房地产4月11日跌幅居前快评：媒体误导+获利回吐引发调整,后市仍看好

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 [Table_KeyInfo] 证券研究报告—动态报告/行业快评 房地产 [Table_IndustryInfo] 4月11日跌幅居前快评 谨慎推荐 （维持评级） [Table_Title] “媒体误导+获利回吐”引发调整，后市仍看好 证券分析师： 方焱 0755-82130648 fangyan@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120001 证券分析师： 区瑞明 0755-82130678 ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 事项： [Table_Summary] 4月11日，地产板块（沪深300地产指数399952）下跌2.10%，跑输大盘（沪深300）1.51个百分点，跌幅居前。“保招万金”分别下跌2.22%、4.41%、3.61%和2.15%。 评论：  调整属于正常技术性回调，也是对温总理上周末讲话“房地产调控不会放松”的适度反应。3月1日至上周五（4月8日），地产板块累计反弹9.87%，超越沪深300指数5.72个百分点，涨幅在23个行业中排第二，部分个股涨幅可观，其中，北京城建涨33.2%、中天城投涨26%、华发股份25.5%、世茂股份24.8%、荣盛发展和福星股份均超过20.6%，连第一大盘地产股万科也上涨超过12%，有一定获利回吐压力，加上温总理上周末重申“房地产调控不会放松”，地产股昨日借机出现调整也属正常！  部分媒体误读地产股年报数据、耸人听闻歪曲成“年报曝光资金链黑洞”也是导致昨日板块走低的一个原因，事实上，地产股存货处在合理水平，现金流仍较好。昨日，主要财经门户网站及WIND均刊登了一篇名为《70房企存货达8479亿元，年报曝光资金链黑洞》的文章，该文把合理的存货水平错误地判断为存货高企、把正常的经营现金流数据歪曲为“资金链黑洞”，这或许也是导致昨日板块走低的一个原因。事实上①地产板块共有130多家地产股，截止4月10日已有77家公布10年报，存货/预收款的值为2.63，与历史数据相比，显示当前存货水平仍处于五年来最低位！而且像万科这样的公司，2010年存货中，已完工开发产品（现房）仅占4.0%；②对房地产开发企业而言，经营现金流为负数乃常态，从06-09年地产股情况看，只有09年是正数，即使是楼市火热的07年也是负数，从“保招万金”四家公司每股经营现金流的情况看，均高于楼市火爆的2007年，因此2010年经营现金流即使为负，也并不代表现金流有问题。 图1: 过去五年行业存货/预收款 图2: 过去5年保招万金及滨江集团每股经营现金流（元） 012345620102009200820072006全行业万科保利 -10-8-6-4-202462010年2009年2008年2007年2006年万科招商地产滨江集团保利地产金地集团 数据来源：中国人民银行 国信证券经济研究所 数据来源：中国人民银行 国信证券经济研究所 2011年4月12日 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2  我们认为，对温总理讲话需完整解读，在当前形势下，地产股面临的政策压力将有所缓解。① “调控不放松”符合预期，我们认为这意味着“遏制房价过快上涨的目标”不会改变，但不代表以打压需求、牺牲房地产行业繁荣和地方财政收入为代价的具体调控措施不做任何改变；②值得注意的是，温总理提到了“我们虽然把速度放缓，但也要防止经济的大起大落，大的波动”，特别是在宁波国际航运中心，温总理在和部分企业负责人共同探讨经济形势时还提到面临成本上升压力，“希望每个企业都做好克服困难的准备”，我们认为，在现有经济结构和增长方式下，一旦房地产硬着陆，经济大落不可避免，虽然政府给出了保障房作为经济增长的补偿方案，但脱离土地财政做后盾，保障房也难以持续发展；③温总理强调“稳定物价总水平是当前宏观调控的首要任务”，我们认为，在社会运营成本高企、全社会投资回报率低下、投资渠道狭窄的情况下，如洪水般涌出的楼市资金政府更难以管理，若大量涌入大宗商品、农产品领域，给民生带来的负面影响将远超商品房价高企的负面影响；④温总理在谈到房地产调控时，还提到了“住房供应”，我们认为，要达到“遏制房价过快上涨”的目的，最好的手段就是增加供应，一方面要增加商品房的供应，另一方面要加大保障房的建设，而这两个方面都有赖于商品房市场的繁荣！  目前有迹象表明，上市房企战略上正转入积极防御，政策若超调，风险将很快向财政及产业链上的其他行业传导，给A股带来巨大的系统性风险，但由于地产股估值处于历史底部，此时持有地产股的相对收益将会较为明显。截止2011年2月，房地产投资、新开工同比增速在2010年5月之后呈现逐月放缓趋势，其中新开工增速回落幅度最为明显，近8个月以来，同比增速累计回落幅度达44.5个百分点。从2011年房企拿地和销售动作来看，也表现出明显的防御色彩，以万科为例：2011年前三个月总地价款为143.6亿元，远小于一季度355亿元销售金额。而去年同期拿地180亿元，远超151亿元的销售额，去年全年拿地823亿元，占全年销售额的80%以上！显示万科在2010年加速再库存后，目前已进入积极防御阶段。我们判断随着调控深入，若既有政策保持不变，将很快看到标志性的土地流拍事件出现，除非政府主动大幅降低地价或适当纠正一味打压需求和压制开发商融资的调控政策！若房屋出现明显的滞销现象，工地停工也将成为普遍现象！因此政策若超调，持有地产股仍有望获得超额收益！  维持二季度策略观点：二季度持有地产股仍将有超额收益，建议逢低买入前期涨幅不大、但财务稳、估值低、业绩增长锁定好的全国及区域龙头。我们在4月1日国信晨会报告上提出了我们的二季度地产股投资策略观点，认为“二季度持有地产股仍有望获超额收益”，在4月7日，我们正式发布了策略报告，从宏观、政策、市场及行业自身的角度阐述了二季度仍然看好地产股的逻辑！昨日地产股的调整并未能改变我们的观点，我们认为，下一阶段，政府“遏制房价过快上涨”的目标不会变，但另一方面也要保持经济良性循环：宏观方面要避免滞胀的发生，微观方面要防止商品房需求堰塞湖的形成和低收入人群居住成本的上升，在调控具体措施上会进行科学、合理的调整，若此，将有利于地产股更好的展开上升行情，由于目前地产股在A 股的标配比例已降至较低水平，吸纳资金的能力已大不如09 年时，若待反弹催化剂显著出现后再加仓将带来较高的冲击成本，因此建议现阶段趁低买入，选股思路：① 估值低、财务稳健、业绩锁定性好、一季度涨幅不大的全国及区域龙头，如保招万金、亿城股份、滨江集团等；② 地产 +X 概念，如华侨城、福星、中天城投等；③ 商业地产股：世茂股份。 特别提示 根据《发布证券研究报告暂行规定》（中国证券监督管理委员会公告[2010]28号）第十二条的规定，我公司特披露：截至2011年4月11日，我公司以自有资金投资持有“保利地产”（600048）52,000,000股。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 附表1：国信证券重点跟踪地产股盈利预测及估值一览表 表1：国信证券重点跟踪地产股盈利预测及估值 证券简称 4月11日收盘价 EPS PE PB NAV P/NAV 投资评级 10E 11E 12E 10E 11E 12E "保招万金"等全国龙头 万科A 8.82 0.66 1.02 1.22 13.3 8.6 7.2 2.2 9.9 0.9 推荐 招商地产 18.64 1.17 1.40 1.91 15.9 13.3 9.8 1.8 23.9 0.8 推荐 保利地产 14.07 1.08 1.38 1.79 13.1 10.2 7.9 2.2 15.3 0.9 推荐 金融街 7.03 0.57 0.73 0.88 12.3 9.6 8.0 1.3 10.2 0.7 推荐 金地集团 6.83 0.60 0.78 0.94 11.3 8.8 7.3 1.7 8.2 0.8 推荐 华侨城A 14.44 0.98 1.20 1.50 14.8 12.0 9.6 3.4 21.0 0.7 推荐 云天星球 云南城投 16.40 0.49 1.58 2.37 33.5 10.4 6.9 3.5 43.0 0.4 推荐 中天城投 17.00 0.66 1.66 2.29 25.8 10.2 7.4 11.1 24.5 0.7 推荐 福星股份 13.39 0.70 0.85 1.30 19.0 15.8 10.3 2.0 14.3 0.9 推荐 苏宁环球 9.15 0.53 0.75 0.99 17.3 12.2 9.3 4.5 15.1 0.6 推荐 其他区域龙头 华发股份 11.99 0.92 1.49 2.00 13.0 8.0 6.0 1.7 21.2 0.6 推荐 新湖中宝 5.66 0.31 0.41 0.52 18.3 13.8 10.9 3.9 5.0 1.1 推荐 亿城股份 5.59 0.55 0.72 0.96 10.2 7.7 5.8 1.7 8.6 0.7 推荐 滨江集团 11.66 0.71 1.02 1.36 16.3 11.4 8.6 3.7 14.1 0.8 推荐 荣盛发展 13.66 0.71 1.01 1.35 19.2 13.5 10.1 4.1 11.8 1.2 推荐 新城B股 6.37 0.61 1.13 2.35 10.5 5.6 2.7 2.4 10.2 0.6 推荐 中华企业 7.69 0.50 0.72 0.92 15.4 10.7 8.4 2.5 8.7 0.9 推荐 建发股份 8.92 0.62 0.76 0.98 14.4 11.7 9.1 3.3 6.1 1.5 推荐 栖霞建设 5.75 0.36 0.48 0.59 16.0 12.1 9.7 1.6 5.9 1.0 推荐 天地源 5.46 0.26 0.34 0.45 20.7 16.1 12.1 2.3 5.5 1.0 推荐 首开股份 17.38 1.17 1.64 2.17 14.9 10.6 8.0 1.9 26.6 0.65 推荐 北京城建 14.78 1.35 1.97 2.56 10.9 7.5 5.8 2.5 14.1 1.1 推荐 整体上市或资产注入 沙河股份 10.25 0.36 0.43 0.55 28.5 23.8 18.6 4.1