南京新百:蓄势待发

作者郑重声明：在本人所知情的范围内，本人所属机构以及财产上的利害关系人与本人所评价的证券没有利害关系。所有结论为一家之言，仅供参考，任何依据本产品做出的投资决策，风险自负。本刊内容版权所有，请勿公开引用。 独立性声明 [Table_MainInfo] 南京新百（600682）：蓄势待发 近半年该股与沪深3 0 0指数走势 基础数据 总股本（百万股） 358.32 实际流通A股（百万股） 300.64 实际流通A股市值（亿元） 30.79 研 究 员: 陆 玉 投资咨询证书号: S0620207090073 电 话: 25-83367888-3105 邮 箱: yulu_stone@hotmail.com ⚫ 内容提要 公司评级： 中性 ➢ 公司当前主要业务涵盖了百货零售、房地产以及医药，其中百货零售占据绝对主导地位，09年其实现收入占公司营业收入的92.54%，毛利占公司营业毛利的80.63%。10年1季度公司实现营业收入4.45亿元、营业利润4,784万元、归属于母公司所有者的净利润3,689万元，分别较上年同期增长12.63%、23.85%、21.22%。 ➢ 公司本部6月开始进行的公司裙楼外立面与内部逐层装修将较大幅度地改善公司百货零售业务的硬件环境，同时公司也将加大百货零售品牌提档升级的力度。公司未来将服务于金鹰在南京百货零售市场整体的竞争策略，坚持中档略高的定位。 ➢ 公司的南京河西庐山路300亩地以及盐城内港湖127亩地当前增值明显，预计将为公司带来较为丰厚的回报。 ➢ 未来盈利增长点： 预计11年公司本部装修升级改造完成后，将实现营业收入16.1亿元、营业利润8,871万元、净利润6,653万元；盐城内湖港项目实现销售收入5亿元、营业利润1.37亿元，净利润1.03亿元；新百主楼入住率将达到5060%，实现营业收入5,040万元、营业利润1,878万元、净利润1,408万元；东方商城将增厚公司业绩2,500万元。 ➢ 基于10年收入及盈利与09年几乎持平，较大幅度的业绩增长要等到11年，给予公司近期中性，中长期推荐评级。 南京证券有限责任公司 NANJING SECURITIES CO.LTD 错误!未找到引用源。 公司调研报告 [Table_StockInfo] 南京新百(600682) 1 南京证券有限责任公司 NANJING SECURITIES CO.LTD 作者郑重声明：在本人所知情的范围内，本人所属机构以及财产上的利害关系人与本人所评价的证券没有利害关系。 所有结论为一家之言，仅供参考，任何依据本产品做出的投资决策，风险自负。本刊内容版权所有，请勿公开引用。 独立性声明 1 公司主要业务 公司当前主要业务涵盖了百货零售、房地产以及医药，其中百货零售占据绝对主导地位，09年其实现收入占公司营业收入的92.54%，毛利占公司营业毛利的80.63%。 ➢ 百货零售 公司曾经是江苏省南京市百货零售行业的龙头企业，也曾经多年名列“全国十大百货商店之一”，但如今公司已经芳华不再，当地百货零售行业龙头多年前就已经被金鹰新街口店夺走，目前公司本部自身也成为服从于金鹰百货零售整体竞争战略下专业从事中档百货品牌为主的百货店。 自08年4月公司股改完成后，江苏省最优秀的百货零售企业⎯⎯金鹰商贸的母公司金鹰国际及其实际控制人王恒取得了公司实际控制权，逐步增强了在经营层的话语权，最近的动作则是原任职金鹰商贸集团总裁助理的陈永刚转任公司副总经理。随着金鹰控制权的增强，根据我们的实际考察，公司本部——新街口店已经着手进行提档升级，对多年来因袭不变的商品布局陈列进行改进，同时引进较现有品牌更为高端、更为时尚的品牌，比如沙驰、路易诗兰、皮尔卡丹等。预计将于6月开始的公司裙楼外立面与内部逐层装修，一方面将较大程度地改善公司百货零售的硬件环境，另一方面，公司也将加大百货零售品牌提档升级的力度。 从与公司管理层沟通的情况看，公司本部未来将服务于金鹰在南京百货零售市场整体的竞争策略，坚持中档略高的定位，从而与金鹰商贸旗下的新街口店、东方商城针对不同层次的消费者能够形成错位互补、联动乃至整合，在新街口商圈逐渐形成强大的竞争优势。 ➢ 房地产开发 公司于01年以1.77亿元购得的南京河西庐山路300亩地块，加上其后支付 2 南京证券有限责任公司 NANJING SECURITIES CO.LTD 作者郑重声明：在本人所知情的范围内，本人所属机构以及财产上的利害关系人与本人所评价的证券没有利害关系。 所有结论为一家之言，仅供参考，任何依据本产品做出的投资决策，风险自负。本刊内容版权所有，请勿公开引用。 独立性声明 2 的拆迁费用以及财务成本，合计大约3亿元左右。近年来，公司为解决“历史遗留问题”进行了持续努力，目前已经拿到了土地证，公司的钻机也已经进入工地现场。但由于该地块已近10年未开发，政府对该地块的限控政策较之当初已经发生较大改变，比如关于容积率的规定，而这类“历史遗留问题”的彻底解决依然有赖于公司与政府规划等部门的沟通。 图1 公司河西地块位置（标“A”处） 资料来源：Baidu，南京证券研究所 如果按照容积率为2.2，根据公司地块在河西所处的位置，预计房价水平18,000元/平米计算，即使考虑到增加容积率后公司会另外缴纳费用，该地块开发也至少能够实现房地产开发业务正常的利润水平，实现销售收入80亿元左右、营业利润21亿元左右、净利润16亿元左右。但是，目前该地块的开发建设尚没有时间表，公司力争“年内彻底解决历史遗留问题，完成规划设计，尽早开工建设”。 公司盐城内港湖地产项目面积为127亩，邻近当地市政府，容积率为2，预计开发面积将达到17万平方米左右，按照6,000元/平方米计算，预计 3 南京证券有限责任公司 NANJING SECURITIES CO.LTD 作者郑重声明：在本人所知情的范围内，本人所属机构以及财产上的利害关系人与本人所评价的证券没有利害关系。 所有结论为一家之言，仅供参考，任何依据本产品做出的投资决策，风险自负。本刊内容版权所有，请勿公开引用。 独立性声明 3 将实现10亿元左右的销售收入、2.67亿元左右的营业利润、2亿元左右的净利润。公司力争在10年上半年完成规划设计等前期工作，下半年开工建设，11年年可以对外销售。 ➢ 医药 医药业务通过旗下子公司南京新百药业有限公司进行，主导产品包括复方骨肽注射液、骨肽注射液、骨肽片、胰岛素注射液、肝素钠注射液、凝血酶、注射用胸腺肽等。南京新百药业有限公司目前发展情形良好，09年实现营业收入5,951.54万元，较08年同期增长22.35%。 资产重组可能方案及利弊分析 毋庸讳言，公司第一大股东金鹰国际集团旗下的金鹰商贸（3308.HK）经营的中高端时尚百货连锁零售业务与公司经营的中端百货零售业务构成的同业竞争是当前困扰公司发展的最大问题。这个问题如果得不到圆满解决，其一，受制于同业竞争未解决，公司将不能够通过在证券市场公开增发、定向增发或者配股等筹集公司业务发展所需要的资金；其二，公司将不能够对自身的业务发展进行具有战略意义的规划，各项业务发展只能够有短期的考虑，而缺少长远的谋划。 公司曾经在09年提出解决与大股东同业竞争问题的资产重组解决方案，主要内容是向南京金鹰国际集团有限公司非公开发行股份，以购买其拥有的部分商业地产；同时，公司变更现有主营业务百货经营为商业地产开发和运营。后来主要基于“拟购买的主要商业物业资产投入运营时间较短，短期盈利能力和增值空间存在不确定性，各方都认为实施该重组方案的客观条件尚不成熟”，而终止了该方案。 尽管公司与大股东同业竞争问题的解决过程一波三折，但从公司的长远发展计，这一问题又必须解决，同时还不能产生新的同业竞争问题。我们认为金鹰国际集团近两年在南京市以及江苏省、西安市、昆明市在建或者即将新建不少商业物业，如果金鹰国际集团以合理的价格将旗下所