其他业务模式仍待探索，新型业务如租赁等盈利模式不清晰•缺乏长期运营能力：产品类型不断复杂化，地产行业普遍缺乏优质运营水平，能力亟待构建项目成果：•增长战略：通过对行业政策、竞争格局、发展趋势和发展区域的深入分析，基于能力驱动战略模型，为主业和创新业务制定业务战略和实施举措•品牌战略规划：通过将企业与行业领先者和竞争对手的消费者定性、定量调研，找到消费者购房旅程中的关键触点，结合用户全方位触点管理，提出品牌战略发展的方向性建议•商业地产战略规划：通过分析商业地产的行业趋势、 当地的竞争态势，设计商业模式、业务组合、新业务策略、战略保障支撑•产业地产战略规划：为产业板块提供战略定位、业务模式、 区域布局策略等•地产基金“十四五”战略规划：基于基线研究成果，借鉴国内国际领先实践，提出在“募、投、管、 退”等环节上的策略，同时对当前资产包提出总体处置建议1.1 业务战略规划普华永道方案：•制定战略定位及目标：通过对宏观环境、行业趋势、竞争格局以及从产品能力、产业能力、投资能力等维度进行内部能力分析，制定战略定位及目标•挖掘业务机会点：通过大量案例结合大量市场研究，识别国内外范围上适合布局的市场区域和方式；为业务发展规划探索机会点•布局业务战略规划：对集团目前商业模式和业务组合进行梳理，并探讨潜在创新业务，为相关发展战略、目标 、举措和实施路径提供专业建议•制定品牌战略：针对集团品牌发展现状，结合消费者调研和竞品对标分析，立足消费者需求，识别品牌定位的关键落实点以及对各运营配衬核心元素的要求，提出品牌建设的发展路径和举措战略规划和业务发展 普华永道8商业模式和产品设计全景图战略规划和业务发展战略目标：行业地位？核心竞争力？财务目标：规模？利润？效率？业务A业务B业务C业务D业务E业务F...围绕战略目标得达成提出的战略发展举措未来五年战略实施路径•各业务板块短中长期实施计划及关键行动方案等，各项工作任务的推进步骤、工作周期、关键节点、等内容顶层架构支撑·集团治理、组织架构、权责分配、管理程序、决策机制、人力资源和考核组织管控支撑·整体管控模式优化方案，不同业务板块的管理模式，制定分类管控方案顶层架构支撑·制定未来业务发展所需的收入及投资模型，评估公司未来发展资金需求多元产业协同的地产开发投资集团基线研究外部市场机会行业发展机会•宏观趋势研究•行业趋势•竞争格局能力基础•对公司发展基因，及优势劣势进行深入理解及分析•竞争总结公司未来发展的挑战与机遇•对标产业集团公司的发展案例•专项对标业务所在行业头部企业内部能力基础行业对标借鉴战略设计输入愿景定位目标业务组合发展举措实施路径战略保障1.1 业务战略规划 普华永道9企业痛点：在新的宏观环境下，众多房地产企业业务从投资单个地产项目向投资产业园区、产业地产、旅游地产、养老地产等跨产业投资延伸，但是开展业务时面临以下问题：•缺乏统一规划和设计能力：为短期内聚集企业而随意地进行项目选取和企业选址规划，导致园区内部集而不聚，且大部分产业地产项目存在结构单一问题，缺乏专业化的产业地产整合设计能力•缺乏特色优势集群：试图在多个产业上都有所发展，因此缺乏明显的特色产业集群，严重浪费创新资源•项目的后续经营乏力：地产行业普遍不善长期运营，但产业地产项目对运营要求极高项目成果：•明确园区产业定位，形成整体产业布局图•明确未来5-10年园区产业发展模式和路径•提出招商策略，形成招商重点企业示例名录•招商合作和其它项目落地可持续支持•产业规划类型涉及：城市区域发展、文旅产业、农业产业等1.2 地产项目规划普华永道方案：•确定园区优先发展的重点产业：通过产业发展机遇梳理、产业筛选、产业吸引力评估、产业导入评估、内部资源及能力评估与启示等分析，结合对标分析、客群分析及企业的产业链布局情况，筛选适合园区优先发展的重点产业和子行业，提出园区整体产业布局建议，打造特色产业融合集群•确定适合园区重点产业的开发模式：对国内外行业标杆案例进行研究，总结最佳实践和关键成功要素，提出适合园区发展的产业开发模式建议•提出园区未来5-10年的发展愿景及发展路径建议：基于产业研究，结合园区实际情况，提出园区产业发展愿景，明确分阶段发展目标和重点，提出关键战略举措和战略实施路径图；并对产业政府支持政策和高阶招商引资策略提出建议，对未来潜在的招商和对接提供支持•落地保障：提供业务战略、商业模式、业务组合与组织保障等其他项目的实施支撑，确保项目能长期运营战略规划和业务发展区域发展战略规划框架差异化的竞争优势合理的产业定位与城市经济的关联性支持性的经商环境支持性的基础设施1234产业规划的“钻石模型”政府合作协调机构需求条件要素条件配套行业企业间竞争关系9 普华永道10企业痛点：•市场规划难：消费者需求转变快速，房企难以精准把握消费者需求做定制化开发运营•招商管理难：由于缺乏统筹规划，招商品牌存在融合不足等难点，无法协同管理，发挥效益•运营管理难：地产企业业务繁杂，缺乏统筹设计的协同运营管理模式•数字化能力低：作为传统行业，缺乏数字化基因•财务管控难：地产涉及收入和成本品类繁多，同时需要保证现金流持续稳定，精细化管控难度较高项目成果：•商业模式：设计智慧建筑商业模式，基于商业模型测算，为 企业提供投入产出的方向性建议•产品规划及定