房地产行业光大地产A+H物业板块月度跟踪（2020年3月）：中央地方政策加持，物管公司外拓积极

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2020年4月5日 房地产 中央地方政策加持，物管公司外拓积极 ————光大地产A+H物业板块月度跟踪（2020年3月） 行业月报 ◆市场行情：本月光大地产AH核心物业指数+3.21% 指数： 2020年3月，光大地产AH核心物业指数上涨3.21%，跑赢沪深300指数9.65pc，跑赢恒生指数12.87pc。 个股：本月涨跌幅居前（%）：永升生活服务（+24.4）、中海物业（+15.9）、雅生活服务（+8.0）、新大正（+7.1）、碧桂园服务（+3.6）。 港股通：本月持股比例变化(pc)：保利物业（+16.23）、雅生活服务(+2.20)、绿城服务 (+1.34)、碧桂园服务(+1.28) 、中海物业(+1.09)、彩生活(+0.35)。保利物业、雅生活服务进入港股通首月，持股比例上升较快。 ◆行业动态跟踪：社区防控信息化建设加快，多地出台物业财政补贴办法 中央：国务院总理李克强部署做好下一步防控工作，加强对防控一线社区工作者关心关爱；民政部等四部委联合印发《新冠肺炎疫情社区防控工作信息化建设和应用指引 （第一版）》；中国物管协会发布《复工复产期间物业管理区域新冠肺炎疫情防控要点和政策指南》，上线复工复产期间物业服务企业法律援助和政策咨询平台。 地方：广西、北京、无锡、南充更新物业管理条例及收费标准；浙江、重庆、深圳、武汉就疫情期间物业企业防控进一步出台标准及指引；重庆、合肥、贵阳出台物业企业财政补贴办法，山东省组织开展疫情防控一线物业、环卫职工关心关爱活动； ◆企业动态跟踪：2019年业绩延续高增速，疫情期间仍积极外拓 经营动态：多家物业发布2019年业绩报告，业绩普遍延续高增速；碧桂园服务与香港柏龄物业达成股权合作；雅生活服务与株洲国投集团签署战略合作协议，并发起“掘将行动”；中航物业进驻广深多个项目，中标全国多个高校项目；保利物业进驻浙江姚庄镇，一季度取得30+项目；新大正中标南京禄口国际机场；佳兆业美好与中梁控股合作，中标潮汕地区两大项目；奥园健康与广东大翔医药集团战略合作，共同建立社区中药店，开设第二家线下租售自营店。 资本市场动态：雅生活服务、保利物业正式进入港股通；兴业物联、烨星集团成功登陆港股，弘阳服务向港交所正式递交招股书，华润置地确认推动分拆物业上市；银城生活收购南京汇仁恒安物业公司51%股权，时代邻里收购广州浩晴物管100%股权。 ◆投资建议：关注四大主线 建议关注四条主线：1）各方面指标均较优异的龙头个股，关注碧桂园服务、雅生活服务；2）规模处于二线梯队的高成长弹性标的，关注新城悦服务、永升生活服务；3）增值服务壁垒深厚，具备强护城河的品质服务商，关注绿城服务；4）资源和赛道较好，随着市场化推进，运营效率有望进一步提升的物管央企，关注招商积余、中海物业、保利物业。 ◆风险分析 关注人工成本上行风险；增值服务拓展的不确定风险；部分企业对于关联房企过于依赖的风险；外包占比提升下的质量控制风险。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人 黄帅斌 021-52523828 huangshuaibin@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 万科物业联手DTZ，碧桂园物业进军泰国——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2019年12月） ······································ 2020-01-06 三大维度12量化指标，光大物业选股框架模型——物业服务行业2020年投资策略 ····································· 2019-11-22 -100%0%100%200%300%沪深300 AH核心物业指数 2020-04-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 1、2020年3月光大地产AH核心物业指数 1.1、光大地产AH核心物业指数成分 我们根据公司基本面和市场表现，筛选出14家AH物业上市公司，组成光大地产AH核心物业指数。本期内样本库无调入/调出标的，成分股如下： 图1：光大地产AH核心物业指数成分 资料来源：Wind、光大证券研究所整理；截止日期：2020.3.31 市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.9元人民币 1.2、指数年度表现及月度表现 2020年1-3月，光大地产AH核心物业指数上涨25.98%，跑赢沪深300指数35.99pc，跑赢恒生指数42.24pc。 图2：2020年光大地产AH核心物业指数走势（01.01-03.31） 图3：2020年光大地产AH核心物业指数涨幅（01.01-03.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截止2020年3月31日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截止2020年3月31日 代码简称总市值股价PE(TTM)PB本月涨跌幅年初至今涨跌幅6098.HK碧桂园服务78131.5045.914.34%20%3319.HK雅生活服务45937.7036.67.38%40%2869.HK绿城服务2409.4049.28.5-3%10%1755.HK新城悦服务11715.6440.612.4-2%28%1995.HK永升生活服务1379.7960.211.724%85%001914.SZ招商积余25023.59152.33.21%16%6049.HK保利物业33466.0566.76.5-1%41%2669.HK中海物业2197.3044.615.816%49%1778.HK彩生活423.208.21.1-22%-26%002968.SZ新大正4664.5044.46.17%-6%3662.HK奥园健康436.5126.15.0-22%11%603506.SH南都物业2418.2221.73.5-7%-14%2168.HK佳兆业美好3426.9020.65.1-10%28%2606.HK蓝光嘉宝服务6439.6014.72.9-16%-20%平均45.17.4-2%19%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2020-1-12020-2-12020-3-1沪深300 恒生指数 AH核心物业指数 -20%-10%0%10%20%30%沪深300 恒生指数 AH核心物业指数 qRsPmRvMoOqNqNqQmNrOrN9PcMbRsQrRmOrRjMoOsOkPnNtNaQpNoMwMsOqNxNmNsP2020-04-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 2020年3月，光大地产AH核心物业指数上涨3.21%，跑赢沪深300指数9.65pc，跑赢恒生指数12.87pc。 图4：2020年3月光大地产AH核心物业指数走势（03.01-03.31） 图5：2020年3月光大地产AH核心物业指数涨幅（03.01-03.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截止2020年3月31日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截止2020年3月31日 2020年3月，光大地产AH核心物业指数上涨3.21%，在A股行业板块中位列第4/29，在H股行业板块中位列第1/14。 图6：2020年3月A股板块表现 图7：2020年3月H股板块表现 资料来源：Wind、光大证券研究所整理 资料来源：Wind、光大证券研究所整理 1.3、个股年度表现及月度表现 2020年3月，AH核心物业指数样本股涨跌幅前列为：永升生活服务（+24.4%）、中海物业（+15.9%）、雅生活服务（+8.0%）、新大正（+7.1%）、碧桂园服务（+3.6%）； 2020年，AH核心物业指数样本股涨跌幅前列为：永升生活服务（+85.4%）、中海物业（+49.0%）、保利物业（+41.3%）、雅生活服务（+40.1%）、新城悦服务（+28.4%）； -20%-15%-10%-5%0%5%10%2020-3-12020-3-32020-3-52020-3-72020-3-92020-3-112020-3-132020-3-152020-3-172020-3-192020-3-212020-3-232020-3-252020-3-272020-3-292020-3-31沪深300 恒生指数 AH核心物业指数 -12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%沪深300 恒生指数 AH核心物业指数 -25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%农林牧渔 商业贸易 食品饮料 AH核心物业指数 医药生物 建筑材料 建筑装饰 公用事业 钢铁 交通运输 纺织服装 银行 轻工制造 房地产 采掘 机械设备 综合 通信 电气设备 非银金融 国防军工 化工 休闲服务 汽车 有色金属 传媒 家用电器 计算机 电子 -25%-20%-15%-10%-5%0%5%AH核心物业指数 恒生必需性消费业 恒生资讯科技业 恒生电讯业 恒生金融业 恒生地产建筑业 恒生中国内地地产 恒生医疗保健业 恒生公用事业 恒生能源业 恒生工业 恒生非必需消费 恒生综合业 恒生原材料业 2020-04-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 图8：2020年3月样本股涨跌幅（03.01-03.31） 图9：2020年样本股涨跌幅（01.01-03.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所整理 资料来源：Wind、光大证券研究所整理 2020年3月，港股通持股比例变化：保利物业（+16.23pc）、雅生活服务(+2.20pc)、绿城服务 (+1.34pc)、碧桂园服务(+1.28pc) 、中海物业(+1.09pc)、彩生活(+0.35pc)。 2020年，港股通持股比例变化：保利物业（+16.23pc）、中海物业(+2.33pc)、雅生活服务(+2.20pc)、碧桂园服务 (+2.08pc)、绿城服务(+2.05pc) 、彩生活(-0.67pc)。 图10：2020年3月港股通持股变化（03.01-03.31） 图11：2020年港股通持股变化（01.01-03.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所整理 资料来源：Wind、光大证券研究所整理 图12：AH核心物业样本股2021预测估值 图13：2020年3月底样本股估值分位 资料来源：Wind、光大证券研究所整理；截止2020.3.31 资料来源：Wind、光大证券研究所整理 -30%-20%-10%0%10%20%30%永升生活服务 中海物业 雅生活服务 新大正 碧桂园服务 招商积余 保利物业 新城悦服务 绿城服务 南都物业 佳兆业美好 蓝光嘉宝服务 奥园健康 彩生活 -40%-20%0%20%40%60%80%100%永升生活服务 中海物业 保利物业 雅生活服务 新城悦服务 佳兆业美好 碧桂园服务 招商积余 奥园健康 绿城服务 新大正 南都物业 蓝光嘉宝服务 彩生活 0.005.0010.0015.0020.000.005.0010.0015.0020.00期初持股占比 期末持股占比 区间持股比例变化（pc）-右轴 % -5.000.005.0010.0015.000.005.0010.0015.0020.00期初持股占比 期末持股占比 区间持股比例变化（pc）-右轴 % 0.010.020.030.040.0保利物业 招商积余 中海物业 新大正 绿城服务 碧桂园服务 永升生活服务 雅生活服务 新城悦服务 南都物业 奥园健康 佳兆业美好 蓝光嘉宝服务 彩生活 PE(2021)0.0020.0040.0060.0080.00彩生活 蓝光嘉宝服务 奥园健康 南都物业 绿城服务 碧桂园服务 中