BRMALLS Participa ?? S.A.

企业法人巴西公司完整评分报告宝马股份公司（宝马）等级当前安全类评分评级依据BRMALLSParticipaçõesS.A.（BRMALLS）的评级反映了其作为发行人违约评级永续债券国家规模评级展望正BB BB A（胸罩）巴西最大的购物中心运营商，参与了35个购物中心，稳定且可预测的现金流产生，基于巴西有利的经济环境，地域和财产收入基础的多样化以及租赁商对该行业较低的营运资金要求和维护资本支出，行业发展势头良好负责大部分维护费用。 财务数据布拉马斯股份公司（百万巴西雷亚尔）20092008操作息税折旧摊销前利润319.4240.4操作EBITDA保证金(%)81.475.4现金和有价证券1,126.7758.5短期债务106.290.7总债务1,453.21,462.2利息保障（X）2.01.6净杠杆（x）1.02.9分析师何塞·维尔蒂斯+1 212 908-0641何塞·罗伯特·罗梅罗+55 11 4504-2603 相关的研究适用标准企业评级方法论，2009年11月24日其他研究主权审查和展望巴西和墨西哥，2010年2月24日⎯ 行业信用因素，2010年3月12日 该评级还结合了BRMALLS的激进增长策略，以及延迟转回最近收购的资产和/或租赁新项目的潜在影响。公司拥有舒适的现金状况，大量的未支配资产以及在选择和整合收购方面的成功记录，可以部分缓解这些风险。 乐观的展望反映了人们对BRMALLS的期望，因为BRMALLS凭借其强大的市场地位，资产池的质量以及其实践的并购战略能力，在不通过大量债务融资的收购而损害其资本结构的前提下，将继续提供持续稳定的经营业绩。预计BRMALLS管理层将继续致力于可持续发展战略。BRMALLS的投资组合质量很高，这可归因于较高的入住率，每平方米（m2）的正趋势收入以及不断增加的租赁价差。 BRMALLS在2009年第四季度达到了有史以来的最高入住率水平，其中八个购物中心的入住率达到了100％，而BRMALLS的新合约的租约价差增加了27％，续约的租借价差了15％。此外，在2009年第四季度，BRMALLS的租户销售达到了创纪录的数字，这证明了合并同店销售（SSS）增长了11.0％，而2008年第四季度则增长了8.8％。 评级是BRMALLS多元化策略的积极因素。公司的地域，收入和租户多元化，使其不太容易受到国内经济波动的影响。 BRMALLS是该行业中唯一在巴西五个地区都设有业务的公司；最大的购物中心仅占总收入的14％。该公司的多元化业务遍及客户群，因为它希望为所有收入阶层提供服务。此外，公司租金和服务总收入的大约10％来自固定商店，而这些商店中的任何一家都不占公司租金和服务总收入的2.5％以上。 该公司的债务到期日易于管理，杠杆率低。债务构成仅集中于7％的短期债务，在2009年底平均期限为12年。到2009年12月，公司的净债务/ EBITDA比率为1.0倍，低于2009年12月的2.9倍。 2008年12月底。BRMALLS具有良好的流动性。 BRMALLS在2010年，2011年和2012年分别面临1.06亿雷亚尔，1亿雷亚尔和1.04亿雷亚尔的债务摊销，2010年4月22日 企业法人截止到2009年12月，其现金和有价证券余额为11亿雷亚尔，可轻松负担。BRMALLS还拥有通过资本市场和银行获得信贷的良好渠道，以及优质资产（可轻松货币化）带来的财务灵活性。该公司拥有大量未支配资产，可以在需要时提供替代融资来源。未支配资产约占其总可出租面积（GLA）的70％，估计约为327,040平方米。什么会触发升级？ 关键的评级驱动因素包括公司经营所在的巴西宏观经济环境的发展，公司经营指标（空置率和拖欠率，物业收入和租赁价差）的趋势以及最近收购的成功整合。BRMALLS的评级可能会受到以下几项因素的积极影响：相对较低的相对杠杆率和信贷保护措施以及持续的增长计划。 评级下调可能是由于公司总债务比率上升，信贷保护措施降低和/或国内经济放缓所致。最近的事件2009年4月：BRMALLS开设了购物Iguatemi Caxias do Sul，公司的总建筑面积从984,100平方米增加到100万平方米，其拥有的总建筑面积从428,600平方米增加到436,400平方米。2009年7月：BRMALLS宣布了其全球普通股股票发行，从而使该公司的资本增加了4.46亿雷亚尔。2009年9月：BRMALLS开始了Norteshoppping的第三次扩建，增加了1,146平方米的GLA。2009年9月：BRMALLS开始了Goiania Shopping扩展的最后阶段，增加了7,320平方米的GLA。2009年10月：BRMALLS收购了Santa Cruz购物城的100％所有权，从而增加了20,052平方米的GLA。2010年1月：BRMALLS宣布，GP Investimentos的股东已出售了其全部股份，总计6.78％，即1370万普通股。该公司还宣布，执行管理层或董事会将保持不变。2010年2月：BRMALLS宣布收购圣保罗圣贝尔纳多·杜坎普的土地储备。该公司计划在该地区开发一个项目，其中将包括一个总GLA约为35,000平方英尺的购物中心。行业由于积极的宏观经济环境以及可出租地区的有限供应，长期行业基本面很强。在过去几年中，巴西有利的经济环境导致可支配收入的增加，进而导致零售额的增长速度高于巴西的通货膨胀率和GDP增长。预计2010年巴西经济将增长5.5％。该行业高度分散，前四大参与者（BRMALLS，Multiplan，Iguatemi和General Shopping）就GLA而言仅占市场的13％2宝马股份公司（宝马）2010年4月22日资料来源：BRMALLS。提供的服务（BRL28）8％其他（BRL10）3％租金（BRL276）80％停车（BRL32）9％总收入明细（BRL Mil。，2009财年） 企业法人BRMALLS的所有权结构（截至2010年4月8日）股东们所有权(%)购物中心数量占20％。同时，购物中心中额外的GLA供应有限，因此无法满足主要零售商的需求。过去几年中，零售空间的缺乏导致巴西购物中心数量的持续增加。到2009年底，购物中心数量增加到393个EI巴西投资公司，有限责任公司12.20企业家参与S.A.6.99理查德保罗·马修森5.40汇丰银行3.54巴西国际投资有限公司3.69汇丰投资基金2.64其他66.54总计100.00资料来源：BRMALLS。从2005年的338和351开始。该行业的总GLA为到2009年12月底，约2040万平方米。2010年，预计将开设20个新购物中心。 2009年，该行业的收入达到710亿雷亚尔，比2008年增长9.9％。该行业的特点是地理集中度高，人口渗透率低。巴西约有54％的购物中心位于东南部地区，该地区人口密度最高，人均收入最高，约占巴西GDP的50％。截至2009年12月，位于圣保罗州的购物中心总数达到131个，分别占该行业和东南地区购物中心总数的33％和62％。位于里约热内卢州的购物中心总数达到47个，分别占该行业和东南地区购物中心总数的12％和22％。公司简介BRMALLS是巴西购物中心的最大所有者，也是巴西最大的购物中心，商业和商务中心管理服务提供商，以及就商业总面积而言购物中心的租赁和商品服务。该公司目前在35个大型购物中心中拥有所有权，这些大型购物中心总共拥有约6,200家商店和约1,055,600平方米的GLA。考虑到BRMALLS在BRMALLS投资组合中每个购物中心的所有权，平均而言，BRMALLS在其拥有的购物中心中拥有约45％的股份，相当于GLA约467,200平方米。 BRMALLS保留50％或更高利息的购物中心约占公司净营业收入（NOI）的70％。此外，BRMALLS还向其感兴趣的35个购物中心中的25个提供管理和/或租赁服务。经营策略该公司的业务战略基于提高盈利能力和扩大现有购物中心，收购新购物中心以及开发新购物中心的基础。该公司的收购策略针对的商场有潜力通过基础设施投资，调整商店结构以及消除空缺来提高盈利能力。在过去五年中，该公司的GLA大约提高了3.6倍，从2004年的131,000 GLA增长到2009年的467,200 GLA。为了继续进行扩展计划，BRMALLS于2009年7月完成了股票发行，筹集资金4.46亿雷亚尔。截至2010年12月的未来12个月，BRMALLS的资本支出（用于扩张，绿地项目和收购）约为8亿雷亚尔，其中约5亿雷亚尔用于收购，其余3亿雷亚尔用于绿地和扩展。该公司目前有五个在建的绿地项目和七个扩建项目，这两个项目将使公司的总GLA和拥有的GLA分别达到1,267,600 m2和621,900 m2，分别比公司目前的总GLA和拥有的GLA分别增加22％和33％ GLA水平。BRMALLSParticipaçõesS.A.（BRMALLS）4月22日，20103资料来源：BRMALLS。工资单（BRL5）6％服务提供（BRL10）12％共同费用（BRL10）12％商品成本（BRL4）4%SG＆A（BRL53）66％成本结构（BRL Mil。，2009财年） 企业法人经营指标在2009年，BRMALLS的经营指标继续呈现出稳固的积极趋势。该公司的经营业绩在2009年上半年显示出其业务模式的弹性，而BRMALLS在2009年下半年在巴西零售业状况改善方面表现出了稳健的经营业绩。尽管2009年上半年经营环境充满挑战，但BRMALLS的经营指标显示出对经济放缓的抵御能力。 这种运营效率仍然是BRMALLS管理的关键因素。 BRMALLS在2009年上半年的入住率上升至97。0％（相对于96。0％（2008年上半年），达到有史以来的最高水平97。2009年第二季度为1％。 BRMALLS的租户增长继续呈积极趋势，如5所示。合并10的基础上，合并的SSS增加1％。2008年上半年增长了7％。 同店租金（SSR）的增长继续保持其积极趋势，导致最低租金提高了12。2009年上半年为1％，而同期为8％。2008年上半年为9％。 BRMALLS的租户合并销售额总计为BRL2。20亿和BRL2。2009年第一和第二季度为60亿，增长了14。5％和15。分别为7％。 2009年第二季度的业绩尤为重要，因为主力店表现特别出色，提高了0。2009年第二季度为5％，而去年同期为9％。今年前三个月的同店销售下降3％。 卫星商店保持了上一季度的增长速度，增长了9。本季度为4％。 在2009年第二季度，用于卫星和休闲商店的SSS（占租金收入的85％左右）在本季度继续保持强劲增长，达到了9。4％和28。分别增长7％。 此外，现有合同和新合同的租赁价差达到15％，该公司设法将占用成本保持在较低水平（9。销售额的8％，而同期为10。在2009年第一季度为8％），违约率降低至3。7％对5。2009年第一季度为3％。BRMALLS的经营统计（2007年2009年）2007年1季度实际2007年第二季度实际2007年第三季度实际2007年第四季度实际08年1季度实际2008年第二季度实际2008年第三季度实际2008年第4季度实际09年1季度实际09年2季度实际09年3季度实际09年4季度实际SSS / m2（同比变化百分比）9.19.57.89.610.710.812.78.83.56.45.111.0SSR / m2（同比变化百分比）4.8(6.1)6.07.68.39.512.413.412.312.09.98.8销量/平方米（月平均）6897627791,0597618458901,1697958748801,186租金/平方米474549675455628464637086NOI /平方米465051675460648464676893占用成本（销售百分比）9.012.710.69.710.58.89.79.310.89.89.89.0默认费率（30天）1