土地审批权下放，土地利用提效，促进都市圈经济发展

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业点评研究报告 ● 房地产行业 2020年03月17日 土地审批权下放，土地利用提效，促进都市圈经济发展 房地产行业 推荐 维持评级 投资要点： 1．事件 国务院印发《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》，决定提出“一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；二、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年”。 2．我们的分析与判断 （一）下放“农转建”审批权，提升土地利用效率 2019年8月修正版《土地管理法》规定，对于农用地转为建设用地的，主要由国务院或国务院授权机构批准。而本次《决定》中提出，关于永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批，无论其是否在土地利用总体规划的建设用地规模范围之内，均授予各省、自治区、直辖市人民政府批准。我们认为除永久基本农田外的农用地转建设用地审批权的下放，赋予了各省级政府更大的自主权，有利于缩短用地审批时间，提高土地利用效率，基建项目会首先受益于增量土地的供给，加速基建项目建设进度的推进。根据《土地管理法》，土地供应总量仍由国务院规划确定，未因审批权下放而发生变化，因此《决定》不会引起土地供应的大量释放，对房地产市场的影响较为有限。 （二）试点先行，促进都市圈经济发展 《土地管理法》规定，对于永久基本农田转为建设用地的审批事项，以及对于重要农用土地征收为国有土地的，须报国务院批准。而《决定》提出，试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托给北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆这八个省市。试点区域覆盖了京津冀、长三角、珠三角、成渝都市圈内的主要省市，符合加快建设都市圈协同经济的思路。这八个省市的城镇化率较高，人口高度密集，土地供需缺口巨大，《决定》有利于缓解区域内的土地供需矛盾，优化土地资源配置，促进都市圈经济发展。 3．投资建议 房地产板块PE/PB分别低至8.5/1.3倍，处于历史低位；主流房企2020年PE低至6倍。地产板块具备较高的配置价值，当前板块估值低、分红比例较高，具备较强的吸引力，在当前的行业背景下，头部企业具有安全边际且内生性增长力更强，有望获得更好的表现，我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。 分析师 潘玮 房地产行业分析师 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 执业证书编号： S0130511070002 特别鸣谢 王秋蘅 ：（8610）83574699 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 相对沪深300表现图 -18.00%-13.00%-8.00%-3.00%2.00%7.00%沪深300房地产(中信) 资料来源：wind 相关研究 行业点评研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 2 4．风险提示 疫情演变超出预期风险；房价大幅下跌风险。 表1：《决定》与2019《土地管理法》相关条款对比 2019版《土地管理法》 《决定》 第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总休规划的机关或者其投权的机关批准，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府抛准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院权的省、自治区、直辖市人民政府批准。 一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省，自治区、直辖市人民政府批准。 自本决定发布之日起按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第三款规定，对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第四款规定，对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规 模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。 第四十六条 征收下列土地的，由国务院批准： (一)永久基本农田； (二)永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷； (三)其他土地超过七十公顷的。 征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批，其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内挑准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。 二、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。 自本决定发布之日起，对《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第二款规定的永久基本农田转为建设用地审批事项，以及第四十六条第一款规定的永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批事项，国务院委托部分试点省、自治区、直辖市人民政府批准，首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆 试点期限1年，具体实施方案由试点省份人民政府制订并报自然资源部备案。国务院将建立健全省级人民政府用地审批工作评价机制，根据各省、自治区直辖市的土地管理水平综合评估结果，对试点省份进行动态调整，对连续排名靠后或考核不合格的试点省份，国务院将收回委托。 第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。 前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合网另有约定的除三、有关要求。各省、自治区、直辖市人民政府要按照法律、行政法规和有关政策规定，严格审查把关，特别要严格审查涉及占用永久基本农田、生态保护红线、自然保护区的用地，切实保护耕地、节约集约用地，盘活存量土地、维护被征地农民合法权益，确保相关用地审批权“放得下、接得住、管得好”，各省、自治区、直辖市人民政府不得将承接的用地审批权进一步授权或委托。 fW9UrUpZlUmVnV9YNAmMmN9PbPbRsQnNpNrRlOoOmPfQpOqPaQqRtOwMtQtPwMmMzR 行业点评研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 3 外。 集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、交换、出资、赠与、抵押等，参照类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。 资料来源：中国政府网，中国银河证券研究院 行业点评研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 评级标准 银河证券行业评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避 推荐：是指未来6－12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。 谨慎推荐：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报。该评级由分析师给出。 中性：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）与交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报相当。该评级由分析师给出。 回避：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）低于交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。 银河证券公司评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避 推荐：是指未来6－12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。 谨慎推荐：是指未来6－12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%－20%。该评级由分析师给出。 中性：是指未来6－12个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。该评级由分析师给出。 回避：是指未来6－12个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。 潘玮，房地产行业证券分析师。本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，本人承诺，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接受到任何形式的补偿。本人承诺不利用自己的身份、地位和执业过程中所掌握的信息为自己或他人谋取私利。 行业点评研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 免责声明 本报告由中国银河证券股份有限公司（以下简称银河证券，银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）向其机构或个人客户（以下简称客户）提供，无意针对或打算违反任何地区、国家、城市或其它法律管辖区域内的法律法规。除非另有说明，所有本报告的版权属于银河证券。未经银河证券事先书面授权许可，任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播或复印本报告。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。银河证券认为本报告所载内容及观点客观公正，但不担保其内容的准确性或完整性。客户不应单纯依靠本报告而取代个人的独立判断。本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断，银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。 银河证券不需要采取任何行动以确保本报告涉及的内容适合于客户。银河证券建议客户如有任何疑问应当咨询证券投资顾问并独自进行投资判断。本报告并不构成投资、法律、会计或税务建议或担保任何内容适合客户，本报告不构成给予客户个人咨询建议。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接，银河证券不对其内容负责。本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便，链接网站的内容不构成本报告的任何部份，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 银河证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是发送给银河证券客户的，属于机密材料，只有银河证券客户才能参考或