地产行业周报：多地政策微调，因城施策持续演绎

地产行业周报 多地政策微调，因城施策持续演绎 行业周报 行业报告 地产 2020年01月12日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业周报*地产*百强销售增速放缓，银保监防资金违规入楼市》 2020-01-05 《行业快评*地产*百强销售增速放缓 ， 头 部 房 企 优 势 扩 大 》 2020-01-01 《行业周报*地产*两办放宽落户限制 ， 存 量 房 贷 换 锚LPR》 2019-12-29 《行业周报*地产*积极因素逐步累积 ， 持 续 看 好 优 质 地 产 》 2019-12-22 《行业动态跟踪报告*地产*投资开工如 期 回 落 ， 竣 工 持 续 回 暖 》 2019-12-16 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。  本周观点：本周，武汉长江新城取消二手房限售，苏州人才新政意见稿提出大专学历交半年社保可申请落户，因城施策持续演绎。结合近期中央多次强调“三稳”与房地产市场平稳健康发展，预计未来其他城市亦可能根据当地楼市情况，对政策进行精准化微调，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”。当前地产板块业绩增长确定、低估值、低持仓、高股息率，安全边际明显，已公布年度业绩快报的保利、绿地均呈现业绩高增长；叠加多地政策微调、12月房贷利率回落、个别公司海外再融资获批，政策端缓和亦有望提升板块估值。建议积极关注：1）低估值龙头及高股息率个股万科、保利、金地、招商等；2）业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。  行业动态：1）武汉长江新城取消二手房限售政策；2）苏州人才新政征求意见，大专学历交半年社保可申请落户。  楼市动态：1）新房成交下行，市场延续调整。本周新房成交环比降3%，二手房环比升33%。随着多地政策微调，预计核心城市趋于稳定；三四线在供给增加、需求透支背景下量价仍将面临调整压力。2）库存环比回升，中期或仍将上行。16城取证库存8965万平米，环比升0.05%。资金端调控偏紧情形下，加大推盘、加快回笼资金成为房企最优选择，将带动中期库存缓慢上行。3）推盘节奏放缓，去化率下降。上周重点城市新推房源1.1万套，环比降42.0%；开盘去化率64%，环比降6个百分点。考虑到供应量较大而需求承压，去化率后续仍将面临压力。4）挂牌量环比上升，市场情绪仍偏谨慎。19城二手房挂牌116万套，环比升0.2%。楼市降温情形下二手房挂牌量维持较高水平，或反映市场对后市仍较为谨慎。5）土地成交面积回落、溢价率持平。上周百城土地成交2593万平米，环比降55.1%；溢价率10.2%，环比基本持平；其中绍兴成交靠前。考虑到销售承压、资金端偏紧且多地土拍政策严格，后续土地市场仍将相对平稳。  投融资动态：根据Wind统计，本周房企境内发债154亿元，环比升228.1%；境外发债5.4亿美元，此前两周无境外债发行。发行利率处于2.3%-8.0%区间，其中深圳龙光控股、广州高新投资、金科地产、广州珠江实业、杭州滨江房产、上海世茂股份发行利率较前次下降，天津蓟州新城较前次上升，贵州新蒲经开较前次持平。由于2020年为房企偿债高峰期，楼市回归平稳背景下，预计房企融资态度将保持积极。  风险提示：1）当前市场销售难度整体加大，而三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，后续量价均面临较大压力，未来或存在三四线超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）2016年起因楼市火爆、地价持续上升，随后各地限价政策陆续出台，板块未来面临毛利率下滑风险；3）当前销售难度整体加大，后续楼市若超预期降温，部分偿债压力较大房企将面临资金链断裂风险。 -10%0%10%20%30%40%Jan-19Apr-19Jul-19Oct-19沪深300地产证券研究报告 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 2 / 5 一、 每周行业动态  武汉长江新城取消二手房限售政策 事件描述：近日，武汉公布《市人民政府关于加强长江新城规划区域管理的通告》，提出今年1月1日起，长江新城起步区内严格执行武汉市中心城区住房限购政策，同时取消二手住房限售。 点评：第一，区域政策边际微调将提振居民购房信心、对长江新城区域楼市形成一定利好。第二，2019年1-11月武汉市商品房销售面积同比减少9%，市场下行压力较大，此次长江新城限售政策放开也符合中央“因城施策”与“三稳”方针。但考虑取消二手房限售，将导致市场住房供给增加，同时武汉仍严格执行限购政策，楼市下行背景下住房供需矛盾可能加大，预计限售取消对楼市利好程度有限。  苏州人才新政征求意见，大专学历交半年社保可申请落户 事件描述：近日，苏州人力资源和社会保障局发布“关于公开征求《苏州市人民政府关于调整人才落户相关政策的通知（草案）》意见的通知”，调整涉及人才落户门槛，包括大专学历交半年社保、本科及以上人才可申请落户等，实施范围包含昆山。 点评：第一，苏州此次出台人才新政主要目的在于人才引进，符合中央“房住不炒”定位，并非严格意义上的放松限购。第二，落户政策放宽将在一定程度上刺激当地购房需求，对楼市形成利好。但考虑到：（1）全国各地都在积极引进人才；（2）2019年苏州吴中区与工业园区已颁布相关人才购房政策，其中吴中区给予人才购房最高30%优惠；（3）苏州仍严格执行限售等购房政策，预计人才政策对苏州楼市利好程度有限。结合近期中央多次强调“三稳”与房地产市场平稳健康发展，预计未来其它城市亦可能根据当地楼市情况，对政策进行精准化微调，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”。 二、 每周楼市动态  新房成交下行，市场延续调整：本周新房成交环比降3%，二手房环比升33%。随着多地政策微调，预计核心城市趋于稳定；三四线在供给增加、需求透支背景下量价仍将面临调整压力。 图表1 新房成交环比下行 图表2 新房月日均成交环比下降 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所  库存环比回升，中期或仍将上行：16城取证库存8965万平米，环比升0.05%。资金端调控偏紧情形下，加大推盘、加快回笼资金成为房企最优选择，将带动中期库存缓慢上行。 -3%42%7%-21%33%20%45%23%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%整体跟踪城市一线二线三线新房周成交套数环比二手房7857 8374 8851 6306 -11.9%6.6%5.7%-28.8%-40%-30%-20%-10%0%10%20%02000400060008000100002019.102019.112019.122020.1套新房月日均成交环比 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 3 / 5 图表3 整体库存环比回升 图表4 去化周期环比持平 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所  推盘节奏放缓，去化率下降：上周重点城市新推房源1.1万套，环比降42.0%；开盘去化率64%，环比降6个百分点。考虑到供应量较大而需求承压，去化率后续将面临压力。 图表5 上周（12.30-1.5）推盘量减少 图表6 上周（12.30-1.5）开盘去化率下降 资料来源:中指院，平安证券研究所 资料来源:中指院，平安证券研究所  挂牌量环比上升，市场情绪仍偏谨慎：19城二手房挂牌116万套，环比升0.2%。楼市降温情形下二手房挂牌量维持较高水平，或反映市场对后市仍较为谨慎。 图表7 二手房挂牌量维持高位 图表8 本周各城市二手房挂牌量涨跌不一 资料来源:链家，平安证券研究所 注：2020年为同比2019年初 资料来源:链家，平安证券研究所 90809104896189653009299329282901340834333361334226632678267127222400260028003000320034003600885089008950900090509100915012-2112-281-41-11万平米16城库存（左轴）一线二线三线8.288.308.178.1710.5510.5010.2710.175.635.685.565.5312.8512.9312.8913.140246810121412-2112-281-41-11月16城去化一线二线三线1153712097192351115805000100001500020000250002018201912.23-12.2912.30-1.5套周均推盘79%65%70%64%69%61%69%68%85%67%70%62%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2018201912.23-12.2912.30-1.5周均开盘去化率一线二线356112511722.4%76.4%103.9%89.6%0%20%40%60%80%100%120%0204060801001201402017年末2018年2019年2020.1.11万套19城二手房挂牌同比-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%-15%-10%-5%0%5%10%整体深圳北京成都重庆长沙大连东莞佛山广州杭州济南南京青岛苏州上海天津厦门烟台二手挂牌量较上月同比较上周环比（右轴） 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 4 / 5  土地成交面积回落、溢价率持平：上周百城土地成交2593万平米，环比降55.1%；溢价率10.2%，环比基本持平；其中绍兴成交靠前。考虑到销售承压、资金端偏紧且多地土拍政策严格，后续土地市场仍将相对平稳。 图表9 上周百城土地成交面积环比回落 图表10 上周百城土地成交前五城 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所 三、 每周投融资动态 根据Wind统计，本周房企境内发债154亿元，环比升228.1%；境外发债5.4亿美元，此前两周无境外债发行。发行利率处于2.3%-8.0%区间，其中深圳龙光控股、广州高新投资、金科地产、广州珠江实业、杭州滨江房产、上海世茂股份发行利率较前次下降，天津蓟州新城较前次上升，贵州新蒲经开较前次持平。由于2020年为房企偿债高峰期，楼市回归平稳背景下，预计房企融资态度将保持积极。 图表11 部分房企债券发行情况（2020.1.6-2020.1.10） 房企 发行利率 利率变化 发行金额（亿元） 币种 期限（年） 类型 境内发行 深圳龙光控股 4.80% ↓0.29pcts 10.0 RMB 5.00 公司债 广州高新投资 3.70% ↓0.10 pcts 5.0 RMB 5.00 中票 金科地产 5.30% ↓0.59 pcts 8.0 RMB 0.74 超短融 广州珠江实业 3.76% ↓2.34 pcts 20.0 RMB 3.00 中票 杭州滨江房产 4.00% ↓0.50 pcts 9.0 RMB 1.00 短融 上海世茂股份 4.12% ↓0.12 pcts 5.0 RMB 3.00 中票 天津蓟州新城 8.00% ↑1.00 pcts 2.4 RMB 5.00 私募债 贵州新蒲经开 7.50% 持平 1.1 RMB 3.00 私募债 资料来源：Wind，平安证券研究所 2115 2453 5777 2593 6.9%8.3%10.2%10.2%0%2%4%6%8%10%12%010002000300040005000600070002019.102019.1112.23-12.2912.30-1.5万平米百城土地周均成交溢价率186 76 62 47 39 050100