第 1 页中国/香港中国房地产周刊（问题编号。52)请参阅本报告末尾的重要披露星展集团研究。公平2013 年 10 月 29 日恒指：22,847分析师何肯 CFA 86 21 6888 3375吴嘉玲 852 2863 8841Danielle Wang CFA 852 2820 4915 danielle_wang@hk.dbsvickers.com叶安迪 852 2971 1773近期报道中国楼市排行榜——会不会有更多城市跟随北京和深圳？ – 10 月 24 日中国海外发展 (688.HK) – 4 季度交货强劲回升 – 10 月 22 日方兴百货(817.HK) – 差异化商业模式 – 10 月 18 日 COGO (81.HK) – 第三季度业绩疲弱但第四季度前景良好 – 10 月 17 日中国房地产行业 – 实地考察：南京和广州：平均售价不断上升 – 10 月 15 日中国房地产行业 – 需要在政策方面更加明确 – 10 月 15 日绿城/融创——上海外滩王朝来源：搜房网在新加坡，本研究报告或研究分析只能分发给新加坡证券和期货法第 289 章定义的机构投资者、专家投资者或认可投资者。“从 DBS Vickers Research (Singapore) Pte Ltd (“DBSVR”) 收到的这份报告的收件人，请就由本报告引起的或与本报告有关的任何事项致电 65 6535 9688 联系 DBSVR。”等待长期的财产措施本周项目：绿城/融创——上海外滩王朝。我们最近就上海黄浦区的外滩项目拜访了绿城（3900.HK，未评级）/融创（1918.HK，未评级）王朝。这是一个高端的河景项目。该项目于 5 月被绿城/融创以 2.4 万元/平方米的土地成本收购，引发投资者对盈利能力的担忧。收购后的首次推出是在 9 月，平均售价为人民币 7 万人民币/平方米。合同销售额12亿元人民币，预计到2013年10月底将达到16亿元人民币。鉴于25亿元人民币的销售目标，该项目已锁定其2013年目标的48%，同时还有20亿至30亿元人民币的销售目标。今年剩余时间的可销售资源。该项目2014 年的销售目标将上调至人民币40 亿元。以人民币8 万元/平方米的平均售价计算，该项目的毛利率和净利润率将可观，预计分别为44% 和19%。政策更新：长效机制指的是什么？国务院研究中心公布了改革建议，将土地改革和财产税作为长效机制的一部分。在土地改革方面，建议允许集体土地作为国有土地交易。这将增加土地供应，并允许对现有房屋征收财产税，以提高现有房屋的利用率。住建部可以选择多个城市试点推广建筑预制，先是公共住房，然后是商品住房。尽管采取了这些潜在的长期措施，但行政措施可能不会很快退出。房地产销售：势头依然强劲。上周在一线城市推出了 15 个，共提供 4,332 个单位。平均销售率略有下降至 68%。主要二线城市有24个推出（4,100个单位），平均销售率下降至70%。上周，主要二线城市销量环比增长13%，主要一三线城市销量环比下降11%/3%。主要一二线城市均价上涨 1%，但三线城市下降 1%。 10 月的四个星期，整体销量环比持平，三线城市增长 18%。主要一/二/三线城市平均售价环比下降-1%/0%/-2%。专注于知名品牌。该行业目前的交易价格为 6.4 倍 FY14 市盈率、0.9 倍 P/BV 和 49% 的资产净值折让（相对于其历史平均水平 10 倍/1.2 倍/37%）。随着平均售价持续上涨导致政策不确定性增加，我们建议投资者关注开发商的基本面和可持续性。我们的首选是中海外、华润置地、COGO、和方兴. 中国/香港中国房地产周刊目录nd手住房 17第2页 中国/香港中国房地产周刊第 11 页3本周项目绿城/融创——上海外滩王朝项目简介 保证金估算名称外滩王朝ASP80,000城市开发商上海绿城/融创销售税4,460场地面积 (000 平方米)110,726土地成本24,206规划建筑面积 (000 平方米)660,668建设成本10,000容积率3.8装修成本5,000财务成本（大写）750类型处女作高层，合身2013 年 9 月总开发成本39,206平均售价（人民币/平方米）80,000毛利35,584主要单元尺寸 (sm)173, 239, 265毛利率44%2013年目标（十亿人民币）2.52013年可销售资源（亿元）4.0SG&A6,400目标销售率63%纬度8,484年初至今销售额（人民币百万元）1.2所得税5,175达成率48%2014年目标（十亿人民币）4.0净利15,525净利润率19%资料来源：公司、星展唯高达资料来源：星展唯高达前门装饰资料来源：星展唯高达 中国/香港中国房地产周刊第 10 页454231位置和附近的项目ASP比较不。项目开发商股票代码类型平均售价（人民币/平方米）1外滩王朝绿城/融创3900.HK/1918.HK高层，合身80,0002La VUE豪华家庭600503.CH服务式公寓，配备45,0003銀億徐匯酩悅上海銀億同進不适用服务式公寓，配备42,0004遠雄徐匯远雄不适用高层，合身100,0005宫殿嘉华国际173.HK高层，合身100,000资料来源：搜房网、星展唯高达 中国/香港中国房地产周刊第 11 页5股价表现股价表现（10 月 21 日至 10 月 25 日）股价表现（不包括 SPG），年初至今SRE英利华中方兴辉煌敏捷仁恒禹洲BJ北极星远洋人和越秀中安融创 BJ Cap LandCOGO SOHO中国SCE合肥中建置地保利香港绿城龙湖五矿大丽瑞安广州富力SPG华润置地合生C花园恒大世茂-15%-10%-5%0%5%10%中安C园世茂英利中国SCESOHO绿城禹州大丽华润置地广州中环富力COGO方兴光辉越秀融创五矿合肥BJ北极星雅居乐龙湖远洋BJ Cap Land仁恒保利香港恒大CC 置地瑞安合生SRE仁和-60% -40% -20%0%20%40%60%每日交易量（10 月 21 日 - 10 月 25 日）百万股 6050403020100资料来源：Bloomberg Finance L.P、星展唯高达恒大C园大肠杆菌世茂越秀人和融创敏捷远洋华润置地保利香港合肥瑞安SOHO方兴禹州广州富力COGO辉煌绿城龙湖中国 SCE 五矿SPGBJ Cap Land 华中CC Land 英利合生BJ北极星众安仁恒 中国/香港中国房地产周刊第 10 页6新项目启动（10月21日至10月27日）：重点一线城市启动项目15个。 9个项目在上海。在一线城市推出的单位总数为 4,332 套。平均销售率为 68%。10100%90%80%70%60%550%40%30%20%10%00%7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000120%100%80%60%40%20%0%资料来源：CREIS、星展银行维克斯资料来源：CREIS、星展唯高达重点二线城市启动项目24个。 13个项目在武汉。在二线城市推出的单位总数增加到4,100。平均销售率为 70%。15100%90%80%1070%60%50%40%530%20%10%00%12,00010,0008,0006,0004,0002,0000100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%资料来源：CREIS、星展银行维克斯资料来源：CREIS、星展唯高达发射 (LHS)销售通过率 (RHS)推出的总单位数 (LHS) 销售率 (RHS)发射 (LHS)销售通过率 (RHS)推出的总单位数 (LHS) 销售率 (RHS)武汉上海杭州天津深圳南昌南京广州长沙32W1237W1243W1248W1253W125W1310W1315W1320W1326W1331W1336W1342W1332W1235W1238W1242W1245W1248W1251W121W134W137W1310W1313W1316W1319W1322W1326W1329W1332W1335W1338W1342W13 中国/香港中国房地产周刊第 11 页7政策更新地方政府：地方控制的差异化2013政策细节10 月 29 日住建部牵头据说住建部已经完成了框架制定促进行动计划住宅物业建设产业化。行动计划是住宅产业化预计2014年发布，将选择约20个城市作为试点城市物业建设到 2015 年。公共住房很可能是此类试验的先行者，并趋于成熟技术将应用于商品房25-10 月马来西亚发布新措施遏制更高的房地产利得税 (RPGT) 和取消开发商权益炒房轴承计划（DIBS）可能会抑制房地产情绪。然而在印花税不变的情况下，措施没有预期的那么繁重。我们不要忽视柔佛实施更多限制的可能性，包括房产价值的 4-5% 的更高处理费和禁止外国人从二级市场的当地人那里购买。23-10 月北京公布更多细节北京拟推出2万套自用商品房自用商品房年和 2014 年 5 万台，比市场价格低 30%。这种房屋在 5 年内不可交易，但可在 5 年后交易，受制于到 30% 的所得税。有权在北京买房的人都是允许申请，而优先考虑首次购房者和那些在经济适用房等候名单上的人。17-10 月成都公布新的细节(i) 按揭贷款上限为购房者未偿还贷款的 20 倍HPF 政策（2013 年 11 月 1 日生效）HPF 基金的账户余额。 (ii) 拥有 GFA 物业的买家超过144sm不得申请HPF计划下的按揭贷款用于购买第二套房。17-10 月四川广元电梯公积金上限已由人民币 30 万元/人调整为人民币 35 万元/人或基金抵押上限Rmb350k/户到Rmb400k/户。14-10 月深圳计划进一步深圳市副市长在近期的楼市调控会议上表示收紧第二套房的抵押贷款他们会考虑调整首付比例和抵押贷款利率买家深圳二套房，未来稳定楼价个月。14-10 月两部委派人调查国务院近日指示住建部团队检查虚假报告工商行政管理局调查房地产中介二手房价格各城市避免误导市场信息炒作楼市市场，控制恐慌性购买价格。我们认为这可能是一个短期行动，以争取更多时间系统和长期的政策。9 月 13 日成都微调HPF政策(i) HPF 规定的首付款已从 20% 提高到（2013 年 10 月 1 日生效）30%； (ii) HPF 的按揭年期由 30 年缩减至 20 年。 (三)如果符合以下条件，第二次购房者可以申请 HPF 抵押贷款家庭人均建筑面积低于全市平均水平。7-9月北京提高土地增值税将提高二手房产交易的土地增值税用于二手交易如果卖家无法提供重估报告或物业（2013 年 10 月 1 日生效）房产的原始发票。9 月 3 日内蒙古包头放宽HPF公积金抵押贷款上限由人民币30万元调整为人民币50万元。政策HPF 下的抵押贷款期限从 20 年延长至 30 年。1-9月南京收紧管控措施该市要求33家市级国有企业退出开发（2013 年 9 月 1 日生效）商品房业务。1-9月深圳调整优惠我市对普通住房的定义进行了调整：(i)容积率>=1.0； (二)普通住房政策（有效每单位净/毛建筑面积分别<=120sm/144sm； (iii) 平均售价 <= Rmb32.2k/sm2013 年 9 月 1 日）福田、南山22.0k/sm、罗湖Rmb21.2k/sm、Rmb14.8k/sm宝安。出售二手普通住房免征营业税拥有五年以上的所有权。首次购房者将享受一半如果他们购买普通住房，则需缴纳契税。1-9月河南郑州收紧(i) 20岁以上的本地居民可在本市购买一套住房； (二)对房地产部门的控制（有效非普通住宅项目预售许可证（容积率<= 1.0或2013 年 9 月 1 日）平均单位面积 >= 144 平方米）只有在建筑物是结构完成； (iii) 预售许可证将被暂停，如果建议销售价格高于前一阶段的实际交易价格或附近可比项目的售价； (iv) 允许非本地人如果持有居留许可超过三年，则购买一处房产年，在本市缴纳个人所得税一年以上。资料来源：本地 HPF 网站、