2012年年报点评：营业收入首破千亿，开工率持续提升

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 万科A(000002) 公司研究/点评报告 一、事件概述 公司公布2012年年度报告，全年实现营业收入1031.2亿元，同比增长43.7%，归属于母公司的净利润125.11亿元，同比增长30.8%，基本每股收益1.14元。2012年结算毛利率和净利率分别为25.84%和13.08%，同比分别下降2.95和1.93个百分点；全面摊薄ROE19.66%，同比提高1.49个百分点。 二、分析与判断  收入首破千亿，利润率下滑但ROE升至十年来最高水平 公司实现营业收入1031.2亿元，首次突破千亿大关，净利润125.1亿元，同比增长30.8%，符合预期。公司毛利率和净利率分别下降2.95和1.93个百分点，但股东回报不减反升，全面摊薄净资产收益率达到19.66%，为近十年来最高水平。这主要是两方面因素造成，一是2011年各地房价下跌公司销售均价也随之下滑，2011年公司销售均价11294元/平，同比下降6.25%，而公司2012年结算均价11295元/平，同比下降10.1%；二是公司近几年装修房比例达到80%，装修业务的利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。2012年公司销售均价10900元/平，同比下滑3.49%，因此预计下一年度公司利润率还有下降的可能，但下滑幅度不会太大。  剔除预收款项的资产负债率较2011年提高，但债务安全 2012年公司剔除预收款项的资产负债率为43.73%，较2011年增加4.14个百分点，但公司财务结构依然安全稳健。截至年末公司货币资金522.9亿元，完全覆盖短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6亿元。  2012年新开工1433万平，开工率提升，计划2013年新开工面积增加15% 2012年新开工面积1433万平，较年初计划提高7.9%，较2011年新开工面积1448万平小幅下降，但开工率（即当年新开工面积与前一年末土地储备的比值）提升0.62个百分点，为40.40%。开工率的提高意味着公司周转速度的提升，2013年计划新开工面积增长15%达到1653万平，开工率41.88%，若计划顺利完成，则周转速度继续加快。  已售未结资源丰富，锁定2013年业绩 截至2012年末，公司合并报表范围内已销售未结算资源面积合计1354.9万平方米，对应合同金额1436.5亿元，较2011年末分别增长24.8%和17.6%，是2012年结算面积和结算金额的1.51倍和1.41倍，锁定2013年业绩。  开拓海外融资渠道，探索国外地产业务 报告期内公司收购港股上市公司南联地产，且计划将流动性较差的B股转为流动性好有融资能力的H股，两项行为均为公司赢来海外融资渠道。在国内股权融资未放开的背景下，公司积极开拓海外融资渠道。同时公司海外业务经过考察和调研，2013年年初有实质性进展，公司分别与香港新世界发展和美国铁狮门合作，开发香港荃湾西岗地铁上盖地块以及旧金山最大的公寓项目。公司海外业务仍处于探索期，除形成今后地产业务新的增长点外，在与海外企业合作过程中还可借鉴先进经验用于国内业务的发展，提升公司产品设计，精细化管理等能力。 三、盈利预测与投资建议 预计2013-2014年公司EPS分别为1.48元和1.86元。对应PE分别为8X和6X。NAV估值12.38元，目前股价11.32元。给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示： 调控政策加码；销售情况低于预期。 营业收入首破千亿，开工率持续提升 --万科A（000002）2012年年报点评 民生精品---点评报告/房地产行业 2013年02月27日 强烈推荐 维持 交易数据（2013-02-27） 收盘价（元） 10.82 近12个月最高/最低 12.75/7.6 总股本（百万股） 10,995.21 流通股本（百万股） 10,976.99 流通股比例（%） 99.83% 总市值（亿元） 1189.68 流通市值（亿元) 1187.71 该股与沪深300走势比较 分析师 分析师：肖肖 执业证书编号：S1000510120050 电话：(86755) 2266 2097 Email：xiaoxiao@mszq.com 分析师：赵若琼 执业证书编号：S0100511010006 电话：(8610)8512 7648 Email：zhaoruoqiong@mszq.com 相关研究 万科A（000002） 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 分析师与联系人简介 肖 肖，房地产行业分析师，北京大学光华管理学院金融学硕士，中国人民大学哲学学士，2011年加入民生证券。 赵若琼，房地产行业分析师，中国农业大学硕士，2008年加入民生证券。 段 然，北京大学汇丰商学院金融学及经济学硕士，北京大学城市规划学士。 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格和相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 公司评级标准 投资评级 说明 以报告发布日后的12个月内公司股价的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 强烈推荐 相对沪深300指数涨幅20%以上 谨慎推荐 相对沪深300指数涨幅介于10%～20%之间 中性 相对沪深300指数涨幅介于-10%～10%之间 回避 相对沪深300指数下跌10%以上 行业评级标准 以报告发布日后的12个月内行业指数的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 推荐 相对沪深300指数涨幅5%以上 中性 相对沪深300指数涨幅介于-5%～5%之间 回避 相对沪深300指数下跌5%以上 民生证券研究院： 北京：北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心A座17层；100005 上海：浦东新区浦东南路588号（浦发大厦）31楼F室；200120 深圳：深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心A座；518040 万科A（000002） 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 免责声明 本报告仅供民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、推测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。本公司也不对因客户使用本报告而导致的任何可能的损失负任何责任。 本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。 本公司在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或参与本报告所提及的公司的金融交易，亦可向有关公司提供或获取服务。本公司的一位或多位董事、高级职员或/和员工可能担任本报告所提及的公司的董事。 本公司及公司员工在当地法律允许的条件下可以向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务以及顾问、咨询业务在内的服务或业务支持。本公司可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 若本公司以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构独自为此发送行为负责。该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息。 未经本公司事先书面授权许可，任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播或复印本报告。本公司版权所有并保留一切权利。 所有在本报告中使用的商标、服务标识及标记，除非另有说明，均为本公司的商标、服务标识及标记。