希慎发展：等待希慎广场

请阅读最后一页上的重要通知2010年12月13日股权研究报告希慎发展（00014.HK）等待希慎广场希慎（Hysan）是铜锣湾最大的商业房东，专注于办公，零售和住宅领域。 轩尼诗中心的重建将是主要的增长动力，并计划于2012财年开始运营。由于开发中环娱乐大厦项目，公司在2005年之前经历了高负债率。 从过去的经验中吸取教训，我们相信希慎能够控制杠杆并维持良好的公司治理。市场似乎对铜锣湾的入住率和租金增长过于悲观。也就是说，我们相信，高可及性，享有盛名的“办公+休闲”策略使铜锣湾的办公用品不可替代。 更重要的是，低净债务权益比率，高质量的公司治理和土地储备以及租户组合是我们的主要关注点。目前的估值似乎无视轩尼诗中心的重建带来的增长，因此引人注目且需求不高。 因此，我们。维持购买建议。.1H10业绩符合市场预期收入同比增长3.1％至8.77亿港元，反映了零售和住宅领域的增长。报告净利润同比增长61.6％至17.31亿港元，反映了本会计期间投资物业估值的公允价值收益增加。核心租赁业务业绩的主要表现-经常性基础利润同比增长0.3％至5.82亿港币。扣除投资物业公允价值的未实现变动及相关递延税项的基本溢利同比增长1.2％至5.9亿港元。管理层宣布派发中期股息每股港币14.0仙。总体而言，中期业绩符合市场预期。希慎广场将于2012财年开始运营“轩尼诗中心重建”项目更名为希慎广场，是铜锣湾的综合用途建筑和新的北部门户。完工后，希慎广场将成为一座40层高的综合用途塔楼，在铜锣湾中心提供完整的海景A级办公空间和至少15层引领潮流的零售店，总面积为710k平方英尺。该项目有望在2012财年开始运营。到现在为止，约有25％被租赁。最大的租户DFS租用了4.5万平方英尺。因此，我们看好希慎广场的未来。扎实的财务状况净利息覆盖率为15.6倍，而1H09为11.2倍。净负债权益比率同比增长1.3个百分点至66.4％。但是，我们认为，这种增长微不足道，财务状况仍然稳定。争论希慎的财务状况是没有意义的。维持买入目标价钱41.58收盘价（12月10日2010)34.35潜在上行/下行21.0%关键数据行业房地产52周高36.0052周低19.00市值（港元b）36.2市值（美元$b）4.7优秀股票（米）1053.4自由浮动(%)57.9平均3个月T / O（港元m）59.0股价表现(%)年初至今1M 3M 12M绝对55.8-0.9 23.8关系到恒指49.94.6 14.8投资总结FY09 FY10E FY11E FY12E港币mn12月9日至12月10日12月11日至12月12日收入1,680 1,781 1,897 2,162报告净利润2,716 2,750 2,796 3,062基本溢利1,113 1,161 1,244 1,434每股盈利（港元）2.59 2.61 2.65 2.91基本每股收益1.06 1.10 1.18 1.36（港元）报告市盈率13.2 13.2 12.9 11.8基本市盈率32.3 31.2 29.1 25.2BVPS 33.4 35.1 41.1 49.8市净率1.03 0.98 0.84 0.69每秒伤害0.68 0.68 0.68 0.68派息26.2％26.0％25.6％23.4％股息收益率2.0％2.0％2.0％2.0％操作系统股份（男）1,047 1,053 1,0531,053资料来源：公司数据，CSC Research估算股价与恒指资料来源：彭博社所有数据截至2010年12月10日公司介绍希慎兴业有限公司通过其子公司投资房地产。该公司的物业包括香港的商业租赁和豪华住宅楼。该公司还投资于宝藏。兰蒂斯·李(852) 2105-1107 希慎兴业（00014.HK）2010年12月13日2估价希慎的股价为34.35港元，市帐率为1.03倍，每股净资产为33.4港元。按部分加总后的估值，我们的估计公允价值为437.97亿港元或每股41.58港元。目前的估值较我们的估计公允价值有21.0％的折让。我们的估值包括采用FCFE模型进行当前投资组合（259.93亿港元或24.68港元/小时）和轩尼诗中心重建的未来贡献（178.04亿港元或16.9港元/小时）。因此，我们认为目前的价格可能无法完全反映轩尼诗中心的贡献，更不用说铜锣湾在不久的将来租金收入的增长。得益于管理层的丰富租赁经验，轩尼诗中心的建设进度以及优越的地理位置，我们确信希慎能够将其过去的成功用于轩尼诗重建项目的运营。更重要的是，不容忽视的核心利润，低的净债务权益比，良好的声誉，优越的地理位置和高质量的公司治理。 2010年的股票表现确实超出了我们的预期。我们维持对希慎的买入建议，并将目标价从25.4港币上调至41.58港币。主要风险：利率风险，竞争加剧，全球和香港经济复苏可能慢于预期以及香港房地产市场调整。 希慎兴业（00014.HK）2010年12月13日31H10业绩符合市场预期收入同比增长3.1％至8.77亿港元，反映了零售和住宅领域的增长。尽管成功地实现了入住率的稳定，但办公楼的营业额还是略有下降。鉴于大多数已承诺的新租户将在今年下半年进入投资组合。行政费用同比增长4.8％至6,600万港元，主要是由于人力资源技能提升成本的增加。投资物业的公平值收益录得12.14亿港元，但投资者应记住，该等重估收益是由独立估值师评估，不包括在希慎广场的资本开支。报告净利润同比增长61.6％至17.31亿港元，反映了本会计期间投资物业估值的公允价值收益增加。核心租赁业务业绩的主要表现-经常性基础利润同比增长0.3％至5.82亿港币。扣除投资物业公允价值的未实现变动及相关递延税项的基本溢利同比增长1.2％至5.9亿港元。管理层宣布派发中期股息每股港币14.0仙。总体而言，中期业绩符合共识预期。希慎发展：1H10业绩回顾资源：公司业绩，CSC Research撰写*经常性基础利润是集团核心物业投资业务的业绩指标。通过从上一年度的资产处置，减值，冲回，收回和税款准备金中扣除基本利润损益来得出。**基本利润是通过从报告的净利润中减去投资物业的未实现公允价值变动和相关的递延税项而得出的。 希慎兴业（00014.HK）2010年12月13日4希慎发展：分部收入，业绩，保证金和入住率*不包括投资物业的公允价值收益资料来源：公司业绩，CSC Research撰写办公室部门鉴于大部分新租户计划于下半年搬迁，收入同比微跌1.0％至3.8亿港元。因此，分部利润同比下降1.73个百分点至85％。尽管如此，入住率仍保持在91％，而按承诺计算的入住率为95％。新的租户包括金融机构，专业服务公司和国际零售商，他们欣赏铜锣湾核心投资组合的区位优势。零售业收入同比增长8.7％至3.5亿港元，这得益于当地劳动力市场状况改善带来的消费意见改善，以及来自中国内地的游客增加，拥有良好的消费能力，这有助于加强香港的零售销售。入住率达99％。也就是说，分部利润同比下降1.81个百分点至90％。新的IT工作正在进行中（0999.HK）希慎道一号的时装店。礼顿中心零售讲台的振兴工作正在进行中，计划于2010年9月移交给该物业进行翻新，该项目将于2011年年中完成。我们相信，希慎将继续其资产增值计划以提高租金收入。住宅领域收入同比增长5％至1.47亿港币，主要是由于入住率的提高。入住率同比上升8.8个百分点至94％。这反映了在改善营销渠道以及提供房地产投资组合方面的成功战略。 希慎兴业（00014.HK）2010年12月13日5希慎广场将于2012财年开始运营“轩尼诗中心重建”项目更名为希慎广场，是铜锣湾的综合用途建筑和新的北部门户。完工后，希慎广场将成为一座40层高的综合用途塔楼，在铜锣湾中心提供完整的海景A级办公空间和至少15层引领潮流的零售店，总面积为710k平方英尺。该建筑是由纽约的建筑师Kohn Pedersen Fox，Lennis Lau和Ng Chun Man Architects and Engineers（Hong Kong）Limited设计的，并与Benoy建筑师联合设计。著名的工程公司Ove Arup and Partners Hong Kong Limited是环境可持续性顾问，Gammon Construction Limited是该项目的主要建筑承包商。仲量联行已被任命为该项目的办公室租赁代理和第一太平戴维斯零售租赁代理。该项目有望在2012财年开始运营。到现在为止，约有25％被租赁。最大的租户DFS租用了4.5万平方英尺。因此，我们看好希慎广场的未来。扎实的财务状况净利息覆盖率为15.6倍，而1H09为11.2倍。净负债权益比率同比增长1.3个百分点至66.4％。但是，我们认为，这种增长微不足道，财务状况仍然稳定。争论希慎的财务状况是没有意义的。 希慎兴业（00014.HK）2010年12月13日6估值；售价为HK $ 34.35希慎交易于P / B的1.03倍与BVPS HK $ 33.4通过零件总和评估，我们的估计公允价值原为港币43,797百万元或每股港币41.58元。目前的估值较我们的估计公允价值有21.0％的折让。我们的估值包括FCFE模型现时的投资组合（港币259.926亿元或每小时24.68港元）及轩尼诗中心重建的未来贡献（港币178.04亿元或每小时16.9港元）。因此，我们认为目前的价格可能无法完全反映轩尼诗中心的贡献，更不用说铜锣湾在不久的将来租金收入的增长。得益于管理层的丰富租赁经验，轩尼诗中心的建设进度以及优越的地理位置，我们确信希慎能够将其过去的成功用于轩尼诗重建项目的运营。更重要的是，不容忽视的核心利润，低的净债务权益比，良好的声誉，优越的地理位置和高质量的公司治理。 2010年的股票表现确实超出了我们的预期。我们维持购买向希慎推荐我们将目标价从25.4港币上调至41.58港币。主要风险：利率风险，竞争加剧，全球和香港经济复苏可能慢于预期以及香港房地产市场调整。零件总和评估资料来源：彭博社，公司业绩，CSC Research估计FCFE模型资料来源：彭博社，公司业绩，CSC Research估计美东时间。轩尼诗中心重建的价值资料来源：彭博社，公司业绩，CSC Research估计 希慎兴业（00014.HK）2010年12月13日7希慎发展：历史P / B乐队资料来源：彭博社，中信证券研究部希慎发展：股息收益率资料来源：彭博社，中信证券研究部 希慎兴业（00014.HK）2010年12月13日8发行说明：法定统计日期资料来源：公司数据，中信建投证券研究部开发商：Balance Shee t为了预防资料来源：公司数据，中信建投证券研究部 希慎兴业（00014.HK）2010年12月13日9H ys开发人员：Ca s h流量状态记录资料来源：公司数据，中信建投证券研究部 等级定义10强大购买未来12个月股价可能超过30％购买未来12个月股价可能超过10％保持未来12个月内股价可能在+/- 10％的范围内卖未来12个月股价可能下跌10％以上强大卖未来12个月股价可能下跌超过30％免责声明本出版物由CSC Securities（HK）Limited（“ CSCSL”）发行，CSC Securities（HK）Limited（“ CSCSL”）是一家持牌公司，可根据《证券和期货条例》（CAP）进行第1、2和4类受监管的活动。 571），适用于了解投资风险的含义且仅出于提供信息目的而生产的成熟投资者，不应将其解释为买卖任何证券或商品的要约。 投资者必须根据适用于此类投资者的法律，税务，会计考虑因素和投资策略，自行决定是否对本文提及的任何证券进行投资。 本报告中包含的信息，观点和预测基于可靠的消息来源，但尚未经过独立验