苏豪中国有限公司：2012财年最终业绩预览

估计更改购买股本|中国|房地产2013年3月1日预计净利润同比增长145％SOHO中国将于3月6日公布2012财年的最终业绩。我们预计全年净利润为31.5亿人民币，同比增长145％，低于低基数。大部分收入应来自订于2010年开始预售的银河SOHO项目。我们预计董事会将派发末期股息每股人民币0.13元/股，使全年股息水平达到人民币0.25元/ shr，与2011财年相同，隐含约5.2％的收益率。我们认为，当公司转变为房东时，管理层将在接下来的业绩中支付的股息水平将成为该公司中期预期可持续净利润的重要指标。当心提款截至2012年6月，SOHO中国的净负债率约为20％。我们认为，在去年房地产销售放缓之后，投资者有兴趣看到年底的净负债比率如何变化。实际上，我们预计净负债比率将在年底前下降，因为该公司将从银河SOHO那里收集更多现金，那里的银行仅在项目交付时才释放抵押贷款收益。如果2H12房地产销售的现金回收率很高，我们预计负债比率将降低至个位数甚至净现金。股票回购结果可能支持股价迄今为止，SOHO已花费约8.31亿港元用于股票回购。该公司早些时候表示，他们打算斥资2亿美元进行股票回购，因此，他们在未来仍有更多回购的空间。我们相信公司将在结果发布后恢复回购，这将有助于支撑股价。我们认为，SOHO中国的估值较资产净值折让48％，仍然具有吸引力。重申买入。估算（12月） （人民币）2010A 2011A 2012E 2013E2014年净收入（调整后-百万）3,4421,2883,1543,2492,123每股收益0.6640.2480.6080.6380.421每股收益变化（同比）114.0%-62.6%144.8%5.0%-34.0%股息/分红0.2600.2500.2520.2620.270自由现金流/股2.43(0.900)1.020.4180.264估值（12月）CFA Sunny Tam>>+852研究分析师美林证券（香港）sunny.tam@baml.com库存数据价格HK $ 6.00价钱目的HK $ 7.30日期成立时间2013年1月6日投资意见B-1-7波动风险中52周范围HK $ 4.65-HK $ 7.10瓦尔克先生/分享（百万）US $ 3,938 / 5,089.8市值（百万）HK $ 30,539平均每日卷11,750,930美银美林股票代码/交易所SOHOF / HKG彭博社/路透社410 HK / 0410.HK ROE（2012E）14.1%净债务兑权益（2011年12月）-9.0％美东时间。 5年EPS / DPS成长性19.2％/ 2.6％免费浮动35.9%2013E每股收益0.650.642012年EBITDA（米）8,304.68,294.52013年EBITDA（米）6,163.56,111.92010A2011A2012年2013E2014年市盈率7.66倍19.58倍7.93倍7.54倍11.43倍股息收益率5.11%5.14%5.23%5.45%5.61%EV / EBITDA *2.57倍9.01倍2.65倍3.60倍6.44倍自由现金流收益率**有关的完整定义智商方法SM措施，请参阅第5页。51.34%-19.04%21.65%8.68%5.43%>>由MLPF＆S的非美国分支机构雇用，并且未根据FINRA规则注册/未具有研究分析师资格。有关在某些辖区负责本报告的某些美银美林实体的信息，请参阅“其他重要披露”。美银美林（BofA Merrill Lynch）与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。请参阅第6至8页的重要披露。第4页的分析师认证。第4页的价格目标依据/风险。第4页的链接到定义。11253335苏豪中国有限公司关键变更（中国新年）以前当前2012财年最终结果预览 苏豪中国有限公司2013年3月1日智商个人资料SM苏豪中国有限公司关键损益表数据（12月）2010A2011A2012年2013E2014年（人民币百万元）营业额18,2155,68413,85213,3587,894毛利9,2572,7308,7566,6934,133出售一般管理费用(752)(429)(462)(581)(731)营业利润8,5592,4248,2756,0933,401净利息和其他收入(24)410137(144)(5)合伙人007700税前收入8,5352,8348,4895,9483,396税（支出）/收益(4,887)(1,369)(5,295)(2,700)(1,269)净收入（调整后）3,4421,2883,1543,2492,123平均完全摊薄后流通股5,1855,1855,1885,0905,042关键现金流量表数据净收入3,5121,4223,1643,2492,123折旧摊销1819191919营运资金变动6,477(3,513)(1,063)(1,732)(209)递延税款不适用不适用不适用不适用不适用净其他调整2,629(2,536)3,484891(304)经营现金流量12,636(4,607)5,6042,4271,629资本支出(59)(59)(300)(300)(300)（收购）/投资处置(2,484)(2,050)(1,000)(2,500)(1,500)其他现金流入/（流出）(3,981)3,465(6,100)(1,600)344投资产生的现金流量(6,523)1,356(7,400)(4,400)(1,456)发行股份/（回购）0(13)(429)00已付股息成本(1,662)(1,485)(1,296)(1,284)(1,323)筹资活动产生的现金流量6874842,875(1,284)(1,323)自由现金流12,578(4,666)5,3042,1271,329净债务(10,948)(2,087)1,4354,6925,842净债务变动(4,598)4,8083,5223,2581,150关键资产负债表数据物业，厂房及设备5546889691,2491,530其他非流动资产5,31614,23615,31317,81319,313贸易应收款1,7975,6156,1776,7957,474现金等价物21,56615,71116,78913,53212,382其他流动资产18,69723,42927,41526,97924,148总资产47,93059,68066,66466,36864,848长期债务8,03711,41016,01016,01016,010其他非流动负债1,0602,0082,0292,0502,071短期债务2,5812,2152,2152,2152,215其他流动负债16,27320,83021,72519,44417,117负债总额27,95136,46241,97839,71837,413权益总额19,97923,21824,68626,65027,435权益总额47,93059,68066,66466,36864,848智商方法SM-巴士性能*使用资本回报率15.0%4.2%10.5%7.7%5.0%股本回报率18.9%6.3%14.1%13.5%8.3%营业利润率47.0%42.6%59.7%45.6%43.1%EBITDA保证金47.1%43.0%59.9%45.8%43.3%智商方法SM-收益质量*现金变现率3.7倍-3.6倍1.8倍0.7倍0.8倍资产置换率3.2倍3.0倍15.5倍15.5倍15.5倍税率（已报告）57.3%48.3%62.4%45.4%37.4%净债务与股本比率-54.8%-9.0%5.8%17.6%21.3%利息保障29.3倍6.9倍22.2倍11.2倍9.7倍关键指标*有关的完整定义智商方法SM措施，请参阅第5页。2公司介绍 SOHO中国是仅在北京和上海运营的利基商业地产开发商。公司建立并交易办公室和零售物业，仅保留选定的少数几个主要物业进行投资。该公司于2007年10月5日在香港交易所上市。投资论文 SOHO China是一家中国商业地产公司，仅在北京和上海。该公司最近宣布他们打算保留大部分商业物业的发展状态，以便进行长期投资而不是出售。该公司的项目全部位于北京和上海的黄金地段/地铁线路的顶部/交通枢纽，有可能使其成为未来主要的商业地产业主之一。库存数据市净率1.1倍 苏豪中国有限公司2013年3月1日表1：SOHO中国最终结果汇总人民币百万元2011财年1H122H12E2012财年同比（％）物业销售5,5931,14612,53513,681144.6SOHO将于2H预定物业租赁91769517188.0应该对SOHO世纪大道有所贡献营业额5,6841,22212,62913,852143.7房地产开发（土地增值税前）2,6814728,1298,600220.8净租金收入73766113787.4其他收入/支出(330)(84)(378)(462)40.0息税前利润2,4244647,8128,275241.4净利息成本74666112771营业收入2,4985297,8738,402236.3JCE /相关收入77077N / M政府补助2010800超凡13410010外汇收益和金融资产收益除税前溢利2,8346177,8728,489199.5拉特(822)(196)(4,061)(4,256)417.7所得税(546)(161)(878)(1,039)90.1少数群体利益(43)(30)0(30)N / M净利润基础重估1,4222332,9313,164122.4核心净利润（不包括特殊项目）1,2882232,9313,154144.8同时也取得外汇收益核心每股收益（人民币）0.250.040.580.62149.6DPS（元）0.2500.1200.130.250-资料来源：公司报告，美国银行美林全球研究部3 苏豪中国有限公司2013年3月1日价格目标基础和风险苏豪中国有限公司（SOHOF）我们的12个月目标价为7.3港元，是相对于完全稀释的资产净值35％的折让。在得出我们的资产净值时，我们采用了DCF方法来开发待售项目，并采用了收益资本化法来进行投资物业，上限税率在7.5％-8％之间。我们认为，将资产净值折让35％的目标是合理的，因为将其转换为更多的房东将减少收益波动，并应与香港房东/中国房地产投资信托进行更多的在线交易。实际上，SOHO可以提供比香港开发商更高的股息收益率，同时通过开发投资性房地产而比中国REIT具有更高的增长潜力，投资性房地产的成本收益率要高于收购已完成项目的收益率。我们价格目标的下行风险：北京和上海的项目在13-15财年完工时供过于求，租金收入低于预期。链接到定义金融单击此处获取常用术语的定义。分析师认证本人（现为CFA的Sunny Tam）在此证明，本研究报告中表达的观点准确反映了我对主题证券和发行人的个人观点。我还证明，我的薪酬中没有任何部分与该研究报告中表达的具体建议或观点直接或间接相关。大中华区-房地产覆盖集群 投资评级公司美国银行美林证券行情符号分析员购买长江实业（集团）有限公司中国海外大洋集团中国海外发展有限公司CHEUFCSVGF CAOVF1香港81香港688港币CFA崔丽颖CFA Raymond Ngai碧桂园CTRYF2007香港CFA马修恒大地产集团XEVRF3333港币CFA Raymond Ngai方兴地产（中国）有限公司FRSHF817港币CFA Sunny Tam未来土地发展控股有限公司XFAQF1030 HK杜丽颖大鹰控股通用航空41香港CFA蔡Cho广州富力高频2777 HKCFA Raymond Ngai希慎发展有限公司核糖核酸14香港CFA蔡Cho佳兆业集团控股XKSIF1638港币杜丽颖嘉里物业克里夫683港币CFA马修龙湖地产有限公司XLOFF960港币CFA