中国房地产(住宅)行业评级方法

评评级级方方法法 中国房地产（住宅）行业评级方法 目 录 报告摘要 ............................................................ 3 行业概述 ............................................................ 4 评级关注要点 ...................................................... 7 行业风险概述 ...................................................... 9 评级方法介绍 ...................................................... 11 1、确定等级影响因素 2、指标计算方法 3、指标与级别的映射 4、五大因素及其指标 5、最终级别确定 6、评级方法的修订 五大评级因素介绍 ................................................ 13 1、规模 2、营运能力 3、财务政策 4、财务实力 5、其他定性因素 其他评级因素 ...................................................... 17 主要指标计算公式 ................................................ 19 中中诚诚信信证证券券评评估估有有限限公公司司 CCHHIINNAA CCHHEENNGGXXIINN SSEECCUURRIITTYY RRAATTIINNGG CCOO..,,LLTTDD 2010年09月18日 报告编号R016 作者 刘璐 分析师 010-66427788 lliu@ccxr.com.cn 联系人 刘固 评级总监 高级分析师 021-51019036 gliu@ccxr.com.cn 证券评级部 邵津宏 总经理 高级分析师 021-51019192 jhshao@ccxr.com.cn 客户服务部 田 蓉（北京） 副总经理 010-66427788 rongt@ccxr.com.cn 王 华（上海） 副总经理 021-51019090 hwang@ccxr.com.cn 传真： 010-66420866（北京） 021-51019030（上海） 0755-82969270（深圳） 公司网站 www.ccxr.com.cn 中诚信评估评级方法 中国房地产行业（住宅）评级方法 前言 2007年9月17日，中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信评估”）获得中国证监会《关于核准中诚信证券评估有限公司从事证券市场资信评级业务的批复》（证监机构字[2007]223号），成为全国首家获取证券市场资信评级业务资格的机构。 进入证券市场资信评级领域以来，中诚信评估不断改进原有的评级理念、评级方法与评级技术。为进一步增加评级透明度，帮助投资者、发行人以及其他市场参与者了解中诚信评估对处于不同行业的企业评级时所考虑的重要因素，中诚信评估将陆续公布适用于中国的覆盖主要行业的评级方法。 本方法是上述行业评级方法的一部分，它借鉴了国际上成熟的房地产行业评级方法，并考虑了中国房地产行业所处的监管环境与市场特征，列明我们所采取的评级框架对房地产开发商评级时的主要考虑因素。 2 报告摘要 本报告介绍了中诚信评估对中国住宅开发企业评级所考虑的关键因素。中诚信评估界定住宅开发企业的标准是销售收入50%以上来自销售或出租住宅地产的企业。 本报告的主要目的是帮助投资者、发行人以及其他相关机构理解中诚信评估如何评价住宅开发企业的信用风险，以及如何给出相应的信用等级。需要指出的是，本报告没有覆盖中诚信评估评价住宅开发企业信用风险时考虑的全部因素，但它包括了这一过程中所考虑的最重要因素，这些因素将对住宅开发企业的偿债能力产生重要影响。 本报告将影响中国住宅开发企业信用风险的主要因素划分为规模、营运能力、财务政策、财务实力和其他定性因素四大类，其中每一类因素又具体细分为几个指标，我们在报告中将对这些指标进行详细阐述。 除上述五大类因素外，我们还在“其他考虑因素”中讨论了那些难以量化，但对住宅开发企业评级有显著影响的因素。 同时，对那些适用于各行业的风险因素，如企业背景、公司治理以及流动性等因素，本报告没有进行深入分析，也没有涉及那些可能对于具体企业很重要的差异性因素。 本报告的重点包括以下几个方面： z 中国房地产行业（住宅）评级关注要点 z 中国房地产行业（住宅）风险概述 z 评级方法介绍 z 其他考虑因素 3 行业概述 近十年间，中国国民经济发展势头良好，房地产行业作为国民经济重要支柱产业也获得突飞猛进的发展。2000年至2009年的十年间，中国房地产开发投资完成额复合增长率达到24.66%，增速快于全社会固定资产投资完成额23.80%的复合增长率，也远快于GDP的增长。从2001年到2008年的八年间，房地产开发投资占全社会固定资产投资比例均高与17%，2007年达到18.42%的最大值。但2008、2009年房地产开发投资增速有所下降，且均低于同期固定资产投资增速，尤其是2009年房地产开发投资增速仅为16.12%，占全社会固定资产投资完成额的比例也下降为16.11%，国家整体固定资产投资结构有所调整。 图1：1999~2009中国房地产开发投资及全社会固定资产投资分析 0500001000001500002000002500001999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%中国房地产开发投资完成额全社会固定资产投资完成额中国房地产开发投资完成额同比增长全社会固定资产投资完成额同比增长GDP同比增长房地产开发投资占固定资产投资比例资料来源：Wind咨询，中诚信评估研究 受益于中国经济持续快速增长、城市化进程加快、人口红利以及居民住宅消费升级等多方面因素，近年来中国房地产市场需求旺盛。从2005年开始，全国房地产市场供需比例发生变化，商品房销售面积大于竣工面积，房地产市场由供过于求变为供不应求，且供求差距有逐渐扩大的趋势。尤其是2009年，竣工面积/销售面积的比值下降为0.75，为近十年来的最低值。 4 图2：1999~2009中国房屋竣工面积及商品房销售面积分析 0.0010,000.0020,000.0030,000.0040,000.0050,000.0060,000.0070,000.0080,000.0090,000.00100,000.001999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009万平方米-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%全国房屋竣工面积全国商品房销售面积全国房屋竣工面积同比增长全国商品房销售面积同比增长资料来源：Wind咨询，中诚信评估研究 受国家政策及市场供求状况的影响，2002年开始中国房地产市场逐步升温，2005年起商品住宅销售价格进入加速上涨的过程。土地市场的繁荣，流动性过剩，投机需求滋长，即期的供求矛盾不断突出，商品住宅销售价格节节攀升，在经过2008年的短暂回调之后，2009年中国房地产市场出现了大幅反弹，房屋销售面积销售价格均创天量，销售价格及同比增长率也创历史新高。其中，以北京、上海等一线城市涨幅最大。 图3：1999~2008中国全国及部分省商品住宅平均销售价格 020004000600080001000012000140001999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008元/平方米全国北京广东湖北湖南山西上海四川天津浙江资料来源：Wind咨询，中诚信评估研究 5 中国房屋交易市场与土地市场相互影响，土地成本在房屋开发成本中的占比不断增大。我国从2002年起依据国土发[11]号文《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，自2002年7月1日起，对经营性土地使用权实施“招、拍、挂”出让制度。自“招、拍、挂”以来，土地出让收益猛增。据国土资源部统计数据，1999年以来，中国土地出让总收入达到6.9万亿，其中2006年全国土地出让收入达到7677亿元，2007 年高达1.2 万亿元，2008年房地产市场回调，部分土地流标流拍，但地方政府仍获得了9600亿元土地出让收益，而2009年土地市场异常火爆，全年土地出让总收入达到1.59万亿元，约占全国财政总收入的23%，土地收益已成为财政收入的重要来源。土地成本已成为房屋开发成本的重要组成部分，土地储备的成本、规模及其区位价值直接关系着房地产企业未来的业务发展。房价的节节攀升推升了地价，而地价不断高涨也进一步提升了未来房屋价格的增长预期。 图4：1999-2009中国土地交易价格指数 80.0085.0090.0095.00100.00105.00110.00115.00120.00125.00130.001999.31999.92000.32000.92001.32001.92002.32002.92003.32003.92004.32004.92005.32005.92006.32006.92007.32007.92008.32008.92009.32009.9居民用地高档住宅用地普通住宅用地经济适用房用地数据来源：Wind咨询，中诚信评估研究 中国房地产行业的波动特征是与政策导向高度相关的。从中国房地产发展进程来看，中国住宅发展经历了从计划经济到市场经济，从福利分房到住宅商品化的过程。1980年邓小平发表了关于建筑业和住宅问题的重要讲话，全面阐述了住宅的商品属性，流通方式、价格形成，住房金融等一系列根本性问题。这次讲话为中国房地产行业的复苏与发展奠定了理论基础，住房商品化由此开始。1987年，深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让，拍卖了中国第一块土地，土地市场化由此开始，并逐步建立了一种新的社会主义资源配置的机制。1988年全国人大对宪法进行了修改：土地可以依照法律的规定转让，从而为中国房地产市场的发展奠定了法律基础。1992年小平南巡讲话，促使房地产业得到全面快速发展，被称为“房地产业的春天”。1998年6月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知》（俗称23号文），明确提出了停止住房实物分配，实行住房分配货币化的新政策。 这是我国分配制度的一次重大改革，终结了延续了近50年的住房实物分配制度，从此我国住房市场发生了根本性变化，住宅建设逐步过渡到商品化、产业化 6 的道路。 近年来，中国房地产行业受政策导向的作用越发明显。由于投资过热，投机需求旺盛，房地产市场泡沫不断累积，2007年底房地产市场出现了非理性繁荣，政府随即出台了一系列调控措施，对房地产市场进行调整和规范，打击投机性需求，稳定住房价格。而2008年的金融风暴和随之而来的世界范围内的经济衰退使得中国经济增速放缓，房地产行业进入深度调整。政府进而又出台了多项政策刺激房地产行业的复苏。2009年中国房地产市场迎来了强劲反弹，之前政府的刺激政策使得被压抑的刚性及投资需求得到释放，房地产市场创出天量成交额，成交价格亦创历史新高。尤其是2009年下半年土地交易市场异常活跃，地王频现，进一步推高了房地产未来价格预期。在房地产泡沫压力下，政府于2009年末调整政策导向，相继出台了以“国十一条”为代表的一系列行业调控政策，20