CSI Properties (497 HK) - Buy “gi” shopping mall, EPS to grow by 16%

恒指：20,778.6（3月25日，10）香港和中国王菲娜(852) 2283 7727CSI物产购买保持497.HK / 497香港HK $ 0.203（10月3日25日）购买“ gi”购物中心，EPS增长减少16％目标价：0.326港元(+60.6%)以3.2亿港元收购尖沙咀“ gi”购物中心-CSI（497 HK）与EMCOM（8220 HK）签订了临时买卖协议，以购买“格兰维尔身份”或所谓的“ gi”购物中心。该购物中心位于尖沙咀加连威老道34号和36号，一楼和二楼建筑面积为1,526.2平方米（16,428平方英尺），售价为3.2亿港元。平均成本约为HK $ 19,479 /平方呎（香港mkt公约是平方英尺）通过重新定位，租金收入有望提高到每月90万港元–根据3月21日EMCOM International（8220 HK）的公告，目前的出租率约为95％，现有净租金收入约为608,000港元/月。每月租金约HK $ 37 /平方呎通过重新安置计划，管理层预计在收购完成后，到2010年9月底，将每月租金收入提高至每月900,000港元。该交易需要股东特别大会的批准，该交易获得50％以上的表决权需要。由于没有一个大股东拥有超过50％的股份，因此该交易仍可能被拒绝。因此，直到临时股东大会之后，我们才将这些收入纳入我们的收益模型。现金支付了35％，银行贷款支付了65％–该交易将以35％的现金和65％的现金通过银行贷款解决。因此，我们预测2011财年的未偿贷款将增加2.08亿港元，至28.14亿港元。2011和2012财年每股收益将分别增长16％和15.4％-我们估计该项目将为2011财年贡献约540万港元，为2012财年贡献1,080万港元，将EPS分别提升16％至0.058港元和2012年的15.4％至0.060港元。维持买入，盈利预测维持不变–由于交易尚待EMCOM股东批准，我们目前维持盈利预测和买入评级。尽管如此，由于该交易将增加收益，并且在很大程度上对资产净值产生影响，因此，在该交易获得EMCOM的股东批准后，我们很可能会维持买入评级。收益预测 分享资料 52周高/低（港元）0.305 / 0.071平均每日吨（百万美元）0.594市值。 （百万美元）213.51已发行股份总数（米）8,163.82公众持股量(%)53％大股东：赵义忠先生32.81％价值伙伴7.10％第三大道7.09％资料来源：彭博社和香港交易所 公司个人资料 资本战略投资有限公司投资于房地产并通过重新定位购置的房地产进行转售来创造价值。 股价走势图资料来源：彭博社截至3月31日的年度200820092010F2011F2012F销售额（百万港元）4036691,3801,3701,245EBITDA（百万港元）18191605602612净利润（百万港元）32562472489509每股盈利-全面摊薄（港币）0.0620.0120.0560.0580.060同比变化（％）+368.0+3.6+4.2市盈率（x）2.311.73.63.53.4EV / EBITDA（x）13.934.94.12.82.7DPS（人民币元）0.0080.0020.0070.0070.008产量 （％）3.90.83.53.73.8净资产收益率（％）12.32.215.813.211.8净债务/权益（％）61.187.923.8净现金净现金资料来源：公司数据和Kingsway Research估算金斯威金融服务集团有限公司请参阅本报告结尾的重要免责声明和披露（如有）金斯威研究物产 2010年3月25日 金斯威研究 资本战略投资（2010年3月25日）页面PAGE2CSI TP的计算11月3日估计完全摊薄后的资产净值3,879+估计重估盈余1,983调整后的资产净值5,862完全稀释编号股份（m）8,756调整后每股净资产0.693折现率（与行业平均水平一致） 49%目标价 0.326资料来源：Kingsway Research估算UE$)100%282,9701,4375,07799%212,3559199193.0%8,324100%63,2573685,811100%306472792793.5%10,227100%15,487100%24,84759114,653100%8765%407982072073.5%19,78990%37,01437010,00366%245541831651.9%14,957100％612,030 781 1,276不适用不适用926145145不适用1,514100％122,418 584 4,771 75％741157157不适用6,055100%8,557不适用不适用412 67 67不适用10,227 6,4341,9591,959<A>25%523 8,630不适用不适用620 97 24不适用10,227 60,600 6209724<B> 归属于重估盈余CSI1,983 <A + B>资料来源：公司数据和Kingsway Research估算成功收购“ GI”购物中心后的收益修正2010F2011F2012F收入（人民币）-新1,3801,3701,245旧1,3801,3651,224％CHG+0.0+0.4+1.7毛利（人民币）-新305659635旧305655614％CHG+0.0+0.6+3.3毛利率22.1%48.1%51.0%旧22.1%48.0%50.2%％积分chg0.0%0.1%0.8%其他收入（人民币）-新643799旧643594％积分chg+0+6+5运营支出（人民币）-新697070旧696970％积分chg+0.0+1.1+1.1净利润（人民币元）-新472489509旧472423439％CHG+0.0+15.6+16.1每股收益（人民币元）-新0.0560.0580.060旧0.0560.0500.052％CHG+0.0+15.6+16.1净现金/（债务）（人民币）-新(797)1,0162,057旧(797)9361,913％CHG+0.0+8.6+7.5资产负债率（％）-新23.8净现金净现金旧23.8净现金净现金％积分chg+0.0不适用不适用资料来源：Kingsway Research估算当前房地产投资组合和我们的估计重估盈余CSI分享建筑面积（平方英尺）帐面成本（港币百万元）书本费每平方英尺（港币）占用(%)平均可出租单位租金（港币/平方英尺）美东时间。价值（港币百万元）重估盈余（百万港元）重估盈余归因到CSI（百万港元）租金收益美东时间。 Val psft（香港安盛中心汉口道亚士厘道27号23＆25-汉口道1 / F-3 / F-4 / F-12 / F上海石门门蓝塘路国际资本广场45号琥珀厚福楼合资企业下的物业：开平道 金斯威研究 资本战略投资（2010年3月25日）页面PAGE3 金融预报 截至3月31日的年度FY08 FY09 F10F F11F12F截至3月31日的年度FY08 FY09 F10F F11F12F损益表（百万港元） 比率物业销售3215261,2261,2011,073毛利率（％）51.631.322.148.050.2 物业出租82143154165151营业利润率（％）51.815.745.045.552.2周转4036691,3801,3651,224净利润率（％）80.89.334.231.035.8同比％29666106(1)(10)管理员经验/销售额（％）17.17.55.05.15.7 嵌齿轮（195）（460）（1,076）（710）（610）支付比例（％）12.912.912.912.912.9毛利208209305655614有效税率（％）(29.4)22.116.516.516.5毛利率51.6%31.3%22.1%48.0%50.2%其他的收入4926643594总债务/权益（％）98.6136.477.970.363.6净债务/权益（％）61.187.923.8(25.3)(46.7)资产处置收益(14)0000流动比率（x）15.465.436.637.106.31物业重估收益640000速动比率[x]5.211.372.304.274.49获得可换股债券的赎回0012400回购贷款收益0019700资产周转率[x]0.090.120.220.210.18金融工具投资收益(28)(27)000财务杠杆（x）1.912.272.121.821.74息税前利润率（％）45.0013.5843.8343.8448.43管理员(69)(50)(69)(69)(70)利息负担[x]1.160.770.920.820.83 其他运营支出0（53）0 0 0 税负（x）1.34 0.77 0.83 0.83 0.83总运营支出(69)(103)(69)(69)(70)净资产收益率（％）12.32.215.811.610.4营业利润（息税前利润）209105622621638截至3月31日的年度08财年2009财年10财年11财年12财年操作保证金51.8%15.7%45.0%45.5%52.2%资产负债表（港币百万元） 财务成本（121）（113）（50）（117）（117）固定资产1111121313扣除融资成本后的利润88(8)572504521土地使用权10810510210097 联营公司和合资企业155 89 0 8 10杰西10631313336税前收益24381572512532应收JCE款项012121212税71(18)(94)(85)(88)应收联营公司款项3464646464 少数民族兴趣爱好12(1)(6)(5)(5)关联公司39881422净利32562472423439转换选项03333同比％18(81)656(10)4投资825252525净利润80.8%9.3%34.2%31.0%35.8%俱乐部会员77777投资物业370000息税折旧摊销前利润18191605599593为PPE支付的订金06666EBITDA利润率45.0%13.6%43.8%43.8%48.4% 递延所得税资产3 3 3 3 3非流动资产352274273279287每股盈利（港元）0.0620.0120.0560.0500.052同比％16(81)368(10)4持有待售物业3,1914,3303,9052,5251,935每股股息（港元）0.0080.0020.0070.0060.007收购支付的定金1760000贸易及其他应收款914141414截至3月31日的年度08财年09财年FY10F2011财年2012财年应收关联方款项28318181818 现金流量（百万港元）为交易而持有的投资86212212212212息税折旧摊销前利润18191605599593可退税15555Chg在工作帽(824)(570)4391,380590已抵押银行存款1378888利息收入3021243054 现金930 1,198 1,809 3,542 4,515 其他19（196）（321）0 0当前资产4,8125,7855,9716,3246,707经营现金(594)(653)7472,0091,237 税项（7）（39）（25）（94）（85）总资产5,1646,0606,2446,6036,994营运现金净额(601)(693)7221,9151,152美联社00000资本支出(101)(5)(6)(6)(6)税3325948588应收投资方款项00000贸易及其他应付款项120122122122122预付关联方(259)0000银行贷款122891657657657投资额(153)0(14)00认证机构3333172抵押银行存款增加1360000衍生金融工具197777投资股息80000 应收关联方款项14 16 16 16 16合资和阿索的股息88199000流动负债3111,0