中国/香港公司重点远洋地产彭博社: 3377港元股票| 路透社：3377.HK请参阅本报告末尾的重要披露星展集团研究。公平2013年11月5日持有HK $ 5.01恒指：23,039目标价：12个月HK $ 4.50举报原因：旅行和管理会议外卖潜在催化剂：进一步增加资产净值收购DBSV与共识：我们对FY14F的每股盈利预测略低于分析员何健CFA +86 21 6888 3375吴仪+852 2863 8841王丹妮CFA +852 2820 4915 danielle_wang@hk.dbsvickers.com叶国安+852 2971 1773相对价格调整结构和步伐租金收入将加速成为中期驱动力；第一家自有品牌的购物中心“ We-Life Plaza”超出预期预计中期销售增长温和但可持续恢复顶级城市的土地储备活动维持持有评级和4.50港元的目标价从其在商业地产方面的努力开始收获。尽管成都的商业物业供过于求，但该公司已与太古（太古李）（太古利开店）预租了其50:50合资项目零售面积的85％。2014年第二季度）-低层购物中心为奢侈品牌提供了更大的灵活性，平均租金为人民币700元/月/平方米。该项目的租金收入预计每年将达到10亿元人民币。在2016年达到成熟阶段之后。自2010年以来，该公司还组建了一支商业团队。首家自有品牌的购物中心“ We-Life Plaza”于13年第一季度在北京开业，入住率达99％，综合租金为RMB10 /天/平方米购物中心布局更好，是快速时尚的理想之选港币9.08.07.06.05.04.03.02.0相对指数21419417415413411494745434品牌，家居装饰品牌，超市和儿童游乐场，并且位置优越，可满足其住宅的需求社区。管理层计划在未来五年每年完成20万至30万平方米的商业物业建筑面积，目标是在2016年实现20亿人民币的年租金收入（应占）。不会追求销售的快速增长。管理层预计10月份销售稳定，2013年的350亿元人民币的销售目标很可能在11月底前实现。但是，我们预计该公司不会大幅超越其Nov-09 Nov-10 Nov-11 Nov-12 Nov-13远洋地产（HHS）相对恒指（RHS）ICB行业：金融ICB部门：房地产控股与发展主要业务：中国房地产开发所有数据来源：公司，DBSV，汤森路透，香港交易所销售目标。该公司将继续专注于去库存，但将加快新产品的发布以提高利润。我们在北京访问的两个住宅项目的新单位的推出由于双方都已达成共识而放缓了截至10月，2013年的销售目标是管理层根据可售资源700亿人民币，预计2014年的目标将超过400亿人民币，但该目标尚未最终确定。完成/交付将加速推动2014年收益。在北京恢复土地储备。该公司最近收购了北京来广营地区的一块优质土地（建筑面积4万平方米）。每平方米人民币13,000元的土地成本颇具吸引力，因为附近其他项目的售价均高于人民币40k /平方米。北京的另一宗土地收购可能会在13年底实现。展望未来，土地储备策略将继续保持谨慎，并将重点放在北京和深圳等顶级城市。它将扩大其收购渠道（例如通过并购和土地一级开发项目），以合理的价格在顶级城市中收购优质土地。等待催化剂。目前的估值较资产净值和8.8倍的FY14F市盈率折让44％（相对于2级玩家的平均值分别为46％和6.8倍）是合理的。维持持有。管理层继续探索与中国人寿在老年人住房和合资物业基金方面的合作机会。乍看上去发行资本（米shrs）5,955Mkt帽（港币百万元/美元）29,8343,849名主要股东（％）中国人寿保险24.71南丰14.05会德丰7氟含量（％）54.24平均每日挥发量（mshrs）8.3在新加坡，本研究报告或研究分析只能分发给新加坡《证券与期货法》第289章所定义的机构投资者，专家投资者或认可投资者。“从DBS Vickers Research（新加坡）Pte Ltd（“ DBSVR”）收到的本报告的接收人，如因本报告引起或与本报告有关而有任何问题，请致电+65 6535 9688与DBSVR联系。”预测与估值F Y Dec（RM Bm）2012A2013F2014F2015F特诺夫28,65831,21038,25142,162息税折旧摊销前利润7,4386,0987,5178,794税前Pro It7,2355,7407,1528,486网络专业3,0892,3113,2433,958核心网产品1,6602,3113,2433,958每股收益0.540.380.450.55香港EPS0.690.480.570.70每股收益Gt％53.830.018.722.0香港每股收益0.690.480.570.70DPS香港0.240.170.200.25每股BV（港元）6.616.376.797.29聚乙烯7.310.48.87.2EV / EBITDA X5.78.97.35.9净D v Y e％4.83.44.04.9P / Boo Va ue X0.80.80.70.7净债务/权益（X）0.40.50.50.4ROAE％10.37.28.79.8每股收益增长率你你你共识每股收益（人民币元）0.430.520.63其他经纪人建议：B：5S：4高：10 中国/香港公司重点远洋地产我们最近访问了成都和北京的重要商业和住宅项目，并会见了该公司首席执行官和其他高级经理。以下是关键要点。政府可能不会宣布更严格的措施。管理层透露，中央政府可能不会宣布对房地产市场采取更严格的措施，但将建立长效机制。他们认为，北京的自用商品房政策可能是建立长效机制的第一步。展望未来，政府将继续保证通过社会住房满足低端需求，并通过自用商品住房支持中端需求，并放宽对高端市场的控制。产权有限的土地和房屋的改革可能不会在短期内实现。财产税试点计划可能不会在全国范围内扩展。相反，政府可能会征收更高的契税，这将增加交易成本。公司将继续多样化资产类别。中海通过与太古的联盟开始了其商业业务。展望未来，公司将继续与太古合作开发商业综合体，并计划每2-3年增加一个合资项目。此外，该公司自2010年起就组建了一支商业团队。首家自有品牌的购物中心“ We-Life Plaza”于13年第一季度开业。第二个计划于年底在天津开放。管理层计划在未来五年中每年完成30万平方米的商业物业建筑面积。因此，该公司到2018年将拥有200万平方米的投资物业。因此，预计其租金收入在2012-2015年的复合年增长率将超过60％。住宅销售将以两位数的速度增长。公司在13年9月锁定了2013年销售目标的80％。全年销售总额有望达到36-370亿元人民币。管理层表示，他们不会追求销售的快速增长，因为这种策略通常会危害资产负债表，而且通常不可持续。减少库存仍然是公司的重中之重。但是，该公司将加快推出新产品的步伐，以提高利润。预计总可售资源约为700亿元人民币。尽管2014年的销售目标尚未最终确定，但管理层预计销售额将超过400亿人民币（较2013年的350亿人民币增长14％）。土地储备战略仍然保持谨慎。土地收购将集中于北京和深圳的资产快速周转的项目。土地收购的关键决策标准是毛利率> 30％或内部收益率> 25％。管理层表示，该公司将来不会收购土地之王，但将寻求并购或一级土地开发机会，以合理的价格在顶级城市中收购优质土地。 10月底，公司成功收购了北京来广营地区的优质住宅用地（规划建筑面积4万平方米，年均价为1.3万元/平方米）。我们认为，土地成本相当具有吸引力，因为附近的可比项目已经卖出了4万元/平方米以上。根据我们的计算，该项目可增加资产净值，毛利率应为c。假设平均售价为人民币40,000元/平方米，则为50％。管理层表示，北京的另一宗土地收购有望在年底实现。加强与中国人寿的合作。管理预计与中国人寿的合作机会将更多，因为有关商业地产投资的保险政策可能会进一步放宽。远洋可以向中国人寿出售投资物业。此外，远洋集团还寻求与中国人寿的其他合作机会，例如合资房地产基金。尽管成都的商业板块供过于求，但经营良好的购物中心的定位差异化要优于大市。我们看到成都的商业物业供过于求，这是因为零售空间的新建筑开工已超过过去几年零售额的增长。尽管如此，远洋与太古的合资项目-Taikoo Li（计划于2014年第一季度完工并于2014年第二季度开业）-已释放了零售面积的85％，平均租金为人民币700元/月/平方米，人民币3,000元/月/ sm是实现的最高租金率。管理层预计该项目的年租金收入将达到10亿元人民币。 2016年到期后。我们的生活广场超乎预期；可能需要一些时间来测试模型是否可以在其他地区或城市复制。第一家自有品牌的购物中心We-Life Plaza于2013年2月开业，可出租面积为3万平方米（总建筑面积为61000平方米）。该购物中心已接近全部租用，综合租金为RMB10 /天/平方米为了满足其居住社区的需求，购物中心内设有快时尚品牌，家居装饰品牌，超市，餐厅和儿童游乐场。购物中心的租金收入目标为人民币6600万元2013年和2014年的收入超过7000万人民币。管理层将继续改善品牌组合，以提高购物者的流量和项目收入。第2页 中国/香港公司重点远洋地产第11页3海洋皇宫（遠洋天著)普通别墅230-410sm;联排别墅270-560sm2.52.02.0100%42,00040% 12,9228,000050%我们在北京参观的住宅项目的详细信息资料来源：公司，星展唯高达成都：零售业新起点和零售额同比增长比较160%140%120%100%80%60%40%20%0%2010 2011 2012 9月13日成都：写字楼新起点与第三产业GDP同比增长比较160%140%120%100%80%60%40%20%0%-20%2010 2011 2012 9月13日资料来源：CEIC，星展银行维氏资料来源：CEIC，星展唯高达北京：零售新起点和零售额同比增长比较30%25%20%15%10%5%0%2010 2011 2012 9月13日北京：写字楼新起点和第三产业GDP同比增长比较160%140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%2010 2011 2012 9月13日资料来源：CEIC，星展银行维氏资料来源：CEIC，星展唯高达项目单位主要尺寸（sm）实用的2013年初至今营业额SPSP增加土地建设部ting毛资源目标 预售 目标（人民币/平方米）2013（人民币10亿元）（人民币10亿元）已锁定费用（psm）费用（psm）成本保证金（psm）估算（十亿人民币）海洋拉争夺800-2,0003.52.52.3率92%75,00025%4,52617,000065%零售：重新开始零售办公室：新起点GDP：第三产业零售：重新开始零售办公室：新起点GDP：第三产业 13年10月2008年7月2010年4月9日至1月10日2011年10月10日至7月10日4月 12日1月 13日11 月 13日2008年4月2010年1月10年10月12月7日13年4月07年10月十月07-一月08Jul-08 Oct-08 Jan-09 Apr-09 Jul-09 Oct-092010年4月10日至10月7日Jan-11 Apr-11 Jul-11 Oct-11 Jan-12 Apr-122013年10月12日至1月13日2013年7月13日至10月13日08年9月7日08年5月08年9月Jan-09 May-0909年9月1月10日-5月10日10月9日1月11日-5月11日-9月11日1月12日-12月5日12月9日2013年1月13日至13年5月 13年11月13年9月9月07日1月8日5月8日09年9月8日至2009年1月May-09 Sep-09 Jan 102010年5月10日至9月10日1月11日-5月11日-9月11日1月12日-12月5日12月9日2013 年1月 13日至 5月 13日NSoepv--13中国/香港公司重点远洋地