1收盘价 相对于.HSI（RHS）135111130 10912510610596荣誉/实际新鸿基地产HK 16香港杨琳分析师，852 3653 8616 keith.yeung@miraeasset.hk刘诗诗，分析师852 3653 8609 stephanie.lau@miraeasset.hk管理增长我们预计新鸿基地产（SHKP）将于9月20日公布2010年基本盈利增长8％，至133.86亿港元（每股收益5.22港元），重点将是该公司如何平滑其2011年的盈利增长以及如何为大型资本支出，展望未来。该股现价较每股资产净值150港元折让22％；我们给予持有评级，目标价为125港元。»预期盈利增长8％至134亿港元物业销售溢利增加14％，为港币81亿元，带动基本盈利增长8％。物业销售利润来自上海国际金融公司的交易，新加坡乌节住所的竣工，YOHO中城和绿景的完成以及各种项目的存货销售。得益于国际金融公司积极的租金调整以及新加坡国际商会和ION Orchard的新贡献，租金利润有望增长11％，至81亿港币。»重新安排完工进度以使收入趋于平稳由于新地尚未推出公园岛第六期，瓦莱州一期和二期以及青龙头项目，这些项目的物业销售利润将递延至2011年。我们预计2011年基本盈利增长25％，达到166.86亿港元有趣的是，计划于2011年竣工的290万平方英尺住宅总建筑面积中有70％以上已经预售。我们认为该公司可能会修改其完工进度表，以使其未来的收入增长更加平稳。»香港和中国大陆积极的土地储备新地一直积极收购香港（香港）和中国大陆的土地储备。自2010年初以来，该公司已经花费了保持2010年9月16日目标价125.0港元当前价（9月14日2010)HK $ 116.7上升/下降7.1％共识目标价钱HK $ 128.9与共识-3.0%预测收益和估值会计年度结束09年6月6月10日11年6月6月12日收入（港币百万元）34,23431,87452,97551,270息税前利润（港币百万元）13,89613,71718,66118,007净收入（港币百万元）12,41513,38616,68616,360正常溢利（港币百万元）12,32813,32416,68616,360每股盈利（港元）4.815.206.516.38每股收益增长9.7%8.1%25.2%-2.0%规范市盈率（x）24.322.517.918.3EV / EBITDA（x）18.017.713.913.4股息收益率2.1%2.1%2.3%2.3%市净率（x）1.31.31.31.2鱼子5.6%5.9%7.1%6.7%净债务/权益14.9%13.5%12.2%3.3%每股收益（港币）0.005.706.637.09前每股收益（adj）（港币）4.815.936.046.08收入质量得分性能214亿港币用于香港土地收购，其中33.7亿港币用于香港土地收购。120104将军澳用地（HK $ 4,629 / GFA），地皮补地价港币71亿元115101YOHO Town第三期（港币30.62 / GFA）和109亿港币的转换11099Homantin网站的租金（HK $ 12,540 / GFA）。在中国，资本承诺10094总额74亿港元，分别收购了兴业和兴业的80％股权。佛山两个项目。09年9月09年11月2010年1月10月3日10年5月2010年7月10月9日»增长资金？我们估计，新地的净负债比率将接近其政策上限20％，甚至更高。我们担心的是，由于持续的建设资本支出，净负债率可能会继续上升。这可能会对未来的股息增长产生影响。以每股2.5港元的全年股息计算，该股的收益率为2.1％。对冲基金投资者多头投资者交易数据在定于2010年10月13日的施政报告之前，寻找建立空头头寸的水平在定于2010年10月13日的施政报告之前寻找空头部位重要信息请参见本报告的最后一页数据来源：公司，汤森路透，未来研究估计部门平均值：59收入质量得分历史收益稳定性共识预测确定性共识预测准确性025507510059917877市值（十亿港元/百万美元）在外流通股自由浮动52周价格高/低日均成交量（3M）299.3/38,52825.64亿57.1%98.30 – 129.4美元7220万美元性能1M3M1200万绝对1.7%9.8%3.3%相对恒生指数-1.3%1.6%-0.3%绝对（美元）1.8%10.1%3.1%大股东郭氏家族42.9% 2010年9月16日杨琳分析师，852 3653 8616 keith.yeung@miraeasset.hk刘诗诗，分析师852 3653 8609 stephanie.lau@miraeasset.hk新鸿基地产16香港2图1.收益估算百万港元物业销售2008年7,0402009A15,5372010年12,2412011年33,2892012年31,762租金收入6,9278,1338,6798,4267,933酒店营运1,0101,1621,3161,3821,451电信4,0733,7033,7963,8903,988其他业务5,4215,6995,8415,9886,137周转24,47134,23431,87452,97551,270营业费用(12,197)(18,798)(16,795)(32,804)(31,687)息税折旧摊销前利润12,27415,43615,07820,17119,583折旧(1,062)(949)(1,018)(1,037)(1,057)物业销售4,2636,7715,84311,17211,061租金收入4,9766,0196,4606,1515,601酒店营运289179250263276电信344115175179183其他业务1,3401,4031,4391,4751,512息税前利润11,21214,48714,16619,24018,632其他收益403229391282258未分配的管理费用(887)(820)(841)(862)(883)ppts减值前的经营利润10,72813,89613,71718,66118,007经营利润10,72813,89613,71718,66118,007财务费用(922)(602)(538)(492)(430)财务收入21794252240财务费用净额(705)(508)(514)(470)(389)处置长期投资的利润减减值准备1,056876200物业销售2,1803422,2361,6412,124租金收入1,0161,2521,6281,5431,388旅馆155116123129135其他业务65240246252258财务费用(403)(217)000联营公司税(533)(293)(2,098)(1,767)(1,936)联营公司和共同控制实体2,4801,4402,1341,7981,969除税前溢利13,55914,91515,40019,98819,588税收(1,455)(2,312)(1,779)(3,068)(2,990)除税后溢利12,10412,60313,62116,92116,598少数群体利益82(188)(235)(234)(238)基本盈利12,18612,41513,38616,68616,360对财产重估的影响15,416(2,059)000股东应占溢利27,60210,35613,38616,68616,360资料来源：公司数据，未来资产研究 2010年9月16日杨琳分析师，852 3653 8616 keith.yeung@miraeasset.hk刘诗诗，分析师852 3653 8609 stephanie.lau@miraeasset.hk新鸿基地产16香港3图2.资产净值估计香港物业发展资产净值（百万港元）121,340每股资产净值（港元）47.3资产净值百分比28.7%住宅93,96236.622.2%办公室13,8545.43.3%零售5,7912.31.4%旅馆6,4002.51.5%产业1,3330.50.3%香港物业投资（已完成）207,01980.748.9%住宅19,2057.54.5%办公室80,25631.319.0%零售85,71733.420.2%产业4,9191.91.2%旅馆3,9221.50.9%停车位13,0005.13.1%农业用地4,8001.91.1%中国房地产74,34929.017.6%住宅29,97111.77.1%办公室10,9114.32.6%零售16,4066.43.9%旅馆4,0061.60.9%物业投资13,0545.13.1%基础设施与运输5,4032.11.3%上市子公司或联营公司8,9933.52.1%国际运输（33.28％）3,2571.30.8%Smartone电信（52.08％）2,8081.10.7%新意网（84.85％）2,9281.10.7%其他固定资产1,4590.60.3%总423,364165.1100%净（债务）/现金(33,882)(13.2)Smartone的净债务/（现金）(1,411)(0.6)新意网的净债务/（现金）(549)(0.2)表外债务(2,833)(1.1)资产净值384,689150.0资料来源：公司数据，未来资产研究 2010年9月16日杨琳分析师，852 3653 8616 keith.yeung@miraeasset.hk刘诗诗，分析师852 3653 8609 stephanie.lau@miraeasset.hk新鸿基地产16香港4财务摘要表利润损失（港元）物业发展六月08A7,04009年6月15,5376月10日12,24111年6月33,2896月12日31,762物业投资6,9278,1338,6798,4267,933旅馆1,0101,1621,3161,3821,451其他收益9,4949,4029,6379,87810,125收入24,47134,23431,87452,97551,270物业发展4,2636,7715,84311,17211,061物业投资4,9766,0196,4606,1515,601旅馆289179250263276其他营业收入1,2009271,1641,0751,070息税前利润10,72813,89613,71718,66118,007净利息(705)(508)(514)(470)(389)合伙人和JCE2,4801,4402,1341,7981,969其他的收入-----净特殊收入1,0568762--除税前溢利13,55914,91515,40019,98819,588税(1,455)(2,312)(1,779)(3,068)(2,990)税后利润12,10412,60313,62116,92116,598少数族裔82(188)(235)(234)(238)优先股-----净收入12,18612,41513,38616,68616,360规范利润11,13012,32813,32416,68616,360股利(6,410)(6,410)(6,411)(6,924)(6,924)留存收益21,1923,9466,9759,7639,436资料来源：公司数据，未来资产研究公司的估计现金周转（港元）六月08A09年6月6月10日11年6月6月12日息税折旧摊销前利润11,85415,16914,73519,69819,065营运资金减少(762)(412)4,116(1,660)18,967其他经营现金流量5111---经营性现金流11,14314,76818,85118,03838,031已付税款(1,028)(2,251)(1,732)(2,987)(2,911)净利息(1,436)(979)(676)(607)(493)收到股息3,1821,4911,7662,8753,511现金周转11,86113,02918,20917,31938,139资