房地产行业下半年度投资策略报告：市场整体回落

1行业研究报告市场整体回落——房地产行业下半年度投资策略报告 行业分类：房地产 2010.07.01中航证券金融研究所发布 请务必阅读正文之后的免责声明部分研究员：张绍坤 (执业证书编号：S0640208090087) 联系人：刁志学 电话：0755- 83520492 Email：diaozhixue@163.com 行业投资评级 中性 基础数据 上证指数 2373 行业指数 2351 总市值（亿元） 8992 流通A股市值（亿元） 6172 PE 18 PB 2.48 ROE 15.67% 投资要点：  量跌价稳，库存累积。受调控政策影响，商品房量跌价稳，库存逐步回升。部分城市周销量低于2008年平均水平。  商品住宅整体回落。流动性难以大幅增长，居民收入短期难与房价相匹配，住宅有效需求难以快速恢复，2009年7月至2010年5月累计新开工面积达到13亿平方米，是2009年全年商品房销售面积的1.4倍，住宅供给相对较为充足，住宅市场将呈现2010年库存累积、2011年库存消化的形势，根据月供收入比和租金收益率测算，回落幅度在10-30%，调整时间在1-2年，其中一线城市调整压力较大。  商业地产、写字楼和旅游地产将进入黄金发展期。随着中国经济增长方式逐渐由外向型转向服务型社会。商业地产、写字楼和旅游地产将进入一个黄金发展期。  投资策略。相对历史最低估值水平行业估值仍然有一定15%下降空间，给予行业中性评级。对于全国性的地产商，由于财务状况均较为健康，我们从存量资产周转率和毛利率角度选取经营效率较高的公司，推荐保利地产。我们从主要项目位于较健康的区域和有银行支持的央企和有控股集团支持两方面选择其它区域性的房地产开发企业，推荐格力地产和名流置业。我们在核心位置拥有物业的角度筛选商业地产公司，推荐深圳华强和中国国贸。 66.39% 资产负债率 近一年股价表现 -50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%09-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-0410-0510-06051015202530404535成交金额房地产(申万)上证综合指数 2房地产行业半年度投资策略报告 中航证券金融研究所发布 请务必阅读正文之后的免责声明部分 目录 一、上半年房地产市场回顾................................................................. 4 1.1，销量陷入冰点，价格保持稳定...................................................... 4 1.2，投资额继续增长，库存逐步累积.................................................... 4 1.3，上半年板块整体回落28%，跑输大盘................................................. 5 二、住宅市场——整体回落，不至于崩盘..................................................... 6 2.1，商品住宅价格高企制约有效需求.................................................... 6 2.2，人口和中国经济体制决定住宅市场仍蕴含较大潜力.................................... 8 2.3，市场进入调整期，整体机会不大.................................................... 9 2.3.1，有效需求难以快速恢复...................................................... 9 2.3.2，供给将相对比较充足....................................................... 11 2.3.3，一线城市面临较大的调整压力............................................... 12 三、商业地产、写字楼和旅游地产将进入黄金发展期.......................................... 13 四、投资策略............................................................................ 14 3房地产行业半年度投资策略报告 中航证券金融研究所发布 请务必阅读正文之后的免责声明部分 图表目录 图表 1 各类城市平均周交易面积（万平方米）............................................ 4 图表 2 实际完成投资额持续上升........................................................ 4 图表 3 一线城市和长三角城市5月份房价环比出现回落.................................... 4 图表 4 库存逐步累积.................................................................. 5 图表 5 上半年房地产板块跑输大盘...................................................... 5 图表 6 2009年7月后流动性增长开始放缓................................................ 6 图表 7 月供收入比.................................................................... 7 图表 8 各城市租金回报率.............................................................. 7 图表 9 租金收入比.................................................................... 7 图表 10 2008年中国人口结构.......................................................... 8 图表 11 历年结婚登记对数............................................................. 8 图表 12 各地地产新政一览............................................................. 9 图表 13 2009年新增信贷大幅度增长................................................... 10 图表 14 2005年汇改后贸易顺差大幅增长................................................ 10 图表 15 2005年汇改后贸易顺差带来大量流动性.......................................... 10 图表 16 人均可支配收入增长速度较为稳定.............................................. 11 图表 17 新开工面积大幅增长.......................................................... 11 图表 18 累计未开发土地面积达到12.77亿平方米........................................ 12 图表 19 未来市场主要变量变化示意图.................................................. 12 图表 20 各类城市房价调整幅度........................................................ 13 图表 21 各类城市房价调整时间........................................................ 13 图表 22 香港在20世纪80 年代商业物业回报率高........................................ 14 图表 23 房地产开发行业历史估值水平.................................................. 14 图表 24 房地产开发行业PE处于较低水平............................................... 15 图表 25 pulte历年ROE水平平均在15%左右............................................. 15 图表 26 万科历年ROE水平在15%左右 .................................................. 15 图表 27 万科历年PB在1.6倍-5 倍之间 ................................................ 16 图表 28 房地产市场较健康的城市......................................................16 图表 29 估值比较分析................................................................ 17 4房地产行业半年度投资策略报告 中航证券金融研究所发布 请务必阅读正文之后的免责声明部分 一、上半年房地产市场回顾 1.1，销量陷入冰点，价格保持稳定 受政策影响，银行收缩房地产信贷，投资者对于房价继续上涨预期减弱，商品房交易量在3月份反弹之后，持续下降，其中一线城市和长三角城市反应最快，5月份平均周交易量同08年周成交量相比下降了60%，进入6月份后，周交易量保持低位；中西部城市市场反应较滞后，5月份平均周交易量同08年周成交量相比分别增长 110%和 40%，但同 09 年周平均成交量相比，中部城市 5 月份平均周成交量持平，而西部城市则下降了30%，进入六月份，中西部城市周交易量开始下滑，交易量环比下降了23%和26%。全国房屋销售价格指数5月份环比增长幅度下降至0.2%，价格保持稳定，其中一线城市和长三角城市5月份房屋销售价格指数出现回落，但回落幅度较小，中西部城市房屋销售价格指