2020年1-4月国家统计局房地产数据点评：销售转正预期提升，警惕小概率事件

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2020年5月18日 房地产 销售转正预期提升，警惕小概率事件 ——2020年1-4月国家统计局房地产数据点评 行业动态 ◆销售：4月复苏加快，高能级城市降幅收窄，预计Q2整体保持回升趋势 前期积压需求释放、房企加大推盘力度、置业情绪短期回温下，4月单月全国商品房销售面积同比降幅大幅收窄12pc至-2.1%。居民出行自由度提升后，4月东部、中部、西部地区销售面积已基本恢复至去年同期水平，一、二线销售面积同比降幅分别收窄17pc、15pc。 5月高频数据显示楼市成交继续回升，基于当前信贷环境宽松、上市房企年中业绩冲量、以及高能级城市积压的需求持续释放，预计二季度行业销售将整体维持复苏态势，5月单月销售面积或同比转正。 ◆土地：4月成交继续升温，关注地价持续上行风险与三四线分化趋势 4月全国土地购置面积、成交价款分别同比13.8%、+82.3%，百城土地成交平均溢价率小幅提升至15.46%。值得注意的是： 1）4月百城土地成交平均溢价率为2019年下半年以来最高水平，后续如果地价持续走高，是否会触发降温政策需要密切关注。 2）当前三四线城市高溢价率（4月约27.55%）与高流拍率（4月环比增加252宗）并存，即使热点三四线城市如徐州、常州也出现了较多流拍地块。预计后续三四线城市土地市场将进一步分化。 ◆投资：4月新开工明显改善，投资增速大幅提升，供给侧反弹趋势明确 得益于资金支持以及预期向好，行业供给侧链条上各个环节持续恢复。4月新开工、投资增速环比提升明显，印证我们前期“硬核反弹”的判断。 4月单月新开工面积约1.96亿方，同比降幅大幅收窄9.1pc至-1.3%。销售预期明朗化后，前期积压的开工需求（Q1同比-27.2%）迎来集中释放。 1-4月行业施工面积增速环比微降0.1pc，但4月房地产投资增速环比+5.8pc至7.0%，推测系施工投资强度以及土地购置费增速继续提升。 ◆资金面：4月到位资金基本恢复至去年同期水平，累计“缺口”持续收窄 整体来看，4月行业到位资金已基本恢复至去年同期水平（同比-0.6%）。其中供给侧国内贷款、自筹资金同比增长较明显，需求侧按揭贷款与去年同期相当，定金及预收款恢复至去年9成左右。 1-4月到位资金降幅收窄至-10.4%，其中降幅最大的为定金及预收款（1-4月-18.9%），预计随着销售复苏，行业资金面压力将持续缓解。 ◆投资建议 5月全国“两会”召开在即，预计房地产政策以稳为主，相对宽松的资金环境下，短期内行业基本面修复趋势较为明确。但需要注意的是，考虑到海外疫情发展对于国内居民就业和收入的潜在影响或有滞后，以及近期国内局部区域出现小范围的新冠疫情反复，或对区域内后续行业销售趋势以及施工节奏造成一定影响，虽为小概率事件，仍需密切关注及提高警惕。 我们认为龙头房企在业绩/分红稳定性、融资成本优化、以及财务安全边际优势明显，亦是过往外资配置A股地产的主要方向，建议关注A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团；H股的万科企业、融创中国、中国金茂。 ◆风险分析 海外疫情扩散对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性；近期国内局部区域出现小范围的新冠疫情反复；若土地市场持续升温，存在触发融资监管趋严的可能；行业将迎来债务到期高峰，中小房企信用风险提升。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 王梦恺 (执业证书编号：S0930518110003) 021-52523855 wangmk@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 需求侧按揭逐步改善，供给侧ABS短期放量——光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年4月） ····································· 2020-05-12 需求侧销售结构性复苏，供给侧受益流动性硬核反弹——2020年1-3月国家统计局房地产数据点评 ····································· 2020-04-21 需求侧温和复苏，供给侧发债放量——光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年3月） ····································· 2020-04-13 -22%-14%-6%2%10%04-1907-1910-1901-20房地产沪深300 2020-05-18 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 1、前期报告观点回顾 我们在4月20日《需求侧销售结构性复苏，供给侧受益流动性硬核反弹——2020年1-3月国家统计局房地产数据点评》中提出，需求侧销售持续恢复，其中低能级城市恢复较快主要来自于居民自由度和“非限购”按揭投放。流动性、销售预期、政策支持下，行业供给侧从土地到竣工各环节硬核反弹。预计后续存在为回补工程缺口，而加大资金投入可能，房地产施工类投资增速或持续改善。 我们在5月12日《需求侧按揭逐步改善，供给侧ABS短期放量——光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年4月）》中提出，需求侧按揭投放稳步改善，房贷利率持续回落，预计全年新增房贷或与2019年持平，为销售提供支持。供给侧资金环境维持宽松，4月海外发债暂停影响可控，境内融资继续放量，为房企经营恢复提供支持。 4月统计局数据出炉，整体来看，行业基本面如期改善。4月以来，房企推盘力度加大，叠加地区人才引进、人口落户条件放宽，购房者置业情绪提振，商品房销售规模同比降幅大幅收窄，4月单月同比为-1.3%已基本恢复到正常水平。供给侧企业投资开工积极性提升，开发投资额连续两个月同比增长。 1-4月商品房销售面积3.4亿平米，同比增速-19.3%（比1-3月收窄7pc），；1-4月房地产投资3.3万亿，同比增速-3.3%（比1-3月收窄4.4pc）；新开工面积4.8亿平方米，同比增速-18.4%（比1-3月收窄8.8pc），印证了我们供给侧“硬核”反弹的前期判断。 展望后续，5月全国“两会”召开在即，预计房地产政策仍以稳为主，窄通道紧平衡，房住不炒是大前提，因城施策防失速，后续单月商品房销售同比转正的可能性提升。但需要注意的是，考虑到海外疫情发展对于国内居民就业和收入的潜在影响，以及近期国内局部区域出现小范围的新冠疫情反复，或对后续的行业销售趋势以及施工节奏造成一定影响，虽为小概率事件，仍需密切关注及提高警惕。 巨杉资本 2020-05-18 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 2、4月销售复苏趋势延续，高能级城市降幅明显收窄，预计Q2整体保持回升趋势  我们对1-4月商品房销售数据的核心观点如下： 三因素推动销售数据较快回升。2020年4月单月商品房销售面积、销售金额分别约1.2亿方、1.15万亿，高基数下分别环比收窄12pc、9.6pc至-2.1%、-5%。行业销售延续较快复苏的趋势，我们认为主要来自于：1）前期积压的购房需求集中释放；2）房企推盘力度加大，新房供给持续增加；3）地方呵护政策以及房贷利率下行预期下，居民置业情绪短期升温。 4月均价同比下降或与基数因素、线上促销有关。3、4月全国商品房销售均价分别同比-0.5%、-2.9%，推测一方面与2、3月份部分房企线上促销折扣有关（1-2月销售均价同比+6.6%），另一方面2019年4月单月销售均价达9874元/平方米（单月同比+12.5%），为历史最高水平，导致了较高的基数。4月70个大中城市新建商品住宅、二手住宅价格指数环比涨幅略有扩大，而同比涨幅有所回落，统计局解读为“价格稳中略涨”，“总体仍较为稳定”。 居民出行自由度提升下，高能级区域/城市销售快速恢复。分区域来看，4月东部、中部、西部地区销售面积降幅分别收窄至-1.8%、-1.9%、-1.1%，已基本恢复至去年同期水平。CRIC300城数据显示，4月一、二线销售面积同比降幅分别收窄17pc、15pc，单月同比的绝对水平已好于三四线城市。 5月高频数据延续回升趋势。我们跟踪的高频数据显示，5月1日-5月15日，43个主要城市商品房网签面积同比下降5.2%，对比4月16日-4月30日同比下降12.7%。 预计Q2行业销售维持复苏态势。展望后续，考虑到：1）当前信贷环境宽松，银行按揭投放短期内存在一定路径依赖；2）上市房企年中业绩冲量，预计5、6月份推盘力度将进一步提升；3）偏高能级城市居民出行自由度提升后，前期积压的需求仍在持续释放。我们预计二季度行业销售将整体维持复苏态势，5月单月销售面积或同比转正。  主要数据图表 2020年4月，全国商品房销售面积单月同比-2.1%，增速较3月+12pc；其中商品住宅销售面积-1.5%，增速较3月+12.4pc。4月全国商品房销售金额单月同比-5.0%，增速较3月+9.6pc；其中商品住宅销售金额单月同比-2.6%，增速较3月+9.5pc。 1-4月，全国商品房销售面积累计同比-19.3%，增速较1-3月+7pc；其中商品住宅销售面积累计同比-18.7%，增速较1-3月+7.2pc。1-4月，全国商品房销售金额累计同比-18.6%，增速与1-3月+6.1pc；其中商品住宅销售金额累计同比-16.5%，增速较1-3月+6.4pc。 2020-05-18 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 图1：全国商品房销售面积单月同比和累计同比 图2：全国商品房销售金额单月同比和累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 图3：全国商品住宅销售面积单月同比和累计同比 图4：全国商品住宅销售金额单月同比和累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 4月，商品住宅销售金额单月同比-2.6%（较3月+9.5pc），其中销售面积同比-1.5%（较3月+12.4pc），销售均价同比-1.1%（较3月-3.2pc）。 1-4月，商品住宅销售金额累计同比-16.5%，其中销售面积同比-18.7%，销售均价同比+2.7%。 图5：全国商品住宅销售面积、均价、金额单月同比 图6：全国商品住宅销售面积、均价、金额累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 -50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%2018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-022020-032020-04商品房销售面积：累计同比 商品房销售面积：单月同比 -40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%2018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-022020-032020-04商品房销售额：累计同比 商品房销售额：单月同比 -50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%2018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-022020-032020-04商品房销售面积:住宅:累计同比 商品房销