4月30日“京12条”楼市调控新政点评：地方细则强化楼市调整预期
行业动态点评/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 行业研究报告 • 房地产行业 2010年5月6日 跟随大市 地方细则强化楼市调整预期 —— 4月30日“京12条”楼市调控新政点评—— 研究员 崔秀红 执业证号：S1250109071082 电话：010-57631189 邮箱：cuixh@swsc.com.cn 肖剑 执业证号：S1250209100193 电话：010-57631178 邮箱：xj@swsc.com.cn 地产板块与沪深300对比 地产投资组合与地产板块对比 1664216426643164366441644664200812200901200902200903200904200905200906200907200908200909200910200911地产投资组合地产板块 4 月 30 日，北京正式出台房地产调控新政，发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（以下简称“京 12条”）。内容包括：“坚决抑制不合理住房需求；增加住房有效供给；加快保障性安居工程建设；加强市场监管”，等共计12条具体措施。对此，我们点评如下： z 北京市楼市调控政策是新“国十条”的具体落实，思路仍然是“控需求，增供给”，部分手段更为严厉。2009年，北京房价涨幅为61.02 %，远远超过全国平均房价涨幅23.54% ；商品房销售面积同比增长77.52%，超过全国平均销售面积增速41.2 %。作为房价上涨速度较快的一线城市，新“国十条”出台后，北京政府面临着遏制房价快速上涨的巨大压力。因此以“国十条”具体规定的最高标准来调控细则制定成了北京市政府的必然选择，政策出台在预期之中。而且思路也会沿袭“新国十条”的框架，即控需求，增供给。z 运用严厉的行政手段来控制需求，紧迫性和阶段性特征明显。细则中增加了一条临时性限购措施，即规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。此外，再加上三套房限贷和外地购房限贷政策。本次调控中可以说是用了大量的行政管制手段。对于市场化程度较高的房地产行业来说，本次调控的政策反映了紧迫性和阶段性特征。紧迫性体现在房价涨幅过快，中央政府和地方政府压力大，迫切希望房地产市场迅速降温，因此采取行政手段来压制需求。而且现阶段供给还处于短期状态，房屋供给增加需要一定时间，包括税收政策出台也需要一定时间来论证。当前的阶段，也只有用行政手段，暂时遏制需求，等到房地产长期调控政策如税收制度完善，或供给大幅增加后，再放松需求管制。 z 地方细则将纷纷出台，强化楼市调整预期。目前，青岛，北京已根据新“国十条”出了楼市调控细则，我们预期其它城市近期也将会出台细则。现在的政策环境下，地方政府保护房地产行业的意愿大大降低，地方政策的基调将是非常严厉。楼市短期预期变坏，在这样的力量博弈中，即使地产商资金充裕，也不会再有任何价格上涨的动力，因为价格继续上行必然会遇到政府更加严厉的打击。在这场博弈中，政府的强势特征明显，短期，市场或有所调整。 z “堵住”需求的政策短期可以起到遏制房价的效果，但楼市长期能否稳定发展还有待观察。需求无论是自住，还是投资，投机，都是真实存在的。因此，如果需求得不到满足或没有替代品的话，即使短期得以遏制，但长期仍然是房价上涨的推动力。而且，房地产市场作为中国传统经济增长模式的缩影，涉及到地方财政收入和GDP 增速等一系列问题，因此，我们还需要密切关注流动性、通货膨胀预期、供给增加以及土地制度改革等情况，以判断此轮调控的长期效果。 2721 2921 3121 3321 3521 3721 3921 4121 4321 4521 09-05 09-06 09-07 09-08 09-09 09-10 09-11 09-12 10-01 10-02 10-03 10-0410-05 房地产(申万) 沪深300 请务必阅读正文后的免责声明部分 行业动态点评/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 附录 北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知 一、进一步统一思想，提高认识。要求各地区、各部门和各单位要迅速把思想统一到国务院文件精神上来，从首都经济发展和社会稳定大局出发，充分认识房价过快上涨的危害性，坚决贯彻落实国务院决策部署，采取切实有力措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。 二、坚决抑制不合理住房需求。一是严格执行国发[2010]10号文件关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求，提出金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。二是要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。三是采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。四是加强对房地产开发和个人售房的征税管理。对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。首次明确提出，个人售房在计征税款时，纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。 三、增加住房有效供给。一是今年政策性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，其中政策性住房建设用地占全市住房供地50%以上。确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。规定将住房销售价位、套数、套型面积、政策性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同。二是依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。三是加强对住宅项目的协调服务，加快审批速度，促进住宅项目尽早开工建设和销售，增加有效供应。对加快建设销售和销售、诚实守信的房地产开发企业在同等条件下优先供地。 四、加快保障性安居工程建设。一是确保完成2010年新开工建设和收购政策性住房13.6万套，占全市住宅新开工套数50%以上，竣工政策性住房4.6万套的工作任务。市有关部门和各区县政府要加快落实建设计划，力争今年二季度实现供地，三季度全面开工。二是大力发展公共租赁住房，进一步推动住房保障向租售并举转变。创新方式，扩大公共租赁住房建设收购规模。在符合城市规划和土地利用规划的前提下，支持国有企业、产业园区和社会单位利用闲置自用土地建设公共租赁住房，鼓励集体经济组织依照规划、利用存量建设用地发展公共租赁住房。三是实施保障性住房全过程“阳光工程”。加强保障性住房各环节监督管理，实行政策制定公开、建设计划公开、土地供应公开、建设过程公开、资格审核公开、房源分配公开、资金使用公开、后期管理公开、违规查处公开、办事程序公开。 五、加强市场监管。一是要求房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。二是加强商品房预售监管管理。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。市住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。三是要求市住房城乡建设部门会同有关部门完善房屋租赁管理政策，规范房地产经纪机构行为，搭建房屋租赁信息平台，进一步规范和发展住房租赁市场。四是2010年5月底前，市有关部门要组织开展房地产开发企业经营行为联合专项检查。五是进一步加强房地产市场统计分析和监测，做好政策宣传解读工作，引导居民住房理性消费。 《通知》还要求各有关部门和各区县政府要根据本通知精神，调整和完善相关措施，全面落实各项调控政策，全力推进政策性住房建设，切实担负起稳定房价和住房保障职责。市住房城乡建设和市监察部门要对市有关部门和各区县政府落实本通知情况加强监督检查，对稳定房价、推进政策性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。 行业动态点评/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 西南证券投资评级说明 西南证券公司评级体系：买入、增持、中性、回避 买入：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在20%以上 增持：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于10%与20%之间 中性：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-10%与10%之间 回避：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在-10%以下 西南证券行业评级体系：强于大市、跟随大市、弱于大市 强于大市：未来6个月内，行业整体回报高于沪深300指数5%以上 跟随大市：未来6个月内，行业整体回报介于沪深300指数-5%与5%之间 弱于大市：未来6个月内，行业整体回报低于沪深300指数-5%以下 免责声明 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。在任何情况下，报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或询价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务。本报告版权归西南证券所有，未经书面许可，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。 西南证券研究发展中心 北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座4层 邮编：100140 电话：（010）57631232/1230 邮箱：market@swsc.com.cn 网址：http://yf.swsc.com.cn/
