周末推房产：香港房产

香港物业周末推房产（12月29日至30日）什么是新的？ 2012年最后一个星期没有新项目启动，市场注意力转移到了青衣的补贴住房项目“绿景别墅”（998套）。注册的第一天有大约600份申请。房协估计，该项目的估值具有吸引力，其超额认购将达到10倍，可售均价为6.5千港元/平方英尺，比市场价格低30％。在整个市场上，一次销售从29下降到25，而11月的平均水平是24，十月的平均水平是124。十大房地产的销售从14到15略有改善。二手交易量分别为1.29万和7.0万，分别同比增长19％和下降7％。 反映两周前房地产交易的房地产价格指数（CCL）连续三周回升，周环比上涨0.2％至115.2。 2012年，价格增长为21％。如果价格开始强劲反弹，我们认为采取进一步降温措施的风险很高。有什么特别的？ 新鸿基地产在下半年的销售下滑。新鸿基地产副总经理吕志强表示，该公司的销售受到重大挫折，2012财年下半年不到200亿港元，而2H11则为380亿港元，这主要是由于市场条件疲弱和采取了新的降温措施。但是，新地计划在6个月内启动5个项目（> 3k单位）以提高销售业绩。第一个项目是将军澳的Wings II。公司计划推出第一个75个大型单位（占782个单位的10％），平均单位价值为1800万港元（均价为1.5万港元/平方英尺）。本月初。其他4个项目是帝国坚尼迪，88号住宅，Century Gateway II和Riva。 BSD豁免重新开发项目。运输及房屋局局长张建宗建议，如果住宅项目在购买旧单位后的6年内完工，BSD将退还给私人房地产开发商，以增加其重建的动力。但是，他强调说，无论公司注册在哪个国家，这两种关税（BSD和特别印花税）都将不予豁免。豁免详情将于1月9日披露。下一步是什么？ CY1Q13的土地供应量为7,000个。政府宣布将在2013财年第一季度提供7,000套单位，并有信心在2012/13财政年度提供约2万套私人住宅。其中包括在CY1Q13招标六个住宅用地，一个商业用地和一个酒店用地，提供约3000个住宅单元。启德两个住宅用地的土地出售（1100个单位），将启动“香港人为香港财产”政策的试验计划。地铁公司还表示将重新招标大围站项目（290万个单位），并招标荃湾TW6项目（894个单位）和朗屏南项目（780个单位）。 2012年11月11日的新起点达到14.2万。屋宇署数据显示，2011年首12个月的新开工（开始通知）为1.42万套，而2011/12年度售出的为1.05万套1.2.9万套，创5年新高。 2012年11月，新起点为486，环比增长62％，同比下降80％。请参阅本文档封底或我们的网站www.macquarie.com/disclosures上的重要披露和分析师证明。2013年1月2日麦格理资本证券有限公司分析师CFA Raymond Liu+852 3922 3629吴建华（CFA）+852 3922 1291CFA Jeffrey Gao+86 21 2412 9026资料来源：彭博社，麦格理研究中心，2013年1月资料来源：中原地产，麦格理研究，2013年1月物业公司的资产净值折让二级市场上的关键10个项目（已售单元）资料来源：麦格理研究中心，2013年1月香港新地88号公寓一月13部门资产净值折让22％十月七月四月一月十月七月四月07 08 09 10 10 11 12-1 S.D。=-34％平均= -23％+ 1S.D。=-11％10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%一月075040302010012月10日-11月11日-6月11日-11月11日-12月12日-12月12日-12月12日-12月12日2012年12月30日：17908070602011年1月16日：81100 麦格理研究香港物业2013年1月2日2图1即将开展的主要项目的销售/销售情况开发商项目区单位已售初级项目的周末销售1亨德森土地到达元朗152信和置业普罗维登斯峰大埔53长江实业西九龙一号长沙湾2前三大项目22周末总计25可用单位新项目将于9月启动1新鸿基世纪网关P1（瓏門)屯门1,0752亨德森土地双湾P1（迎海)马鞍山9283永泰皮埃尔（第一加冕臺)中央77新项目于十月启动1长江实业拉城堡（珏堡)九龙塘312会德丰嘉道理山九龙城663HKR阿马尔菲愉景湾1644亨德森土地触及率（尚悅)元朗2,5805来新海洋一号油塘1246华chem亿万富翁前卫（御門前)九龙城67新项目于12月启动长江西九龙一号（一號‧西九龍）长沙湾286即将启动的关键项目1新鸿基翼二将军澳7822亨德森土地高地九龙城763信和置业艾利九龙城784新鸿基88号公寓元朗3525信和置业格雷斯。普罗维登斯湾（海鑽‧天賦海灣)大埔193资料来源：公司数据，香港交易所，星岛，明报，麦格理研究，2013年1月图2前35个屋苑的每周成交量5505004504003503002502001501005001月7日7月7日11月7日4月08日9月08日2月9日09年9月9日12月9日5月10日10月10日3月11日11月11日12月12日12月12日130120110100908070605040资料来源：中部地产，中原地产，麦格理研究中心，2013年1月图3开发商的合同销售价值（十亿港元）单位2009201020112011年第三季度2011年第4季度1Q122012年第二季度2012年第三季度2009201020112011年第三季度2011年第4季度1Q122012年第二季度2012年第三季度长江实业22.030.725.61.99.27.35.210.04,0443,4723,5362241,4018066021,824亨德森土地9.88.216.22.11.41.23.21.61,118637812695559126143嘉里4.06.19.42.91.01.81.91.84345697912316753130120南丰1.92.65.01.20.40.00.20.040321024589236新世界14.41.92.41.01.10.24.65.22,2392049641377262527新鸿基22.043.938.017.08.65.25.23.72,2783,9553,03778498834713275信和置业13.016.711.20.76.89.64.43.32,3651,46556620256839592212太古0.91.82.80.60.1-0.30.5736275182054会德丰0.50.23.40.50.11.92.20.15110258129422922资料来源：中原地产，麦格理研究，2013年1月2007每周平均：2008每周平均：2731512009每周平均：2182010年周平均：2011年周平均247: 139最新价格指数：（RHS）115.22012年每周平均: 141交易量4周MA（LHS） 麦格理研究香港物业2013年1月2日3图4受覆盖的6家主要房地产开发商的价格，市盈率倍数和资产净值折让PE（x）EBITDA利润率净负债股票代号公司TP价钱评分2012F2013FPB（x）资产净值资产净值与Mkt值**2012F2013F2011A2012F16香港新鸿基97.45116.40中性13.913.40.97157.08-26%39%38%17%16%83香港信和置业15.8413.94跑赢大市15.313.21.1218.41-24%48%52%8%4%17香港新世界16.1411.96跑赢大市12.312.80.6018.03-34%30%26%35%49%683港币嘉里40.0940.20中性13.314.70.9055.25-27%21%19%19%15%12香港亨德森63.2254.45跑赢大市16.717.20.7064.11-15%30%28%20%14%1香港长江实业134.48118.50跑赢大市12.010.20.88160.23-26%45%48%8%-1%平均13.913.60.86-25%36%35%18%16%资料来源：麦格理研究公司资料，彭博社，2013年1月； 12月31日收盘价图5受覆盖的6家主要房地产开发商的收入，收入，EBITDA和EPS预测收入调整后收益息税折旧摊销前利润调整后每股收益（港币）港币百万元开发者股票代号2011A2012F2013F2011A2012F2013F2011A2012F2013F2011A2012F2013F新地^16香港62,55368,40070,89621,47921,67822,71622,74926,52627,1098.368.408.68SINL ^83香港5,9448,3966,5114,4015,3116,2362,7264,0693,3750.760.911.05NWDL ^17香港32,88235,62044,2474,6675,0185,9927,55410,81611,7050.950.970.94克尔683港币20,66033,98332,4103,6574,4204,0623,4027,1616,1102.463.022.73亨德12香港15,18820,42723,3535,5607,7227,4804,5506,1726,4992.453.263.16ON1香港32,97123,60726,68524,69322,78926,83911,04010,66312,78110.669.8411.59资料来源：麦格理研究公司资料，2013年1月； ^报告了2012财年业绩的公司 麦格理研究香港物业2013年1月2日4重要披露：建议定义麦格理（Macquarie）-澳大利亚/新西兰优于大市–收益比基准收益高出3％以上中性–收益在基准收益的3％以内基准回报率取决于长期名义GDP增长加上12个月的远期市场股息收益率麦格理–亚洲/欧洲跑赢大市–预期回报率> + 10％中性–预期收益从-10％到+ 10％；跑输大盘–预期收益<-10％麦格理第一南非-南非跑赢大市–预期回报率> + 10％中性–预期收益从-10％到+ 10％；跑输大盘–预期收益<-10％麦格理（Macquarie）-加拿大跑赢大盘–收益比基准收益高出5％以上中立–收益在基准收益的5％以内跑输大国–收益比基准收益低5％以上麦格理（Macquarie）-美国跑赢大市（买入）–收益超过罗素3000指数收益超过5％中性（持有）–收益在罗素3000指数收益的5％之内跑输大市–收益比罗素3000指数收益低5％波动率指数定义*这是根据历史价格走势的波动性计算得出的。极高风险–预计一年内库存将上升或下降60-100％–投资者应意识到这只股票具有高度投机性。高–预计股票在一年内至少会上涨或下跌40％至60％–投资者应意识到这只股票可能是投机性的。中–预计一年内库存将至少上涨或下跌30％至40％。中低–预计一年内库存将至少上涨或下跌25％至30％。低–预计一年内库存将至少上涨或下跌15-25％。*仅适用于澳大利亚/新西兰/加拿大股票推荐建议- 12个月注意：定量建议可能与基础分析师的建议有所不同财务定义所有“已调整”数据项均进行了以下调整：加回：商誉摊销，巨额准备金，IFRS衍生工具和套期，IFRS减值和IFRS利息费用除外：非经常性项目，资产重估，物业重估，评估价值提升，优先股股息和少数股东权益每股收益=调整后的净利润/ efpowa *资产回报率=调整后的息税前利润/平均总资产ROA银行/保险=调整后的净利润/平均总资产鱼子=调整后的净利润/平均股东资金现金流量总额=调整后的净利润+折旧*相当于全额支付的普通加权平均股份数澳大利亚/新西兰上市股票的所有报告数字均根据IFRS（国际财务报告标准）进行建模。推荐比例–截至2012年9月30日的季度澳大利亚/新西兰亚洲RSA美国CA EUR跑赢大市50.00％56.85％61.54％41.38％63.