房地产行业：重庆高档房房产税覆盖增量与存量点评兼上海房产税预判
维持 中性 分析师:冯钦远 (执业证书编号：S0930510120014) 联系人：万知 021-22169102 wanzhi@ebscn.com 名称 价格 涨跌幅%万科 9.07 0.44% 首开股份 19 1.66% 荣盛发展 15.27 0.13% 行业与上证指数对比图 -40%-28%-15%-3%10%01-1004-10 07-10 10-10房地产沪深300 相关报告： 成交下滑，持有待反弹—— （2010.12.05-12.11)光大房地产周刊 1季度有反弹—— 2010.12.21 光大地产研究简报 加息对地产股反弹中性略偏多—— 2010.12.25 光大地产研究简报 成交回升无碍反弹—— （2010.12.20-12.26)光大房地产周刊 成交如期下滑，反弹已近尾声—— （2010.1.3-1.9)光大房地产周刊 行业研究报告 行业快评 光大证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的情况下可能与本报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为投资决策的唯一因素。 敬请参阅最后一页之重要声明。 2011-01-13 房地产 重庆高档房房产税覆盖增量与存量点评兼上海房产税预判 ◇ 事件：黄奇帆市长表示重庆高档房房产税将对增量和存量都征，且在近期将召开新闻发布会。 ◆覆盖存量房符合市场预期： 我们认为，重庆高档房房产税覆盖存量符合市场预期，也符合我们的预期。高档房的征收范围过于狭窄，更具普遍意义的将是针对广大普通住宅的房产税，对楼市影响不大，但对政策预期的影响较大，因此，高档房严厉程度定不会差，若只覆盖增量，在房价上涨预期没有变化之前，非常容易导致全国出现抢房潮，近期一些一线城市已经出现这一特点。 ◆上海房产税试点的判断： 根据关于重庆高档房房产税的部分确定细节以及相关报道，我们对未来推行的上海房产税作出如下推断： 1. 存量增量都要收。很显然，无论是重庆还是上海，只对增量不对存量的试点将导致一线城市甚至全国出现抢购潮，近期一些一线城市在“只对增量，不对存量”的预期下已经出现抢房潮，可见，只对增量不对存量的试点不可能出现。 2. 为了防止大规模二手房短期涌向市场，有两个办法。一是采取较低的税率，稳定二手房市场。如果重庆高档房房产税税率确定为1%的话，普通住宅税率一定会比高档房要低，这可能预示着针对普通住宅的房产税税率要低于1%，根据国外经验来看，可能会在千分之4-8之间，我们认为这也较为符合市场预期。第二种方法则是出台较高房产税税率同时大幅提升二手房交易环节的赋税。第一种方法较为可取。◆房产税不为降房价，但试点不严厉反而会推升房价： 我们一直认为房产税并不是为降房价而生，而是期望中长期能够改善甚至取代土地财政的工具，目前只是建立体制，进行试点。但近期楼市的反应已经显示出，楼市的参与者将房产税视为打压房价最严厉的政策，“对增量不对存量”的传言已经使很多人开始抢购房产，可以想象，正式试点如果真的如此，其他没有试点的城市会怎样。 ◆房产税不会严，但需要配套的严厉政策出台： 出于防止楼市崩盘的考虑，房产税试点不会严，但不严的政策反而会推升房价，因此，我们认为需要有配套的严厉政策出台，如扩大限购范围、推广深圳的限购政策、严厉的二手房交易税、二套房以上信贷更严格的控制等等。 ◆反弹已近尾声： 本轮反弹最核心的逻辑开始被逐步兑现，政策真空期、优质公司扩大市场份额、每股收益的提升带来估值修复机会都已实现，接下来主导市场政策担忧将频繁出现，甚至超预期，尤其是春节后，再考虑到虽然地产指数反弹不多，但优质地产股很多已反弹25%以上，接近2011年12倍PE的合理估值水平，我们重申本轮反弹结束时间点将提前的观点，反弹已近尾声。 22011-01-13 房地产 附：黄奇帆市长接受采访语录 信息来源：央视财经频道《环球财经连线》记者采访记录（个人根据视频整理） 背景：黄奇帆市长正在去参加会议的路上。 记者：黄市长您好，想问一下重庆高端房房产税的事情，这个思路能不能再请您透露一下。 黄奇帆：这个不用了，我们要不了多久会有正式的新闻发布会。 记者：就问一个，是针对增量还是存量？ 黄奇帆：存量增量都有。 32011-01-13 房地产 分析师介绍 冯钦远，毕业于复旦大学金融系。2009年加盟光大证券任银行业分析师。此前就职于瑞银证券。 分析师声明 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 投资建议历史表现图 房地产 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%Jan-10Feb-10Mar-10Apr-10May-10Jun-10Jul-10Aug-10Sep-10Oct-10Nov-10Dec-10房地产沪深300 资料来源：光大证券研究所 日期 行业评级 2010-10-26 中性 2010-11-15 中性 2010-11-17 中性 2010-11-23 中性 2010-11-29 中性 2010-12-06 中性 2010-12-13 中性 2010-12-19 中性 2010-12-25 中性 2010-12-27 中性 买入— 增持— 中性— 减持— 卖出— 行业及公司评级体系 买入—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上； 增持—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性—未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上。 市场基准指数为沪深300指数。 42011-01-13 房地产 www.ebscn.com上海市新闸路15 0 8号静安国际广场 邮编：20 0 0 40 总机：02 1- 2 2 16 9 9 99 上海市新闸路15 0 8号静安国际广场3楼 邮编：200040 总机：021- 2 2169 999 传真：021-22169114 销售小组 姓名 办公电话 手机 电子邮件 北京 李大志(主管) 010-68567189 13810794466 lidz@ebscn.com 郝辉 010-68561722 13511017986 haohui@ebscn.com 孙威 010-68567231 13701026120 sunwei@ebscn.com 吴江 010-68561595 13718402651 wujiang@ebscn.com 黄怡 010-68567231 13699271001 huangyi@ebscn.com 吴朝阳 010-68561722 15811098222 wuzy@ebscn.com 上海 杨日昕(主管) 021-22169082 13817003122 yangrx@ebscn.com 平坷(主管) 021-22169152 13818133101 pingke@ebscn.com 周薇薇 021-22169087 13671735383 zhouww1@ebscn.com 严非 021-22169086 13127948482 yanfei@ebscn.com 王宇 021-22169131 13918264889 wangyu1@ebscn.com 深圳 王汗青(主管) 0755-83024403 13501136670 wanghq@ebscn.com 黎晓宇 0755-83024434 13823771340 lixy1@ebscn.com 黄鹂华 0755-83024396 13802266623 huanglh@ebscn.com 张晓峰 0755-83024431 13926576680 zhangxf@ebscn.com
