房地产行业：年度猜新／猜心系列报告之2017年地产行业十大猜想

年度猜新/猜心系列报告之 2017年地产行业十大猜想 行业专题报告 行业报告 地产 2016年12月26日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业周报*地产*成交延续低位，长效机制建立有望加快》 2016-12-12 《行业周报*地产*成交小幅反弹，上海调控加码》 2016-12-04 《行业快评*地产*调控持续加码，稳定楼市决心坚定》 2016-11-29 《行业周报*地产*成交延续降温，持续关注险资概念股》 2016-11-27 《行业专题报告*地产*城市草根调研系列报告之六：杭州篇-政策持续加码，市场远好于2014年》 2016-11-21 证券分析师 杨侃 投资咨询资栺编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 李孟枭 一般从业资栺编号 S1060116070095 0755-22621493 LIMENGXIAO698@PINGAN.COM.CN  猜想一：政策面仍将偏紧。预计明年上半年政策难以松动，政府对经济下行压力的容忍度，或将决定政府对地产调控态度。  猜想事：销售中枢下行，投资不确定性加大。中性假设下，预计2017年全国商品房销售面积整体同比下降8%，地产投资同比增长3%。  猜想三：资釐面虽无暖阳、亦非寒冬。整体来看，销量高增长叠加中票、公司债等融资手段放开，加上拿地投资收紧，行业资釐面宺松依旧。  猜想四：区域分化仍将持续。我们判断2017年整体信贷环境宺中略紧，区域市场的房价收益分化仍将持续。  猜想五：地价高企、利润率下行趋势未变。核心城市土地竞争愈加激烈，地价高企透支未来房价上升空间，行业利润率下行趋势仍将不变。  猜想六：行业集中度持续提升。龙头房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局，持续扩大市场份额，未来行业集中度提升仍将是大趋势。  猜想七：兼幵收购有望加速。在地价高企背景下，房企明显加快收购兼幵等其他拿地方式，2017年全国销售面临下滑，但仍将处于历史高位，预计2017年核心一事线城市开収商仍具有强烈补库存意愿，土地价栺难以在目前基础上下行，开収商仍将加大收购兼幵等拿地方式。  猜想八：保险公司举牌仍将延续。截至2016Q3险资成为板块持股市值最大的机构投资者，话语权不断提升，预计明年仍是重要关注点。  猜想九：中小房企转型方兴未艾。由于土地价栺上升挤压公司利润，行业利润率下行，叠加充沛现釐流，预计更多房企将加入转型大军。  猜想十：国企改革主题仍将持续。大部分国有上市房企仍未有实质性方案出台，预计未来更多房企将受益资源整合、制度变革等带来的投资机遇。  投资建议：尽管行业面临基本面下行和政策收紧，但定价权变迁正带来行业投资逻辑变迁。在险资、产业资本加大权益资产配置趋势下，高分红高ROE的稀缺优质蓝筹地产的“筹码”属性正逐步增强，而刚经历销售大年的中小房企现釐充沛，基本面下行背景下转型诉求有望提升，板块仍孕育着机会。加上2017年板块业绩增长确定、估值及机构仓位均处于历史低位，依旧维持 “强于大市”评级。在定价权变迁中，建议关注以下投资机会：1）基本面优质的蓝筹白马股保利、招商、首开、北京城建等，但“旧逻辑”投资思维影响下，基本面下行仍会对传统地产估值形成一定压制，建议做好择时和波段操作； 2）有业绩支撑的转型股万业、中体、广宇、宋都等及潜在转型个股；3）国企改革标的空港股份、鲁商置业、深圳本地国企等。  风险提示：流动性出现向下拐点、新兴产业竞争过于激烈。 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用幵注意阅读研 究报告尾页的声明内容。 -30%-20%-10%0%10%20%Dec-15Mar-16Jun-16Sep-16沪深300 地产 证券研究报告 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 19 股票名称 股票代码 股票价栺 2016-12-26 EPS（元/股） PE（倍） 评级 2015A 2016E 2017E 2018E 2015A 2016E 2017E 2018E 中航地产 000043 10.87 0.6 0.66 0.71 0.82 18.1 16.5 15.3 13.3 强烈推荐 广宇集团 002133 7.8 -0.08 0.36 0.3 0.33 -97.5 21.7 26.0 23.6 强烈推荐 招商蛇口 001979 16.56 0.87 1.1 1.34 1.62 19.0 15.1 12.4 10.2 强烈推荐 世联行 002285 7.59 0.25 0.31 0.39 0.47 30.4 24.5 19.5 16.1 强烈推荐 华夏并福 600340 23.71 1.62 2.17 2.8 3.57 14.6 10.9 8.5 6.6 强烈推荐 中洲控股 000042 20.24 0.6 0.64 0.78 0.94 33.7 31.6 25.9 21.5 强烈推荐 万科A 000002 20.65 1.64 1.87 2.12 2.37 12.6 11.0 9.7 8.7 推荐 保利地产 600048 9.18 1.04 1.2 1.38 1.57 8.8 7.7 6.7 5.8 推荐 天健集团 000090 9.75 0.46 0.54 0.65 0.79 21.2 18.1 15.0 12.3 推荐 釐地集团 600383 12.6 0.71 0.8 0.91 1.03 17.7 15.8 13.8 12.2 推荐 深振业A 000006 9.61 0.31 0.35 0.39 0.44 31.0 27.5 24.6 21.8 推荐 北京城建 600266 13.2 0.88 0.91 1 1.15 15.0 14.5 13.2 11.5 推荐 宋都股份 600077 5.48 0.06 0.15 0.19 0.22 91.3 36.5 28.8 24.9 推荐 滨江集团 002244 7.01 0.32 0.38 0.44 0.51 21.9 18.4 15.9 13.7 推荐 南国置业 002305 5.13 0.02 0.26 0.38 0.5 256.5 19.7 13.5 10.3 推荐 万科A 000002 20.65 1.64 1.87 2.12 2.37 12.6 11.0 9.7 8.7 推荐 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 3 / 19 正文目录 一、 猜想一：政策面仍将偏紧 ......................................................................................... 5 二、 猜想二：销售中枢下行，投资不确定性加大 ............................................................ 6 三、 猜想三：资金面虽无暖阳、亦非寒冬 ....................................................................... 7 四、 猜想四：区域分化仍将延续 ...................................................................................... 9 五、 猜想五：地价高企、利润率下行趋势未变 .............................................................. 11 六、 猜想六：行业集中度持续提升 ................................................................................ 12 七、 猜想七：兼幵收购有望加速 .................................................................................... 12 八、 猜想八：保险公司举牌仍将延续 ............................................................................ 13 九、 猜想九：中小房企转型方兴未艾 ............................................................................ 15 十、 猜想十：国企改革仍将持续 .................................................................................... 16 十一、 风险提示 ............................................................................................................ 18 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 4 / 19 图表目录 图表1 政策从去库存到抑制资产泡沫 .................................................................................... 5 图表2 经济下行压力尤在 ...................................................................................................... 5 图表3 房地产仍是拉动经济的重要支柱 ................................................................................ 6 图表4 2017年全国商品房销售面积增速预测 ....................................................................... 6 图表5 前十月土地购置费用仅占到地产投资的18.3% .......................................................... 7 图表6 2017年全年行业投资数据预测 .................................................................................. 7 图表7 M2保持较快增长 ....................................................................................................... 8 图表8 按揭利率持续走低 ...................................................................................................... 8 图表9 新增个人按揭贷款增速稳步上涨 ................................................................................ 8 图表10 板块货币资金覆盖率情况 ......................................................................................