中国房地产每周趋势：交易量上升，库存下降；土地出让减少

2017年2月27日 中国：开发商 证券研究报告中国房地产每周趋势：交易量上升，库存下降；土地出让减少 本周要点 交易量继续过去两周的复苏势头，环比上升8%/同比上升16%，较1月份周平均值高15%。昆明表现最佳，环比上升132%/同比上升271%。未实施调控措施的长三角城市表现领先，如宁波（环比上升65%）和徐州（环比上升41%）领涨。库存环比下降0.5%，12个月移动平均库存月数为8.6个月，宁波（下降4%）和南京（下降2%）降幅最大，因为交易量强劲。土地出让从上周的反弹再次下降，面积/金额环比下降35%/86%。十个主要城市的土地成交均值为人民币19亿元（上周为75亿元），中山（35亿元）、上海（35亿元）和沈阳（29亿元）领先。 主要新闻/事件 1) 住建部表示其将加快房产税和住房租赁市场的立法。2) 南京宣布计划加强对开发商的价格指导，从而遏制房产市场过热势头。 表现和估值 在我们覆盖的海外/内地上市开发商中，融创中国和招商蛇口上周股价表现最为强劲。我们覆盖的海外上市开发商当前股价较2017年底预期净资产价值平均折让46%，对应1.0倍的2017年预期市净率，而2013年下半年-2014年下行周期均值为43%和1.1倍。我们覆盖的内地上市开发商当前股价较净资产价值平均折30%，对应1.6倍的2017年预期市净率，而2013年下半年-2014年下行周期均值为52%和1.6倍。首选股（强力买入）：中国海外、中海宏洋、保利地产，基于2017年底预期净资产价值的12个月目标价格分别为31.0港元、3.70港元和人民币11.60元。 2月份第四周交易量上升 过去6个月的周平均交易量，2015年至今 资料来源：中国房地产指数系统(CREIS)、高华证券研究 我们评级为买入/卖出的股票估值概要 * 表示该股位于我们的地区强力买入名单；股价截至2017年2月27日收盘 资料来源： Datastream、高华证券研究 首选股面临的风险：销售弱于预期、激进的土地收购策略导致财务状况恶化和/或宏观经济硬着陆 王逸, CFA 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究 050100150200250300350-25-24-23-22-21-20-19-18-17-16-15-14-13-12-11-10-9-8-7-6-5-4-3-2-10+1+2+3+42 years ago1 year agoCurrent year(k sqm)(千平方米) (周数) 2 年前1 年前今年评级 货币2017年预期NAV12个月目标价格潜在的涨跌空间海外上市公司中海宏洋 买入*(HK$)7.36 3.70 31%中国海外 买入*(HK$) 34.44 31.00 29%保利置 业买入(HK$)9.13 4.20 27%远洋地产 买入(HK$)10.52 4.70 26%仁恒置地 买入(S$)3.46 1.90 25%富力地产 买入(HK$)18.17 12.70 19%华润置地 买入(HK$)33.51 25.10 18%雅居乐房产 买入(HK$)12.51 5.60 14%龙湖地产 买入(HK$)27.95 14.00 13%恒大地产 卖出(HK$)8.28 3.30 -43%海外上市公司平均25%国内上市公司保利地产 买入*(Rmb)12.94 11.60 23%华夏幸福 买入(Rmb)n.m.30.10 17%招商蛇口 买入(Rmb)28.09 20.00 17%华侨城 买入(Rmb)16.00 8.30 13%金地集团 卖出(Rmb)14.98 11.20 -7%万科(A)卖出(Rmb)25.17 17.60 -14% 2017年2月27日 中国：开发商 全球投资研究 2 一手房市场：交易量继续复苏，库存下降 图表1: 交易量周平均值（深蓝色横线代表上周交易量的周均值） 资料来源： CREIS 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00012345678910111236 cities weekly transaction volume2014201520162017(k sqm)(months)02004006008001,0001,2001,400123456789101112Tier 1 cities weekly transaction volume2014201520162017(k sqm)(months)(k sqm)(months)05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000123456789101112Tier 2 cities weekly transaction volume2014201520162017(k sqm)(months)05001,0001,5002,0002,5003,0003,500123456789101112Tier 3 cities weekly transaction volume2014201520162017(k sqm)(months)（千平方米）36城周成交量（千平方米）三线城市周成交量（千平方米）二线城市周成交量（千平方米）一线城市周成交量（月）（月）（月）（月） 2017年2月27日 中国：开发商 全球投资研究 3 图表2: 年初至今已公布数据的24个城市的交易量同比变化幅度中值为-8% 上周和年初至今的交易量比较 注：杭州、海口、昆明、哈尔滨、扬州和连云港的数据是商品房销售面积数据；其他是指住宅销售面积数据。 资料来源： CREIS 成交量0220-0226周环比 同比与2016年12月周均值相比0130-0226环比 同比2017年年初至今2016年年初至今与2016年比较与2015年比较与2014年比较与2013年比较与2012年比较与2011年比较与2010年比较(千平方米)(%)(%)(%)(千平方米)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)环渤海与华北地区北京122 94%6%21%68 -33%3%675 805 -16%-49%-12%-61%116%-33%-39%天津n.a. n.a.n.a.n.a.117 -22%-27%1,202 1,640 -27%9%-5%3%169%-32%2%青岛406 11%48%11%279 -24% 116%2,585 1,420 82%76%99%100%361%101%184%大连55 48%64%56%32 -8%72%268 230 16%-6%-3%-28%219%-5%-42%长春n.a. n.a.n.a.n.a.68 -19%41%616 740 -17%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.-10%哈尔滨n.a. n.a.n.a.n.a.94 -22%-1%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.连云港209 8%40%51%197 42%74%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.长三角地区上海338 24%-34%54%210 -4%-22%1,720 3,232 -47%-38%-4%-20%26%-18%-3%南京102 7%-71%-33%68 -56%-65%878 2,048 -57%-21%-21%-22%71%-11%46%苏州94 30%-68%8%50 -43%-64%547 1,726 -68%-48%-35%-37%-41%-37%53%温州134 13%68%42%112 19%47%824 568 45%47%48%60%839%250%87%杭州254 35%-10%49%149 -13%7%1,280 1,520 -16%-10%31%15%n.a.27%n.a.宁波142 65%51%168%72 37%61%500 504 -1%3%-8%-25%53%-33%30%徐州299 41%24%9%282 3%54%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.扬州100 -5%59%9%82 -11%46%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.华南地区深圳20 -40%-94%-56%17 -61%-86%249 1,043 -76%-75%-26%-62%-2%-48%-41%广州263 6%37%4