物业〜总体：1H18预览，收入可能平均增长27％

CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë部门说明属性│中国│七月12，2018中国中性（没变化）物业-整体1H18预览：收入可能平均增长27％重点企业汇总评估指标市盈率（x）Dec-18F Dec-19F Dec-20FCIFI控股5.434.163.29广州富力4.043.002.22世茂房地产7.025.865.14P / BV（x）12月18F 12月19F 12月20FCIFI控股0.990.800.64广州富力0.590.520.45世茂房地产0.900.790.70股息率12月18日至12月19日至12月20日CIFI控股6.27%7.25%8.43%广州富力10.34%12.11%14.22%世茂房地产4.61%5.43%6.12%我们估计1H18开发商的收入增长了27％中国开发商将在7月下旬至8月底之间公布其1H18业绩。对于我们研究的20家开发商，我们估计他们的核心收益平均同比增长27％，这主要得益于强劲的收入增长和略微的毛利率改善。华润置地，碧桂园，RF，雅居乐和奥园的收入可能会以36-72％的同比增幅脱颖而出。开发人员的收入平均提高40％我们预计开发商将在1H18录得38％的强劲收入增长，这要归功于2H16和2017年的项目销售，这是中国房地产市场强劲的时期。华润置地，万科，碧桂园，RF，龙湖，融创和奥园的收入可能同比增长40-216％。毛利率可能提高0.5％至合计31.6％在待确认项目的较高售价推动下，开发商的1H18毛利率应平均提高0.5个百分点至31.6％。华润置地，碧桂园，中海，融创和雅居乐的利润率在1H18可能会强劲增长2.7-4％，而1H17的利润率较低，或者今年认可了一些超高利润率的项目。净负债率可能更高鉴于他们的快速扩张，我们认为开发商的净负债比率适度增加。我们估计1H18的平均净负债比率为2017年末的7％，比2017年底高7％。RF和Sunac的净负债比率应分别维持在190％和265％的较高水平。同时，我们认为恒大的净负债率从2017财年的184％降至150％。总体而言，我们认为开发人员的净负债水平是可控的。如果人民币贬值5％，FY18的盈利可能会减少10％我们的分析表明，假设人民币贬值5％，并且没有货币对冲，开发商的FY18收益将减少约10％。但是，我们希望向投资者强调，我们和大多数同行将外汇视为一次性项目，并将其从我们的核心收益计算中剔除。开发商可能会在1H18签约销售中增长32％尽管面临不利的政策阻力，我们预计我们覆盖的开发商在1H18的合同销售中将平均增长32％。 CIFI，RF，KWG，世茂，中海，融创，奥园，洛根和时代可能录得惊人的40-144％同比增长。开发商已实现了2018财年全年目标的约50％，我们认为大多数将能够实现全年目标。分析师本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CIMB SECURITIES（USA）INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持■ 我们估计，由于收入增加和毛利率提高，我们覆盖的开发商的核心收益平均增长了27％。■ 开发商可能在1H18公布32％的强劲销售增长，我们认为大多数将能够实现18财年的全年销售目标。■ 同时，由于其快速扩张，我们认为开发商的净负债比率从2017年底的75％适度增加到1H18的约80％。■ 我们认为，大股东的持续股票回购和坚实的基本面为开发商的股价提供了支撑。■ 我们认为5倍19财年市盈率和43％的资产净值折让估值具有吸引力。热门购买：Longfor，COLI，世茂，RF，CIFI，泰晤士报。畅销商品：苏纳克的碧桂园。CIFI控股添加，目标价HK $ 9.10，HK $ 4.66关闭我们预计CIFI的年收入将增长约30％。鉴于其强劲的销售和利润率回升，FY18-20F的收入将有所下降。它还在18-20财年提供了诱人的6％至7％的股息收益率。管理层指导2018财年合同销售增长40％。广州富力添加，目标价HK $ 25.90，HK $ 14.64关闭我们认为市场对该公司过于悲观。这可能会阻碍其实现FY18-20F雄心勃勃的销售目标。我们认为担忧已经解决，因为该股的交易价格仅为2018年P / E的4倍，收益率为9％。我们认为，这很有吸引力。世茂房地产添加，目标价HK $ 29.60，HK $ 20.80关闭我们预计，世茂的合同销售将实现30-35％的年增长率。得益于其庞大的可售资源，在18-20财年期间的销售收入。同时，我们认为，其股票回购计划和更高的利润率可能是其股价的催化剂。图1：1H18结果预览摘要收入毛利率核心收益（人民币百万元）DPS净负债率股票代号1H171H18Fyoy chg1H171H18Fpts chg1H171H18F yoy chg 1H17 1H18F yoy chg 2017年底1H18F pts chg科力688港币87,199104,32220%30.5%31.0%0.5%16,33019,249 18% 0.350 0.385 10%28%35% 7%华润置地1109 HK35,25952,00047%34.9%39.0%4.1%3,7596,461 72% 0.100 0.130 30%32%40% 8%万科-A *000002 CH69,81097,84240%25.3%25.5%0.2%7,2249,044 25％不适用不适用不适用9％40％31％万科-H2202 HK67,58892,46137%34.0%34.9%0.9%7,2249,044 25％不适用不适用不适用9％40％31％CIFI884港币11,23515,16835%31.6%28.0%-3.6%1,5382,052 33% 0.050 0.060 20%51%60% 9%碧桂园2007香港77,738123,64059%22.0%25.0%3.0%6,0099,030 50% 0.150 0.200 33%57%70% 13%恒大3333港币54,78268,90026%35.8%35.0%-0.8%21,55224,881 15％不适用不适用不适用184％150％-34％绿城3900港币10,44912,01615%19.6%22.0%2.4%-367355不适用不适用不适用79％80％1％广州富力2777 HK20,41430,62150%36.2%33.0%-3.2%2,0432,769 36% 0.330 0.400 21%180% 190% 10%克格勃1813 HK7,8577,464-5%36.0%35.5%-0.5%1,5081,938 28% 0.100 0.115 15%68%70% 2%盼望960港币18,59428,27152%36.5%32.0%-4.5%2,7623,426 24% 0.200 0.230 15%48%65% 17%世茂地产813港币35,82241,19515%29.6%31.0%1.4%3,6614,581 25% 0.400 0.450 13%58%60% 2%中洋3377 HK17,25916,396-5%22.0%25.0%3.0%1,4411,5145% 0.167 0.175 5%62%70% 8%SOHO中国410港币1,0701,0791%68.7%74.0%5.3%116206 79％不适用不适用不适用48％50％2％苏纳克1918年香港13,33342,162216%19.6%23.0%3.4%-5302,443不适用不适用不适用257％265％8％禹州1628 HK7,2479,78335%33.0%32.0%-1.0%9201,065 16% 0.085 0.098 15%77%80% 3%敏捷3383 HK22,31529,00930%37.3%40.0%2.7%1,3772,172 58% 0.220 0.275 25%51%65% 14%中国奥园3883 HK8,15412,63955%26.9%26.5%-0.4%7241,091 51％不适用不适用不适用51％65％14％洛根房地产3380港币12,38214,24015%39.5%38.0%-1.5%2,5482,782 9％不适用不适用不适用66％70％4％深圳投资604 HK5,4546,81725%40.3%42.0%1.7%3,4251,199 -65％不适用不适用不适用36％45％9％时代中国1233 HK8,72510,03415%26.4%28.0%1.6%636749 18％不适用不适用不适用58％75％17％平均38%31.1%31.6%0.5%27%17%75%82% 7%资料来源：CGS-CIMB研究公司 属性│中国物业-整体│七月12，20182图2：中国开发商1H18业绩公布日期摘要中国开发商股票代码1H18结果公布日期时代地产1233 HK7月31日CIFI884港币8月15日洛根房地产3380港币8月15日SOHO中国410港币8月17日万科-A *000002 CH8月20万科-H2202 HK8月20中国奥园3883 HK8月20华润置地1109 HK8月21日盼望960港币8月21日中洋3377 HK8月22广州富力2777 HK24日禹州1628 HK24日绿城3900港币8月27克格勃1813 HK8月27恒大3333港币8月28世茂地产813港币8月28深圳投资604 HK8月28苏纳克1918年香港30-八月敏捷3383 HK八月下旬科力688港币八月下旬碧桂园2007香港八月下旬资料来源：CGS-CIMB研究公司图3：开发商1H18合同销售业绩摘要18财年1H18合同销售额（人民币百万元）1H171H18Fyoy chg销售目标运行速度 （％）科力127,320150,84518%290,00052%华润置地63,21894,27149%183,00052%万科-A *277,180304,66010%667,97746%万科-H277,180304,66010%667,97746%CIFI47,15066,03040%140,00047%碧桂园288,910412,49043%689,86960%恒大244,090304,18025%550,00055%绿城44,20047,4007%105,00045%广州富力38,81056,96047%130,00044%克格勃17,80832,41782%65,00050%盼望92,63097,1005%200,00049%世茂地产45,11672,32260%140,00052%中洋30,46045,11048%100,00045%SOHO中国不适用不适用不适用不适用不适用苏纳克108,850191,53076%450,00043%禹州21,48721,4900%60,00036%敏捷40,39046,55015%110,00042%中国奥园16,52040,290144%65,00062%洛根房地产19,31035,47084%66,00054%深圳投资8,9803,309-63%15,00022%时代中国17,02526,00353%55,00047%均值32％49％资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 属性│中国物业-整体│七月12，20183图4：中国房地产估值摘要共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上行市盈率（x）市盈率（x）收益率（％）净负债率（％）