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新加坡房地产投资信托基金月报

房地产2020-06-15Eric Sh辉立证券十***
新加坡房地产投资信托基金月报

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8.2%。多元化和商业子行业的增幅最大(+ c.10%),而医疗保健子行业的增幅最弱(-10.9%)。部门收益率与基准10年期SGS(10YSGS)收益之差为634bps。+0.24标准偏差(SD)级别。随着更多面向未来的投资组合的出现,房地产投资信托可能会变得更强大,从而导致房地产投资信托行业的重新评级。在办公室和工业投资组合中,仍优先考虑SREIT领域的增持,并优先考虑次级领域。我们下调了针对新加坡的房地产投资信托基金,ART,CMT,FCT,CCT,AREIT和KDC的目标价格,纳入了较低的无风险利率以及较低的零售和商业房地产投资信托基金市场风险。行业快照短期来看,由于租赁需求疲软,SREIT的收入将受到冲击,这是由于扩大了对租户的租金豁免,较高的空置率以及较低的租金归还。从长远来看,企业如何利用空间将发生变化。我们认为,COVID-19是房地产行业和REIT市场结构变化的加速器,而不是破坏器。然而,随着尘埃落定和经济逐渐恢复开放,我们看到房地产投资信托基金行业潜在的重估催化剂。1.SREIT和投资者被迫采用更高的杠杆率,从而缩小了SREIT与全球同行之间的负债比率。2019年7月,金管局发布了一份咨询文件,内容涉及将SREIT的最低杠杆率从2.55%的2.5%提高到50%的提议。在房地产投资信托市场中,新加坡和香港的资产负债比率最低,为45%,马来西亚施加了50%的资产负债比率,而泰国则允许对投资级信用等级的房地产投资信托的杠杆比率最高为60%。其他发达的房地产投资信托基金市场,例如澳大利亚,日本,美国和法国,均未施加杠杆限制。尽管SREIT受制于保守的杠杆限制,但大多数SREIT的资产负债比率在28%至38%之间,与法定杠杆限制之间至少保持5%的缓冲。此外,市场参与者似乎会以更高的负债率来惩罚SREIT,这表明保守主义是首选。为了帮助SREIT防止因市场力量超出REIT经理无法控制而意外违反杠杆限制(资产价值下降),并为REIT提供灵活性以利用债务工具来满足现金流量不匹配的情况,MAS将杠杆限制提高到50% ,将2.5倍的ICR前提条件推迟到2022年1月1日。尽管我们预计SREIT将逐渐利用更高的负债净空,但COVID-19引发的市场动荡迫使SREIT和投资者面对并适应了更高的负债率的可能性。我们认为,这为房地产投资信托市场铺平了道路,该市场更容易接受较高的杠杆比率,从长远来看,这将使房地产投资信托在与私人基金和其他房地产投资信托竞争资产时能够更加迅速地移动,并且使房地产投资信托具有灵活性优化其资本结构。根据资产基础的大小,额外的5%的资产负债净额转化为SREIT的大量债务净额。超重(维持)指数回报率(%)FSTREI返回8.2(2.9)(9.2)(3.2)快速返回2.8(2.8)(19.8)(16.9) STI返回4.6 2.0(15.1)(13.0) FSTREIVS。性病10年SGS(%)和3个月SOR(%)4.53.52.51.50.5-0.52003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 MASB10Y指数SORF3M指数资料来源:彭博社,PSR娜塔莉·昂(Natalie Ong)(+65 6212 研究分析师页面1 |飞利浦证券研究(新加坡)MCI(P)006/10/20191MTH 3MTH YTD 1YR9508507506505506月19日至9月19日12月19日至3月20日6月20日 FSTREI指数STI(根据基准)FSTREH指数(根据基准) 新加坡房地产投资信托基金每月更新页面页2 |菲律宾证券研究(新加坡)2.COVID-19仅加速了技术驱动的结构转变,提供了使投资组合更适应未来需求的机会。无论是通过租户提高其空间需求效率,还是通过轮辐策略来平均降低空间成本,进行正确的尺寸调整对于商业部门来说都是一个预先存在的风险。同样,多年来,电子商务的威胁已成为越来越严重的威胁。作为积极管理的一部分,房东一直在探索各种满足需求以及增加租户粘性的方法。近年来,灵活空间运营商的新需求帮助吸收了部分供应。我们已经看到一些开发商在协同工作的运营商中注资,以更好地了解这种趋势的运营和可持续性。零售业主已着手实施奖励计划,以提高房客和客户的粘性,通过推广全渠道模型来接受电子商务趋势,并尝试采用风险分担更高的租赁结构。办公室:更灵活的使用空间传统办公空间用户(金融,法律和科技公司)对空间进行正确调整是一种持续的趋势。近年来,弹性空间运营商的新需求帮助吸收了部分供应。封锁导致了70%至99%的租户远程办公,这是对办公空间的必要性和依赖性的考验。COVID-19带来了弹性空间的新用途-作为业务连续性计划的可扩展解决方案。鲁滨逊路79号在2020年5月5日达到了TOP的最高水平,承诺占用率为70%,其中包括由CapitaLand的独资联合办公和灵活空间运营商Bridge +占用的NLA(56,0000平方英尺)的空间的10.8%。随着这种不确定性经济中结构性变化的逐步展开,弹性空间的前景是乐观的,它是改变乘员策略以及为进入市场的新企业提供可扩展空间解决方案的中间阶段。零售:零售业主使用电子商务并确保传统零售的未来发展2020年 5月 22日,嘉德置地宣布启动电子商务平台( eCapitaMall)和在线食品订购平台(Capita3Eats),可通过嘉德置地的CapitaStar应用程序和购物中心网站进行访问。为了实现数字化和全渠道体验,eCapitaMall为购物者提供了在店内购买前在线浏览或在线购买前在店内浏览的灵活性。对于在线购物,购物者可以选择送货上门或店内提货。另外,Capita3Eats是一个食品订购平台,可为消费者提供三种方式来完成他们的食品订单-交付,外卖或用餐。CapitaStar会员通过这两个平台进行的交易都将获得奖励积分(称为STAR $)。通过向非租户零售商开放eCapitaMall和Capita3Eats,CapitaLand能够将更多流量和销售引导给现有租户,因为STAR $必须在购物中心消费,或转换为CapitaLand代金券。嘉德置地一直在扩展其电子商务能力,倡导全渠道零售战略。通过拥抱和使用电子商务和数字化来补充实体模型,CapitaLand为购物者提供了增强的购物体验。由于COVID-19爆发,延长了非交易时间(特别是对于非必需品交易),这为零售业主提供了展示其适应能力并建立更强大的生态系统以推动租户和客户粘性的机会。 CapitaStar,eCapitaMall和Capita3Eats这三者不仅将在这段销售低迷的时期为租户提供帮助,还将为未来的CapitaLand品牌购物中心定位。 新加坡房地产投资信托基金每月更新页面页3 |菲律宾证券研究(新加坡)走向风险共担的一线希望COVID-19的情况凸显了零售租户所处的脆弱位置,利润微薄,以及市场对房东的期望是“游戏中有更多的皮肤”。在断路器期间,约有25%的购物中心租户在运营。从长远来看,较高的风险共担可能会增加对零售空间的需求,因为较低的固定租金使新进入市场的品牌更愿意在实体模型或打算进军的品牌上更具经济可行性在全渠道路线上。我们已经看到CMT在Funan中采用了这种策略,Funa在具有较大GTO成分的租赁结构中拥有相对较多的租户-Funan的租户中有30%是新进入市场的品牌。虽然这可能会带来更多的可变收入,但我们认为通过对租户选择进行尽职调查来进行积极的租户管理将有助于管理风险。3.经过试验和测试:房地产投资信托基金仍然是有吸引力的收益游戏-租赁策略和投资组合属性的证明房地产投资信托基金已嵌入其投资组合房地产投资信托基金已实施了租赁策略和资产组合属性,有助于维持稳定的分配。这些包括长期WALE,合理分配的租赁和债务到期,稳定和增长的租赁以及审慎的利率和外汇管理策略之间的平衡。预计大多数REITS的DPU将在20财年降低。但是,这主要是由于在这些空前的时期给予租户的租金回扣。除非发生此类极端事件,并且在接下来的几年中结构性变化会逐渐消失,但我们认为具有充分稳定属性的房地产投资信托将继续提供稳定的分布。通过推迟一些政府土地出让,以及房东探索再开发和使用变化,我们相信供应将有所调整,以帮助房地产业实现健康的平衡。预计短期内租赁活动将减弱,但是建筑延误和更高的续约率(由于公司推迟了扩张和搬迁计划)将提供一些短期支持。4.更好的入门价格–收益率差为0.24 SD水平房地产投资信托基金行业正在复苏中,富时指数的股息收益率为4.6%,与2019年的平均收益率为4.6%匹配。由于利率处于低迷水平,股息收益率差为3.6%,而2019年的平均收益率为2.6%,这是稳定收益率投资的诱人回报。 FTSREI指数目前的交易均价为(0.24 SD),与过去两年中的-1.0至-2.0 SD水平相比,该指数的价格更高(图1)。图1:富时海峡时报房地产投资信托指数收益率跨10YSGS资料来源:彭博社于2020年6月12日更新,PSR 新加坡房地产投资信托基金每月更新页面页4 |菲律宾证券研究(新加坡)图2:联邦基金利率与SG费率资料来源:彭博社于2020年6月12日更新,PSR5.价格的回升和低利率为收购提供了有利的环境。较低的利率环境为房地产投资信托基金提供了有利的环境,因为利息支出约占房地产投资信托基金支出的30%。随着股价的回升,通常通过股权和债务混合融资的收购活动将开始增加。资本雄厚的房地产投资信托基金将抓住机会,以具有吸引力的估值来收购不良资产。从历史上看,房地产投资信托基金与利率呈反比关系,利率下降时期导致房地产投资信托基金的价格强劲升值(图4)以及

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