LVGEM（中国）房地产投资有限公司（0095.HK）对高收益城市重建土地银行的全面执行

2020年3月31日股权研究GM（中国）房地产投资有限公司高利润的城市重建土地储备的坚实执行LVGEM宣布了一系列可靠的2019年业绩，核心净利润比我们的预期高26％。我们认为开发商的2020E净利润有望实现41％的增长，其中深圳城市再开发项目红树林湾一号和美景广场的销售将成为2020E的主要盈利动力。大湾区市区改造项目可售资源150亿元LVGEM公布了一系列2019年业绩，核心净利润超出我们预期26％。到2020年，开发商在深圳和珠海的可售资源将达到150亿元人民币。其中，我们估计深圳红树林湾一号和深圳梅井广场将实现约2,000万的合同销售总额。 60亿元人民币，将直接确认为2020年收入。我们将2020E-2021E净利润预测分别下调了8％和15％，以反映最新的项目完成进度，因为一些收入确认已提前到2019年。2019年核心净利润比我们的预期高26％LVGEM的业绩强于我们的预期，因为该公司在2019年完成的Mangrove Bay No. 1项目的销售额高于预期。根据投资物业的重估收益，我们计算出LVGEM 2019年的核心净利润为人民币12.36亿元（同比增长43％），比我们的估计高26％。 2019年收入同比增长53％至69.02亿元人民币，这要归功于红树林湾1号实现了稳健的销售额（44亿元人民币），占2019年收入的约65％。受城市重建项目的支持，2019年GP利润率仍保持在64％以上，高于行业平均水平。白石洲–目标在20年第三季度完成1号Ph搬迁合同该项目Ph 1的搬迁合同正在签署中，开发商计划在20年第三季度完成Ph 1流程。该项目主要位于深圳南山区的心脏地带，总建筑面积为358万平方米，其中180万平方米的建筑面积（不含税后）可出售/可出租。安置区。根据市场情况和项目开发进度，开发商将在适当时候从控股股东手中收购剩余的75％的股份。从2022年开始，该项目将接棒，成为公司的主要增长动力。净负债率在19年上半年升至135％，而香港NEO面临挑战资产负债表已经从1H19的水平回落，净债务对权益的比率上升至135％（1H19：121％）。这主要是属性。收购珠海东桥项目。 LVGEM在香港的NEO占用率保持在50％，与1H19的水平相似。考虑到在COVID-19大流行期间宏观经济的放缓，我们认为管理层要提高香港NEO的出租率和租金收入是一项艰巨的任务。我们将目标价下调8％至2.72港元，以反映宏观风险上升我们将目标价从3.0港元下调至2.72港元（下调目标价），以反映在COVID-19爆发期间宏观风险上升的情况。我们的目标价基于7.0倍的2020E目标市盈率。股票的主要风险包括：（1）控股股东优先股转换产生的摊薄收益； （2）香港NEO的重估亏损可能对资产负债表构成进一步压力；和（3）白石洲项目余下75％项目的购置成本高于预期，如果需要发行股票，则有可能摊薄。请致电（852）3163 3288与AMTD全球市场有限公司联系以获取更多产品信息。请阅读第4-5页上的重要披露和一般披露。分享价格股价表现港币2.7%3.7%3.9%5.6% 让 鱼子9.6%12.2%11.6%14.7%股份代号：0095.HK 评级：持有 目标价2.72先前的目标价（港元）3.00 现价（HK $，2020年3月30日）2.32 上升/下降％17％ 市值（港币百万元）11,560 市值（百万美元）1,492平均每日营业额（百万美元）2.07资料来源：彭博社，AMTD股票研究主要预测（人民币百万元）2019 2020e 2021e 2022e 收入6,9028,066 10,954 同比％52.9% 16.9% 35.8% 核心净利润1,2361,7451,8252,614 同比％43.2% 毛利率64.2% 66.9% 52.4% 净负债135.2% 129.7% 126.8% 核心每股收益0.250.350.37 稀释每股收益0.140.200.21 DPS0.060.080.080.12 稀释的DPS0.030.050.05 BPS2.592.873.153.56资料来源：公司数据，AMTD股票研究估价2019 2020e 2021e 2022e市盈率8.46.05.7 P / BV0.800.730.66分部1.514月19日5月19日19年6月19日7月19日8月19日19月19日10月19日19年11月19日12月19日1月20日2月20日资料来源：彭博社成龙分析员+852 3163 3323黄凯伦助理+852 3163 337622.533.5资产回报率2.5%3.4%3.2%资料来源：彭博社，AMTD股票研究 2020年3月31日LVGEM（中国）房地产投资2图1：LVGEM财务预测和关键比率PnL，人民币百万元201820192020年2021e2022e资产负债表，人民币百万元201820192020年2021e2022e收入4,5166,9028,06610,95412,326投资物业22,11723,56823,56823,56823,568齿轮(1,830)(2,472)(2,672)(5,219)(5,154)对合资/阿索的兴趣522522522522522毛利2,6864,4305,3935,7357,172PP＆E和其他1,5322,3702,3702,3702,370市场营销经验(133)(134)(157)(213)(239)非流动资产24,17126,46026,46026,46026,460一般和管理员经验(390)(461)(539)(732)(824)PUD和持有待售10,71010,63312,63316,71919,513分享合资和阿索的业绩(0)(0)(0)(0)(0)押金和预付款8903,2313,2313,2313,231来自Inv Prop的重置收益323(20)---现金及现金等价物3,6745,5435,2176,8216,156其他327809131178201其他3,9672,8702,8702,8702,870净财务费用(658)(1,256)(812)(922)(1,032)当前资产19,24122,27723,95029,64031,769除税前溢利2,1563,3674,0174,0465,277总资产43,41248,73650,41056,09958,229所得税费用(925)(1,617)(2,262)(2,211)(2,649)净利1,2301,7501,7551,8352,628合同责任2,2682,5051,6532,916-股东利益1,2371,7401,7451,8252,614银行及其他借款5,82411,04911,04911,04911,049少数权益(7)10101014贸易及其他应付款项1,3841,1121,1121,1121,112 其他2,2143,0953,0953,0953,095股东核心净利润8631,2361,7451,8252,614流动负债11,69017,76116,90918,17115,255股利234276389407583银行及其他借款17,50015,15016,30919,30922,309每股收益-基本（人民币元）0.250.350.350.370.52其他2,7832,7912,7912,7912,791核心每股收益-基本（人民币元）0.180.250.350.370.52非流动负债20,28317,94119,10022,10025,100每股核心收益-摊薄（人民币）0.100.140.200.210.31DPS-基本（人民币）0.050.060.080.080.12资本和储备11,33112,92814,28415,70117,732DPS-摊薄（人民币）0.030.030.050.050.07股东权益11,33112,92814,28415,70117,732每股BV（人民币元）2.312.592.873.153.56非控股权益与收益107107117127141权益总额11,43913,03514,40015,82817,873总负债和权益43,41248,73650,41056,09958,229现金流量表，人民币百万元201820192020年2021e2022e关键比率，人民币百万元201820192020年2021e2022e税前利润2,1563,3674,0174,0465,277GP保证金59%64%67%52%58%在工作帽上操作CF2,3084,6234,8294,9686,309净利润27%25%22%17%21%核心Attri净利润率19%18%22%17%21%PUD(1,381)77(2,000)(4,086)(2,794)鱼子8%10%12%12%15%存款和预付款(1,194)----资产回报率2%3%3%3%4%贸易及其他应付款项783(272)---净债务/权益总额138%135%133%130%135%合同负债增加2,268237(852)1,262(2,916)净债务/股东权益139%136%134%131%136%其他(29)(1,617)(2,262)(2,211)(2,649)总资产/总权益380%374%350%354%326%净营业现金流量2,7563,048(284)(67)(2,049)总资产/股东权益383%377%353%357%328%资产周转（合同销售）5%10%15%19%0%净投资现金流量(6,419)(2,079)---银行及其他借款(4,995)2,9141,1603,0003,000其他8,534(1,572)(1,201)(1,329)(1,615)净融资现金流量3,5391,342(42)1,6711,385 现金流量净额（124）2,311（326）1,604（665）资料来源：公司数据，AMTD研究，E = AMTD研究估算 2020年3月31日LVGEM（中国）房地产投资3图2：LVGEM 2019结果摘要FY19业绩（人民币'000）19财年18财年同比19财年差异出售物业5,962,4463,664,32863%3,503,51270%租金收入618,674543,17614%651,811-5%其他收入321,328308,1814%369,817-13%总收入6,902,4484,515,68553%4,525,14053%销售成本(2,472,093)(1,829,515)35%(1,368,915)81%毛利4,430,3552,686,17065%3,156,22540%其他收入，其他损益112,292155,095-28%155,420-28%销售费用(134,059)(132,982)1%(133,260)1%行政费用(461,498)(390,433)18%(391,250)18%投资物业的公允价值变动696,378323,461115%-不适用金融衍生工具的公允价值变动(20,170)172,192-112%-不适用应占合资企业业绩(2)(8)-75%(8)-75%财务费用(1,256,165)(657,995)91%(738,661)70%除税前溢利3,367,1312,155,50056%2,048,46564%所得税费用(1,617,168)(925,097)75%(1,059,415)53%净利1,749,9631,230,40342%989,05077%公司所有者1,749,8841,237,16741%983,61378%非控制性权益79(6,764)-101%5,437-99%核心净利润（经AMTD调整）1,235,975863,38443%983,61326%关键比率GP保证金64.2%59.5%69.7%核心净利润17.9%19.1%21.7%19财年1HFY1919财年净债务权益比135%121%124%总资产与总权益374%382%38