房地产行业一周回顾与展望第3期：估值底部已夯实,上调行业评级至买入

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2013年8月4日 房地产 估值底部已夯实，上调行业评级至买入 房地产行业一周回顾与展望第3期（2013.07.27-2013.08.02） 行业周报 ◆房地产市场变化： 上周（2013.7.20-7.26）北上广深的一二手房销售都出现反弹，表明需求渐趋回升，而上海无论一手房还是二手房交易，更是达到二季度以来周最高水平；土地市场局部热度仍在，上海两宗土地分别以溢价率85%和110%出让，但大部分开发商仍以低价补地为主。 ◆房地产板块变化： 上周（2013.7.22-7.26）申万地产指数上涨4.78%，沪深300上涨1.05%，地产板块有3.73%超额正收益。个股方面，周五新湖中宝再融资预案公告后复牌涨停。 ◆一周回顾与展望： 稳增长和再融资预期继续推动估值修复。上周二的中央政治局会议释放稳增长信号，对于地产调控的措辞相对正面，从原来的“健康发展”（6.26国务院常务会议）基础上变为 “平稳健康发展”，表明中央对地产政策以平稳为主，与我们前期提到的政策趋于中性一致。周五新湖中宝再融资预案出台，市场认为获批可能性较大，释放了开启市场化融资的信号。这两大事件推动板块估值修复。 估值底部已夯实，后续销售恢复推动估值修复将较为明确。对于新湖的再融资预案，我们倾向于认为是个案，主要因募投项目为棚户区改造，但它开启了后续房地产市场差异化调控的新风向，不排除新城建设、土地一级开发、商业地产等符合新型城镇化、符合民生诉求的再融资开启的可能，这是本届政府调控思路与上届政府调控思路的重大差异。我们认为估值底部已夯实，一旦新湖中宝再融资成行，估值修复将更为明确，伴随9月楼市销售进旺季，将持续推动估值修复。 上调行业评级至买入，销售决定板块表现幅度，下跌就是买入机会。我们此前一直强调地产板块的安全性，认为估值缓慢修复是3 季度的主题，并认为两大催化剂（长效机制建立和销售恢复）需等待，我们认为新湖再融资预案释放了房地产调控差异化的新风向，而一线城市销售也在本周出现较为明显的回升，我们建议投资者增配地产板块，下跌便是买入机会，未来3个月板块有至少15%的向上空间，销售回暖情况将决定板块表现幅度。推荐组合：招商地产、保利地产、阳光城、中天城投、南国臵业。 证券 公司 股价 EPS PE 投资 代码 名称 12A 13E 14E 12A 13E 14E 评级 000024.SZ 招商地产 28.44 1.93 2.49 3.12 14.7 11.4 9.1 增持 000671.SZ 阳光城 12.58 0.55 0.72 0.93 22.9 17.4 13.6 增持 000540.SZ 中天城投 7.42 0.34 0.71 0.92 21.6 10.5 8.0 买入 002305.SZ 南国臵业 8.60 0.46 0.72 1.12 18.6 11.9 7.7 买入 000002.SZ 万科A 9.98 1.14 1.40 1.70 8.8 7.1 5.9 买入 600048.SH 保利地产 10.93 1.18 1.52 1.93 9.2 7.2 5.7 增持 买入（上调） 分析师 竺劲 ((执业证书编号：S0930513070006) 021-22169105 zhujin@ebscn.com 联系人 谢皓宇 021-22169116 xiehy@ebscn.com 行业与上证指数对比图 -10%0%10%20%30%08-1209-1211-1212-1202-1303-1305-1307-13房地产沪深300 相关研报 需求偏弱正被确认，结构性机会为主 ----2013-7-28 利率市场化影响偏中性，销售疲弱将持续 ----2013-7-21 销售略显疲态，等待经济增长预期走好----2013-7-15 房价压力减少，板块投资回归销售----2013-7-19 2013-08-04 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 目 录 1、 主要城市市场景气 ..................................................................................................................... 3 1.1、 新房市场 ................................................................................................................................................. 3 1.2、 二手房市场 .............................................................................................................................................. 4 1.3、 土地市场 ................................................................................................................................................. 5 2、 房地产板块及公司表现 ............................................................................................................. 6 2.1、 本周房地产涨跌幅前五名一览 ................................................................................................................ 7 2.2、 本周房地产板块大宗交易 ........................................................................................................................ 7 2.3、 本周房地产行业高管董事增持/减持股票情况 .......................................................................................... 7 3、 盈利预测与估值 ........................................................................................................................ 8 3.1、 A股公司盈利预测与估值 ........................................................................................................................ 8 3.2、行业估值水平 ............................................................................................................................................ 9 4、 本周报告回顾 .......................................................................................................................... 10 4.1、《需求偏弱正被确认，结构性机会为主——房地产行业一周回顾与展望第2期（2013.07.20-2013.07.26）》----2013-7-21 ................................................................................................................................................... 10 4.2、《一线城市带动房价环比涨幅扩大，全国上涨城市减少---7 月百城价格指数点评》----2013-8-1 ........... 10 4.3、《新湖中宝：再融资盘活优质地块，有望助推公司规模上台阶》----2013-8-1 ........................................ 11 2013-08-04 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 1、主要城市市场景气 1.1、新房市场 上海广州引领一线城市反弹，三四线城市持续低迷：上周全国整体销售情况好于上上周，一线城市引领整体市场反弹，并以上海和广州为主，分别环比增加12.3%和58.7%，其中，上海接近二季度以来最高成交水平，达3410套，北京和深圳成交1568和900套，仍低于二季度平均水平的1864和1001套，广州和二季度持平，为1646套。分区域看，由广深为主的珠三角成交活跃，环比增24.8%，主要是因为环比基数的原因，整体来看，累积同比仍在继续下降，较上周下降0.7个百分点。 库存有所增加，渐入供应增长期：上周去化月数平均增加0.3个月，一线城市增加0.3个月，二三线城市增加0.2和0.4个月，尽管整体成交有所好转，但主要是新房供应加大造成，我们预计未来的供应仍然维持在较为充分的水平。重点城市中，仍以上海压力最大，由成交扩大导致去化时间再次减少0.2达5.4个月，低于北京、广州和深圳的10.9、8.6和9.4个月。 表1：主要城市新房成交情况 市场 周成交 年初至今成交 去化周期 上周 上上周 上周环比 上上周环比 累计成交 累计同比 上周累计同比 上周末 上上周末 (套) (套) (%) (%) (套) (%) (%) (月) (月) 按城市等级 一线城市 7,524 5,938 26.7 (2.8) 243,075 22.2 23.6 7.8 7.5 二线城市 31,816 29,467 8.0 (0.2) 996,533 2.6 3.5 8.1 7.9 三四线城市 9,852 10,111 (2.6) (1.1) 357,452 (14.4) (13.4) 9.5 9.1 按区域 环渤海 5,845 5,674 3.0 9.1 228,631 11.2 14.3 9.0 9.0 长三角 8,114 7,006 15.8 11.8 231,844 (13.7) (13.1) 10.2 10.3 珠三角 5,236 4,195 24.8 (11.6) 178,039 3.5