太古地产有限公司（1972.HK）潜在的股价催化剂

公司快讯注意物业投资│香港│2018年5月10日香港2018年5月10日-下午8:55加（没变化）共识评分*：买12卖3卖0太古地产有限公司潜在出售将成为股价的催化剂潜在出售将成为股价的催化剂●太古地产今天宣布，正与潜在买家进行讨论，以出售其位于东港岛的投资组合中三座城市广场和四座城市广场的股份。●太古城三期是一座21层高的甲级写字楼，可在Qu鱼涌欣赏全海景，提供447k平方英尺的办公空间，整体租金约为HK $ 45 / sf / mth。现有的租户包括FWD，路透社，索尼影业和永明保险等。●pla鱼涌四号城市广场是一幢21层甲级写字楼，可欣赏全海景，提供55.6万平方英尺的办公空间，整体租金约为HK $ 45 /平方英尺/月。现有的租户包括美国运通，富国银行，阿迪达斯和德勤等。出售价格可能达到200亿港元；资产净值增长2-3％30.0028.0026.0030相对于恒指（RHS）的价格收盘价110.096.783.3重申添加；目标价32港元，较资产净值折让30％●我们认为，市场价格将对潜在的处置产生积极的反应，因为它可以释放太古地产有价值的投资组合的隐性价值。●我们估计资产净值的增幅将约为2-3％，而出售收益的全部分配（特别股息将意味着10％的股息收益率）。●我们重申对太古地产的增持评级，目标价为32港元，较资产净值折让30％。我们认为，除了迫在眉睫的股价催化剂（即出售）之外，太古地产还确保了其中长期增长动力，例如太古坊重建项目和上海前滩项目。主要风险：不成功5月17日至8月17日至11月17日至2月18日资料来源：彭博社价格表现1M3M1200万绝对值（％）4.410.813.2相对百分比4.16.4-10大股东太古太平洋持有百分比82.0分析师处置，香港/中国经济放缓，美国加息速度超出预期。图1：潜在买家可能是中国人处置方式属性所有者买方对价ASP GFA（sf）日期（港币百万元）（港币$ /平方呎）1/5/2018景华路18号HLD中国平安创建首都9,95030,174329,75511/1/2017中心CK资产中国能源储备，本地投资者40,20032,8781,222,71410/11/2017八湾东码头控股LVGEM中国9,00015,096596,2002/26/2017大新金融中央海集团光大10,00024,992400,13311/12/2015大众互助塔中国地产恒大12,50036,187345,426总81,6502,894,228资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告第三方相关研究.由EFA平台提供支持CFA T兆丰龙(852) 2539 1327ËCFA T郑(852) 2539 1324Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë当前价格：目标价格：先前目标：上升/下跌：CGS-CIMB /共识：路透社：彭博社：市值：每日平均成交量：当前股数HK $ 28.70 HK $ 32.00 HK $ 32.0011.5%-0.3%1972.HK1972年21,388百万港元1,678.95亿港元587万美元4,625万港元5,850m■太古地产可能出售其在Cityplaza Three / Four中的股份。我们估计出售价格可能达到180亿至200亿港元，基于2.5-3％的上限比率。■出售收益可使资产净值增加2-3％。全面分配出售收益将意味着10％的股息收益率。■重申「买入」评级及目标价32港元，较资产净值折让30％。体积自由浮动：*资料来源：彭博社关键财务前景18.0%演员表●我们估计这两座建筑物的当前账面价值约为120亿港元或每平方英尺13,500港元。简而言之，太古地产在香港的办公楼组合（包括太古广场，东港岛东，太古坊，城市广场等）的估值为1,500亿港元或每平方英尺17,000港元。12月18日19F十二月12月20楼●我们估计出售价格可能在170亿至200亿港元或20,000港元至净利润（百万港元）8,3478,4898,91525,000 /平方英尺，基于2.5-3％的上限费率。因此，处置收益可能在核心每股收益（港币）1.431.451.5250亿至80亿港元及每股资产净值可能增加0.9-1.5港元/股或2-3％。每股核心盈利增长(14.6%)1.7%5.0%潜在买家可能来自中国FD核心P / E（x）20.1119.7818.83●考虑到市场的强劲需求，我们预计潜在买家可能来自中国。经常性股本回报率3.22%3.23%3.35%来自中国公司或金融机构的自用或长期投资，以及P / BV（x）0.640.640.63两栋建筑物的维多利亚港的全景。每股股息（港元）0.81 0.87 0.93股息收益率2.82％3.03％3.24％●回顾一下，过去几年来，中国买家一直积极参与香港办事处的整体销售。所有客房均享有维多利亚港的部分或全部景观。 物业投资│香港太古地产有限公司│2018年5月10日2出租出租图2：出售价格可能达到200亿港元物业价值（百万港元）封顶率3.5%3.0%2.5%40.011,70513,65616,38845.013,16915,36318,43650.014,63217,07020,485每股物业价值（港币）封顶率3.5%3.0%2.5%40.02.02.32.845.02.32.63.250.02.52.93.5资料来源：CGS-CIMB研究，图3：对等比较共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上行空间 市盈率（x）市盈率（x） 产量(%)净负债比率（％）短线股票收市价（港元）（港元）评级（百万美元）（港元） （％）（％）2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019FCK资产1113 HK67.0090.0加31,559128.0483412.211.19.28.30.80.80.72.52.93.46-2-5HLD12香港49.8067.0加25,38396.0483510.210.19.69.20.70.70.73.43.53.7181813嘉里683港币38.3045.0加7,07175.049176.29.08.28.00.60.60.53.93.94.3231611新世界17香港11.4413.5加14,72122.5491816.214.512.412.10.60.40.44.04.14.3343230新地16香港125.60180.0加46,352257.0514314.011.69.99.00.70.70.73.33.84.2875信诺83香港13.2018.2加11,10328.0533815.89.017.414.40.60.60.64.04.34.4-18-15-15码头控股4香港25.2526.0降低9,79652.05134.810.710.410.20.50.50.56.32.82.8-61412会德丰20港元56.0072.0加14,605120.053299.69.28.47.70.50.50.42.52.62.8151619HLP101香港18.5016.0降低10,60032.042-1415.017.919.118.30.60.60.64.14.14.251016HKL *HKL SP7.269.5加17,08113.546312.32.11.91.70.50.50.52.83.03.2789希慎14香港44.1548.0保持5,88380.045918.518.317.516.70.70.60.63.03.33.4443太古Ppt1972香港28.7032.0加21,38845.0361117.220.119.818.80.70.60.62.72.83.0121212码头REIC1997香港60.6549.0保持23,45970.013-1916.719.919.819.20.90.90.93.23.23.3201817冠君产业信托2778港币5.425.8保持4,0298.939721.320.519.618.70.50.50.54.54.64.8232220链接房地产投资信托823港元66.9573.0保持18,33767.00928.426.326.925.51.11.10.93.43.74.0222322米德兰1200港币2.122.8加194不适用不适用337.96.35.24.51.11.00.82.42.42.9-59-71-83开发者502711.110.610.79.90.60.60.63.83.53.810119房东和房地产投资信托32517.117.917.817.00.70.70.73.43.53.7131414简单平均421713.914.014.013.20.70.60.63.63.53.7111211资料来源：联昌国际，彭博社，公司报告截至2018年5月10日的股价数据; * HKL数据以美元表示资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 物业投资│香港太古地产有限公司│2018年5月10日3按数字利润损失（百万港元）12月17日12月18日19F十二月12月20楼资产负债表（百万港元）12月17日12月18日19F十二月12月20楼净收入总额18,55820,69515,92816,338总现金及等价物1,7081,265720580毛利11,10711,89011,73912,187发展中物业8,6426,3727,3338,054营业性EBITDA34,93010,13410,00510,388总债务人2,9963,3412,5712,638折旧及摊销0000存货营业息税前利润34,93010,13410,00510,388其他流动资产合计5555财政收入/（支出）(900)(940)(980)(994)流动资产总额13,35110,98410,63011,276来自Assoc的税前收入/（亏损）。1,7928691,1481,275固定资产9,7139,7549,7949,835营业外收入/（费用）0000总投资291,245294,214297,814301,099税前利润（EI前）10,35910,06310,17310,668无形资产0000特殊物品其他非流动资产合计0000税前收益35,82210,06310,17310,668非流动资产总计300,958303,968307,609310,934税收(1,807)(1,654)(1,623)(1,689)短期债务3,1614,1743,6783,773特殊收入-税后长期债务的当前部分税后利润34,0158,4098,5508,978债权人总数7,8207,8207,82010,433少数权益(58)(62)(61)(64)其他流动负债5,814638638638首选＆特别分部0000总流动负债16,79512,63212,13714,844外汇收益/（亏损）-税后长期债务合计28,71829,85230,17427,900其他调整-税后0000混合债务-债务组成部分净利33,9578,3478,4898,915其他非流动负债合计895895895895经常性净利润9,7788,3478,4898,915非流动负债合计29,61330,74731,06928,795全面摊薄经常性净利润9,7788,3478,4898,915拨备总额8,5238,5238,5238,523负债总额54,93151,90251,72952,163股东权益257,381260,990264,389267,863少数权益1,9972,0592,1202,184权益总额259,378263,049266,510270,047现金周转（百万港元）12月17日12月18日19F十二月12月20楼关键比率12月17日12月18日19F十二月12月20楼息税折旧摊销前利润34,93010,13410,00510,388收入增长10.5