房地产行业周报：股价波动背后的房多多

行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 股价波动背后的房多多 事件：6月9日房多多盘中涨幅一度超1200%，因波动异常触发熔断14次。6月10日，房多多开盘上涨即触及熔断，最高涨幅171%，此后股价一路下跌，最终收跌15.82美元/股，跌幅66.38%。 点评： 房多多核心模式：SaaS平台高效匹配促成交易，以经纪人为中心建立闭环生态。房多多以帮助房地产经纪人为中心、简化房地产交易为出发点，构建汇集信息及流量的SaaS平台，使房地产经纪人与卖方、买方、租户、房东实现高效匹配从而促成交易，通过建立互动、平台赋能、交易促成、货币化、创新演进五大步骤打造生态闭环，增强用户粘性。截至2019年，公司数据库中涵盖1.36亿处房屋，是中国最大的房地产交易平台之一，已有125.5万房地产经纪人在房多多注册。2019年公司实现GMV 1365亿元，同比增长54%，营业收入36亿元，同比增长57%，其中主要盈利来源——佣金分成收入35亿元，同比增长75%，毛利率保持在21%，净亏损5亿元主要是由于IPO后确认7.5亿元股权激励费用。 行业竞争格局：以经纪人为中心及以用户流量为中心两类平台。目前我国住宅物业代理服务行业主要存在链家等以经纪人为中心、以从成交额中抽取佣金为盈利模式，和安居客等以用户流量为中心、以广告投放与平台会员等增值服务进行收费为盈利模式的这两类平台，分别与房多多形成直接与间接竞争。同时目前整个行业仍然存在行业集中度分散、从业人员专业性不足、信息真实性不高且分散三大问题，未来在不断提高服务专业性与信息真实性的基础上，借助云、AI等技术的发展，用户向在线或移动渠道获取物业信息的动态趋势，以及目前房地产行业增速放缓、在线销售已成为房企加快去化的渠道之一的大背景下，住宅物业代理服务平台需求的进一步提升，同时坚持持续深耕与优化经纪人交易促成机制，房多多等平台的市场份额与市场价值将有望实现实质性提升。 数据要点： 截至6月12日，本周42个主要城市新房成交面积同比上升4%，2020年累计成交面积同比下降18%，一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降24%、12%及21%。本周13个主要城市可售面积（库存）环比下降33%；平均去化周期6.6个月，环比下降35%。本周15个主要城市二手房交易建面环比下降11%，2020年累计成交面积同比下降14%。 投资建议： 本周新房及二手房累计成交建面降幅持续缩窄，基本面继续好转，但收窄幅度已有所缩小，且北京等地区新冠疫情反复，预计成交数据仍需一段时间恢复至去年同期水平；但从近期公布的5月经济数据看，前期财政及货币政策成效明显，流动性环境持续宽松，住户部门贷款增长体现购房需求热度，行业整体处于稳步恢复阶段。维持行业“强于大市”评级。 15-Jun-20 微信公众号 申思聪 分析师 +852 3958 4699 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 李思琪 联系人 +852 3958 4631 lisiqi@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 18 1. 股价波动背后的房多多 1.1 房多多——中国产业互联网SaaS第一股 专注线上房地产服务，SaaS平台建立闭环生态。房多多作为国内领先的房地产技术公司，以帮助房地产经纪人为中心、简化房地产交易为出发点，构建汇集信息及流量的SaaS平台，使得房地产经纪人与卖方、买方、租户、房东等能够实现更加有效的匹配，从而开展业务：1）建立互动：房地产经纪在平台在线开设窗口，平台对其资料进行分析后将其与房屋供需方进行联结，2）平台赋能：通过平台提供定制化的产品与服务赋能经纪人（如通过信息仪表盘等专业工具帮助其在线管理客户、房产信息及交易记录等），帮助其进行更好的交流沟通以及了解市场， 3）交易促成：除使用数据等产品和服务外，经纪人还可借助所提供工具直接进行交易，增强经纪人对平台的依赖度，4）货币化：平台通过交易形成佣金分成收入以及获取各类增值服务的收入，5）创新演进：通过促成交易的数据，不断加深对于使用者需求的了解，从而创新产品与服务，优化用户体验，并吸引新的经纪人与参与者。其中，房多多最为核心的竞争力是其拥有的房地产数据库及智能算法，地产经纪在使用房多多平台时，平台会根据经纪人的历史记录、成交结果、专业领域更新对经纪人的信息资料，以为其量身定制产品及服务，从而为其匹配更为合适交易方，以加大促成房地产交易的可能性。除协助交易外，房多多还提供交易金融服务，更进一步赋能整个生态闭环的打造。 图 1：房多多通过SaaS平台打造闭环生态圈 资料来源：公司公告，中达证券研究 oPnOnRmRwOrNtQmOmQrPqQ6MaO9PnPrRsQnNfQpPsMjMmNqNaQsQsRxNnPxOuOmRpM 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 18 房产数据库方面，截至2019年12月31日，房多多数据库中涵盖1.36亿处房屋，涵盖出售及出租的房屋以及目前尚未在市场上出售但已通过真实验证的房屋，是中国最大的房地产交易平台之一，2019年公司将数据库拓展至停车位销售，进一步丰富平台房地产可交易类型。经纪人方面，截至2019年12月31日，已有125.5万房地产经纪人在房多多注册，闭环经纪人在整体房地产经纪人市场的渗透率超过50%； 2019年活跃经纪人数量达到44.3万。卖方方面，房多多与大部分国内排名前100的房企均建立了业务关系，通过经纪人资料分析、算法匹配技术，向卖方推荐最合适的房地产经纪与买方，2019年公司服务费率在2%~4%之间，2019年通过房多多平台挂牌4692个项目，同比增长152.9%，促成了大量房地产开发商新物业的在线销售，并由此获得部分房地产商提供的独家在线销售权以及为买方提供特别折扣优惠等条件；二手房方面，截至2019年约有140万个二手房在平台挂出。买方方面，公司通过庞大的房产数据库与高质量的经纪人及交易效率以实现对买方的吸引，2019年注册买方数量达到500万，同比增长8.7%，从预约到现场看房的转化率为31%，从现场看房到达成交易的转化率为18%，实现17.0万笔闭环交易，实现闭环交易金额2105亿元，同比增长85.1%。其他服务提供商方面，2018年起公司开始将金融机构加入闭环生态圈中，进一步为经纪人及买方提供一站式全流程的服务。 图 2：平台注册经纪人数量稳步提升 资料来源：公司公告，中达证券研究 佣金交易额持续增长，收入持续增加。凭借庞大的房地产数据资源，以及为经纪人等各交易方提供便捷高效的产品及服务，吸引更多经纪人加入平台与实现交易，房多多实现GMV及收入的持续增长。GMV方面，2017-2019年，公司实现GMV 739亿元、886亿元、1365亿元，公司通过提高运营效率与优化管理 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 18 流程实现人均效能提升，每员工服务经纪人数量由2017年的322人提升至2019年798人，实现闭环GMV从2017年的3460万元提升至2019年的1.3亿元。营业收入方面，2017-2019年公司营业收入分别为18亿元、23亿元、36亿元，其中交易佣金收入17亿元、20亿元、35亿元，三年实现收入翻倍增长，人均创收从2017年的80万元提升至230万元。利润表现方面，毛利率水平稳定，2017-2019年毛利率分别为21.2%、20.9%、21.0%；净利润方面，2011-2016年公司基本处于亏损状态，2017-2018年，公司实现净利润64.9万元、1.0亿元，2019年公司净利润为-5.1亿元，出现业绩亏损主要是由于IPO后确认股权激励费用导致，其中产品开发费用由2018年的2.0亿元增加至2019年的7.3亿元，同比增长257.3%，主要是由于完成IPO后确认了约4.4亿元股权激励费用，除去股权激励费用则2019年产品开发费用为2.9亿元，同比增长42.9%，主要是为提升产品及平台吸引力，从而提高了研发人员薪酬水平，同时管理费用高增也导致净利润出现亏损，其由2018年的1.5亿元增长至2019年5.2亿元，同比增长258.2%，主要是由于完成IPO后确认了约3.1亿元股权激励费用，除去股权激励费用则2019年产品开发费用为2.1亿元，同比增长44.3%，增长主要是由于业务快速发展带来的员工人数及薪酬支出增加。 图 3：2017-2019年公司营业收入持续增长 资料来源：公司公告，中达证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 18 1.2 住宅物业代理服务平台商业模式解析 目前中国住宅物业代理服务市场参与者中，一类平台与房多多存在直接竞争：1）以经纪人为中心的商业模式，建立完备的房产数据库，通过促成经纪人在平台上完成交易从而获取佣金收入，竞争对手包括链家等。另一类平台与房多多存在间接竞争：2）以用户流量为中心的商业模式，通过用户流量吸引广告或房产数据投放，从而从广告或会员费中获取收入，竞争对手包括安居客等。 1）与房多多直接竞争的以经纪人为中心的商业模式：此类商业模式与房多多的商业模式最为接近，其商业模式的核心是促成经纪人与市场参与者完成交易，盈利模式主要是从成交额中抽取佣金，成交的核心取决于上架房源数量、线上查看量、到店咨询量、经纪人带看量、实际签约量，即主要由供需两侧及在此流程中促成各环节实现的效率决定，供给侧即平台需要拥有足够的房源，房地产中介经纪是房源汇集的最基本来源，通过不断地收集新房源、维护老房源实现房源数据库的持续扩充，需求侧即平台需要拥有足够的客户源，通过房源信息、广告、优惠补贴等不断吸引客源，成交效率的提升则受经纪人在与客户接触时的专业性与及时性影响，同时依靠平台架构、智能算法等技术的支持能够进一步优化经纪与客户的匹配度，提升促成交易发生的可能性，并提供金融服务等协助交易进行的功能模块，因此此类商业模式更多致力于打造完整的生态平台，未来有望像支付宝等平台开发更多的增值服务功能，重构和优化经纪人交易流程，不断提升交易效率与体验。 与房多多类似的是，链家拥有1.1亿套房屋的庞大数据库，通过对用户与网站的交互过程中产生的成交数据、带看数据、搜索和点击数据等大数据进行分析，形成用户画像，预估用户中意房屋的类型，将拥有符合其需求的房源、熟悉该小区、好评率高的经纪人与其进行匹配和服务，提高买卖双方效率，为用户提供从找房、看房、买房、过户等一条龙服务，实现线上线下环环相扣，形成房产服务闭环。但与房多多不同的是，房多多坚持纯线上、不自雇经纪人、不开设线下店的轻资产运营模式，而链家目前已进驻北京、上海、广州、深圳、天津、成都、青岛、重庆、大连等28个城市和地区，全国直营门店数量超8000家，旗下经纪人近15万人，由于具备这一优势，链家在房源真实性上具备更优保障，在业内率先承诺真实房源，全国真房源率已超过97%；并开展安心服务承诺，建立亿元保障金，保证消费者交易安全。同时线下实体店还可承担为线上引流功能，并使得链家具备线下实体店的可靠属性与线上平台的高效率的双重优势，更有利于为其后期根据行业趋势发展变化及时调整经营策略提供安全保障。 2）与房多多间接竞争的以用户流量为中心的商业模式：此类商业模式不以促成交易为目的，而更多是提供信息聚合的平台，通过降低个人用户信息发布门槛，获取大量的用户流量，其盈利模式是对通过用户流量吸引而来的广告投放、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 18 平台会员等增值服务的收费。以安居客为例，凭借长期积累的用户基础与背靠58集团的流量互通，安居客在房产信息App中活跃用户处于领先地位，2019年安居客App端月活跃用户规模超过1000万人，远超过房天下、贝壳找房等平台不足500万的活跃用户数，随着新房业务在58集团中战略地位的提升，安居客有望得到更多的流量和资源支持，进一步巩固其竞争优势。在盈利模式方面，在安居客平