财产〜总体：住房和城乡建设部否认取消预售

■一名政府官员否认将取消预售。■我们认为，在可预见的将来取消预售的可能性很小，因为它的影响将太大而中国无法承受。■在短期内，我们更看好中小型股，例如龙湖，中海外和世茂，因为它们的估值便宜且防御性强。CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë扇区Flash注意属性│中国中国2018年9月24日-上午4:45中性（没变化）重点企业汇总评估指标物业-整体住房和城乡建设部否认取消预售广东政府拟废除预售机制？●上周五市场收盘后，当地媒体报道说，广东省住房和城乡建设部向“广东省财产协会”发出紧急通知，征集其成员对“取消预售机制”的意见。物业销售。●通知书说，目前的预售机制已经产生了许多问题，例如非法的房地产销售，对购房者的保护不足以及城市由于过多的资本投入房地产而发展不平衡。它还说，取消预售可以帮助降低房地产开发行业的高杠杆水平。●该通知还指出，考虑到当前的信贷紧缩环境，直接取消预售安排将对开发商的流动性产生重大影响。因此，住房和城乡建设部建议逐步取消该机制，并让开发商最终只有在竣工后才能出售其项目。●几个小时后，住房和城乡建设部的一位发言人说这则消息是假的，他们仍在调查这一问题。中国的预售机制●目前，中国（以及香港）的开发商可以在项目竣工前6至18个月为其项目进行预售。●购房者通常需要在签订买卖合同后的1-3个月内向开发商支付100％的房屋价值。购买者，无论是初次购买者还是升级者，都需要支付房屋价值的大约30-40％作为首付，而其余60-70％通常由商业银行的贷款来支付。●基本上，开发人员可以在出售项目后的几个月内获得几乎100％的预售现金，这些项目将在12-18个月后完成。如果取消预售安排会产生什么影响？●首先，开发商的现金流将受到严重影响，因为我们估计将近80％至90％的现金销售来自项目预售。●其次，为了减少现金流出，开发商可能会削减其扩张计划，这可能会严重影响房地产建设活动。●小型开发商可能会被挤出市场或遇到流动性问题，我们认为市场整合将加速。●第三，由于预售现金较少，开发商将不得不大幅削减土地购买预算，这可能对许多地方政府的收入产生重大影响，因为土地销售可能会占其年度预算的40-50％。●鉴于房地产市场和相关行业约占中国GDP的30％，我们认为在政府解决上述问题之前取消预售机制的可能性很小。分析师第三方相关研究.由EFA平台提供支持5.09%6.04%7.28%4.50%5.20%5.79%3.97%4.24%4.33%12-18F 12-19F 12-20F股息收益率中国海外发展有限公司龙湖地产世茂房地产0.761.200.710.861.340.840.971.500.9812-18F 12-19F 12-20FP / BV（x）中国海外发展有限公司龙湖地产世茂房地产4.926.624.305.837.695.467.059.447.4212-18F 12-19F 12-20F市盈率（x）中国海外发展有限公司龙湖地产世茂房地产图1：开发商将FY18F / 19F的收入预期锁定在89％/ 46％资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告中国海外发展有限公司添加，目标价HK $ 33.30，HK $ 26.15关闭由于其充足的可售资源，我们预计2H18的销售将加速。它在1H18的业绩好于预期，表明盈利前景更好。该股目前的估值较其每股净资产值折让35％，而FY19F的市盈率为6.5倍，看来具有吸引力。龙湖地产添加，目标价 HK $ 30.60， HK $ 22.95关闭龙湖从一流城市的积极土地储备中受益匪浅。我们预计它的年租金收入将强劲增长20-30％。在接下来的几年中， FY18F的收益率可达到 4.8％。世茂房地产添加，目标价 HK $ 32.00， HK $ 22.05关闭我们预计，世茂的合同销售将实现30-35％的年增长率。得益于其庞大的可售资源，在18-20财年期间的销售收入。同时，我们认为，其股票回购计划和更高的利润率可能是其股价的催化剂。 属性│ 中国物业-整体│ 九月24，20182图2：中国房地产估价摘要共享光盘。至彭博社（Bloomberg）价格每股盈利上限每股资产净值（NAV / sh）每股资产净值（NA）上行市盈率（x）市净率（x）收益率（％）净负债率（％）公司股票代号（HK $）（HK $）评级（美元） ）（％）（％）2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F科力688港币26.1533.30加39,15237.029278.47.05.84.91.11.00.93.14.04.5272119华润置地1109 HK29.5033.60加26,00442.0301411.09.07.66.71.41.31.33.33.94.6363431万科-A *000002 CH25.8035.00加55,64135.0263610.47.96.55.62.11.81.53.54.65.692318万科-H2202 HK27.9039.10加55,58639.129409.97.56.25.32.01.71.43.74.85.992318CIFI884港币4.169.10加6,77013.0681196.45.03.83.01.10.90.75.76.87.9514741碧桂园2007香港11.4811.20降低46,36314.018(2)10.87.25.44.62.31.91.54.05.87.7574037恒大3333港币26.7540.00加46,66140.0335011.45.04.23.72.71.71.50.04.810.018310787绿城3900港币8.209.00降低3,15415.045108.69.58.88.10.60.60.52.82.62.8757681广州富力2777 HK15.4425.90加8,15337.058686.64.33.12.50.70.60.67.38.510.0180164131克格勃1813 HK8.1012.60加4,62218.055566.34.73.72.90.80.70.65.77.49.5686965盼望960港币22.9530.60加18,54134.0333312.09.47.76.61.71.51.33.84.25.2484038世茂地产813港币22.0532.00加9,81740.045459.97.55.64.41.11.00.84.24.35.8565450中洋3377 HK3.886.12保持5,60610.262586.74.83.73.20.50.50.57.78.110.6624637SOHO中国410港币3.122.70降低2,7364.531(13)不适用53.332.223.30.40.50.533.70.91.6514952苏纳克1918年香港27.3524.80保持19,22631.012(9)32.78.35.03.62.41.91.41.82.45.0257188132禹州1628 HK3.556.60加3,07111.068864.23.22.52.10.80.60.58.39.911.6585350大湾区玩s（BBA）敏捷3383 HK12.3620.00加8,47325.051627.65.34.03.11.00.90.87.39.813.0717866中国奥园3883 HK5.888.40加2,52812.051439.26.64.83.61.41.10.94.86.59.5515944洛根房地产3380港币9.8814.00加8,59220.0514210.87.14.83.62.01.41.13.55.68.3434646深圳投资604 HK2.502.88保持3,4917.265154.88.67.46.70.50.50.46.25.55.8364344时代中国1233 HK9.1814.00加2,86020.054535.74.23.02.20.90.80.65.16.78.7586139BBA平均值54437.66.44.83.81.20.90.85.46.89.0525748中小盘平均50466.75.44.33.50.90.70.65.36.38.0616053总体平均43399.76.65.24.31.31.10.94.65.87.6716354截至2018年9月21日的股价数据; * Vanke-A数据以人民币为单位资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 属性│ 中国物业-整体│ 九月24，20183免责声明本报告的内容（包括其中表达的观点和观点以及其中包含的信息）视情况由CGS-CIMB或CIMB投资银行有限公司（“ CIMB”）编写并属于该公司。有关特定地理区域的报告由相应的CGS-CIMB实体制作和分发，如下表所示。与马来西亚有关的报告由联昌国际制作和分发。本报告并非针对或打算分发给任何地方，州，国家或其他司法管辖区的公民或居民或位于任何地方，州，国家或其他司法管辖区的任何个人或实体，或打算将其分发或使用。违反法律或法规。接受本报告即表示接受者声明并保证，他有权根据以下所列限制接收此报告，并同意受此处包含的限制（包括以下列出的“分发限制”）的约束。不遵守这些限制可能构成违反法律。严格按照保密原则为您提供本出版物。 （i）本报告的任何部分均不得（i）通过任何方式以任何形式进行复制，影印，复制，存储或复制，或者（ii）对于任何人，将其全部或部分直接或间接地重新分发或传递给任何其他人未经CGS-CIMB或CIMB事先书面同意（视情况而定）。本研究报告中包含的信息是根据在发布本报告时被认为是正确和可靠的数据准备的。 CGS-CIMB或CIMB（视情况而定）可能会或可能不会以任何频率发布有关本报告主题的定期报告，并且可能会随时停止发布或更改报告的周期性。如果本报告中包含的信息发生重大变化，CGS-CIMB和CIMB均无义务更新本报告。 CGS-CIMB和CIMB均不承担以下任何义务：（i）检查或确保本报告的内容是最新，可靠或相关的；（ii）确保本报告的内容构成准投资者可能需要的所有信息， （iii）确保任何观点，意见和信息的充分性，准确性，完整性，可靠性或公平性，并因此确保CGS-CIMB和CIMB及其各自的关联公司和相关人士，包括中国银河国际金融控股有限公司（“ CGIFHL”）和联昌集团有限公司Bhd。（“ CIMBG”）及其各自的关联公司（及其各自的董事，合伙人，关连人士和/或雇员）对任何后果（包括但不限于任何直接，间接或后果）概不负责。损失，利润损失和损害）的任何依赖或使用。特别是，CGS-CIMB和CIMB对本报告中提出的观点和观点不承担任何责任。除非另有说明，否则本报告基于CGS-CIMB或CIMB（视情况而定）认为合理的来源。除非另有说明，否则这些来源将用于市场数据，是可从列出相关证券的主要证券交易所或市场（或在适当的情况下从任何其他市场）获得的市场数据和价格。有关公司帐户和业务的信息通常将基于公司的公开声明，由法规信息服务传播的信息，其他可公开获得的信息以及我们的研究结果而得出。尽管我们已尽一切努力确保本报告中的事实陈述准确无误，但本报告中包含的所有估计，预测，预测，观点表达和其他主观判断均基于截至本报告发布之日被认为合理的假设。包含它们的文档，并且不得解释为表示其中提到的事项将会发生。过往表现并非未来表现的可靠指标。投资的价值可能会上升也可能下降，并且根据所涉及的投资，那些投资的损失可能会超过初始投资的损失。任何报告均不构成CGS-CIMB或CIMB或其任何关联企业（视情况而定）的要约或邀请。(包括CGIFHL，CIMBG及其各自的关联公司）买卖给任何人。CGS-CIMB，CIMB，其各自的关联公司和相关公司(包括CGIFHL，CIMBG及其各自的相关公司）