2010年3月1日信和置业83香港香港/房地产目标港币17.20先验TP港币17.20关HKD14.72上下+16.8%购买不变到MSCI香港行业展望新的消息聪明玩 中期业绩表明公司有望实现2010财年的预测。 最近的市场复苏要求冬宫的ASP升级。 事后看来，该公司第四季度的大举消费是有道理的。 信和置业最适合香港住宅的上涨。购买。中期计划，FY10E步入正轨中期纯利为3.3亿港元。录得重估收益，基本纯利为港币2.03b，较上年减少22％。由于贡献的项目很少，因此FY10E并不令人兴奋。鉴于它们已经被大量出售（宫殿剩下的住宅有15％；白银湖有10％），因此2010财年的升级空间有限。信和置业有望实现我们的FY10E预测3.52亿港元。对Balmoral和Goodwood Park这两个小项目的销售进度进行了小幅调整。张家辉+852 2825 1179（港元）15105信和置业(%)75553515(5)冬宫即将发射是催化剂所有人的目光都集中在110万平方英尺的冬宫（与Nan Fung和Chinese Estates共同拥有和共享的50％）上。最近有好消息-新鸿基地产的YOHO中城的低端市场已经达到了5,400港币/平方英尺，将军澳地皮的地价为每平方英尺4,600港币，奥斯汀站的招标反应良好。此外，附近奥林匹克花城的二手价格已经攀升至10,000-11,000港币/平方英尺以上，这使我们之前对冬宫的假设为9,400港币/平方英尺显得保守。管理层希望在未来两到三周内获得售前同意。因此，我们将平均售价假设调整为港币10,500元/平方呎。这是我们2011财年升级的基础。在奥斯汀站骑信和置业没有参与奥斯汀车站的招标，因为它已经进行了大笔收购。除了冬宫，公司还有另一个项目，靠近奥斯汀车站的KIL 11073（650,700平方英尺，45％），以6,150港币/平方英尺的价格收购。由于柯士甸站的土地成本已经超过9,100港元/平方呎，信和置地的未实现收益约为6亿至7亿港元。估价鉴于信和置业在中国内地的敞口相对较小，我们一直强调信和置业是最适合香港房地产上涨的资产。过去四个月来，该柜台严重滞后。 最近的公司和行业研究信和置业的股价较目前的资产净值折让24％，较2010年底的资产净值折让33％。我们的目标价为17.20港元，较2010年底的资产净值折让16％（代表平均估值）。信和置业与新鸿基地产是我们在该领域的两大精选之一。法国巴黎银行亚洲证券研究可在Thomson One，Bloomberg，TheMarkets.com，Factset和http://equities.bnpparibas.com上找到。请与您的销售人员联系以获取授权。请参阅背面的重要通知。我们与街道有何不同法国巴黎银行共识差异百分比目标价（港元）17.2017.130.4每股收益2010（港元）0.730.76(4.1)每股收益2011（港元）0.770.770.0市场记录正15中性4负4关键库存数据叶军（港元m）2010年2011年2012年收入15,89617,32310,326建议净利3,5213,7285,608经常性每股收益（港币）0.730.771.16事先记录每股盈利（港元）0.720.681.08g每股收益估算（％）1.913.87.2每股收益增长（％）1.55.950.4经常性市盈率（x）20.219.012.7股息收益率（％）3.13.33.8EV / EBITDA（x）18.513.012.1单价（x）1.11.11.0净债务/权益23.520.919.8净资产收益率（％）5.75.78.32009年2月May-09 Aug-09 Nov-09 Feb-10股价表现1个月3个月12个月绝对值（％）0.6(5.7)131.2相对国家（％）1.22.344.6下一个结果2010年3月交易上限（百万美元）9,146平均每日营业额3m（百万美元）10.1自由浮动 （％）47大股东尖沙咀楼盘（53％）12m高/低（HKD）16.68/5.603m历史性卷。 （％）36.0资料来源：彭博社共识；法国巴黎银行（BNP Paribas）预估 张国荣中地2010年3月1日2法国巴黎银行图表1：发展时间表————————— PBT ——————————位置权益建筑面积售价FY10E FY11E FY12E FY13E FY14E +项目定位(%）（平方呎）（HKD /平方呎）（HKD m）（HKD m）（HKD m）（HKD m）（HKD m）存货宫火炭100 1,301,3557,150672----郊区豪华王朝荃湾100 288,1606,300105----城市升级者古德伍德公园上水10023,6389,0004545---郊区豪华2010财年竣工银湖吴开沙100 1,815,3495,5001,08557---郊区豪华马窝巴尔莫勒尔大埔100 114,4869,438371371---郊区豪华2011财年完成利东街长沙湾10030,4078,470-147---城市升级者冬宫西九龙50 474,92110,500-1,828---城市豪华房长沙大屿山10071,4177,700-(18)---郊区豪华浅水湾道38号雷克斯贝湾10012,13230,476-135---超豪华红hom贝克街九龙区10022,35712,540-197---城市升级者2012财年竣工凯尔11073西九龙45 253,76411,385--820205-城市豪华房白石角B地-（TPTL 186）大埔35 250,07011,220--671168白石角场A（TPTL 187）大埔50 161,91211,220--468117-白石角场C郊区，超豪华（TPTL 188）大埔25 187,44711,220--788197-TPTL200大埔100 720,75711,220---1,0001,000TPTL201大埔85 612,64311,220---8078071号广播道九龙塘100 196,59215,813--775--豪华干德道53号中层10064,27218,150---778-豪华山毛榉街西九龙100 187,9399,856---1,078-城市豪华房侯王道/海庭道九龙城10027,2067,337--66--城市升级者士丹顿街26号20-24中层10062,9106,600----20城市豪华房利东街湾仔50 365,70011,537----1,153城市豪华房湾仔5051,80016,500----420城市豪华房月华街观塘100 299,5627,500--449--城市升级者香港仔IL451南边35 225,22015,840---1,299-豪华总2,2782,7634,0365,6493,400资料来源：公司；法国巴黎银行（BNP Paribas）预估 张国荣中地2010年3月1日3法国巴黎银行(100)1Q96 1Q97 1Q98 1Q99 1Q00 1Q01 1Q02 1Q03 1Q04 1Q05 1Q06 1Q07 1Q08 1Q09(80)(60)(40)(20)020均值以下一标准40 资产净值折扣比平均值高一标准(%)资料来源：彭博社；法国巴黎银行（BNP Paribas）预估图表3：资产净值计算————价值————（港币百万元）（港币/股）发展性质33,8007.01中华人民共和国物业(3,892)(0.81)投资物业51,54010.68旅馆3,2000.66预付给联营公司净额联营公司债务11,6682.42上市投资1,7530.36其他640.00手上的现金7,6631.59减：债务(18,044)(3.74)应交税金和股息(1,165)(0.24)基本资产净值86,58517.95远期净资产值98,43320.40资料来源：法国巴黎银行估计意思图表2：资产净值折扣 张国荣中地2010年3月1日4法国巴黎银行菲尼克斯（中国）信和置业收入6,251 9,693 15,896 17,323 10,326折旧前的销售成本（3,591）（4,875）（11,421）（10,726）（5,516）折旧前毛利2,660 4,818 4,474 6,597 4,810其他营业收入0 0 0 0 0营业成本（481）（401）（421）（442）（464）营业EBITDA 2,179 4,417 4,053 6,155 4,346折旧（34）（37）（40）（43）（46）商誉摊销0 0 0 0 0营业息税前利润2,145 4,380 4,014 6,112 4,300融资成本净额（48）（128）（201）（280）（231）员工1,618（31）458 512 2,808经常性非营业收入0 0 0 0 0非经常性项目5,051 279 1,280 0 0除税前溢利8,767 4,499 5,551 6,344 6,877税项（955）（721）（1,001）（1,116）（1,263）除税后溢利7,812 3,778 4,550 5,229 5,614少数股东权益（91）（48）（10）（1,501）（6）优先股红0 0 0 0 0其他项目0 0 0 0 0报告净利润7,721 3,731 4,540 3,728 5,608非经常性项目和商誉（净额）（4,348）（130）（1,020）0 0经常性净利润3,373 3,601 3,521 3,728 5,608每股（港元）经常性每股收益* 0.68 0.72 0.73 0.77 1.16报告每股收益1.61 0.77 0.94 0.77 1.16每股收益0.40 0.40 0.46 0.48 0.56成长性收入（％）（17.0）55.1 64.0 9.0（40.4）营业EBITDA（％）（34.9）102.7（8.2）51.8（29.4）营业息税前利润（％）（35.4）104.2（8.4）52.3（29.6）经常性每股收益（％）（10.0）5.4 1.5 5.9 50.4报告每股收益（％）15.5（52.3）22.4（17.9）50.4经营业绩毛利率折旧（％）42.0 49.3 27.9 37.8 46.1营业EBITDA利润率（％）34.9 45.6 25.5 35.5 42.1营业息税前利润率（％）34.3 45.2 25.2 35.3 41.6净利率（％）54.0 37.2 22.1 21.5 54.3有效税率（％）10.9 16.0 18.0 17.6 18.4经常性利润的股息支付（％）58.2 55.6 63.0 62.5 47.7利息保障（x）79.1 33.9 22.3 23.7 30.8存货天数2,346.5 1,783.6 695.4 778.7 1,681.2债务人天数144.0 45.4 40.0 45.3 71.3债权人日360.9 322.7 132.7 127.6 248.2营运资本回报率（％）3.5 6.4 6.0 9.1 6.2营运资本回报率-WACC（％）（9.5）（6.6）（7.0）（3.8）（6.8）投资回报率（％）4.5 4.8 4.6 6.4 6.6ROIC – WACC（％）（8.5）（8.2）（8.3）（6.6）（6.3）净资产收益率（％）6.3 6.1 5.7 5.7 8.3ROA（％）4.4 4.3 4.0 5.7 5.8*特殊，事先商誉和充分稀释冬宫的出售将在2011财年得到确认物业销售3,629 6,808 12,719 13,944 6,809物业投资1,438 1,779 1,905 2,028 2,107酒店487432464498498509其他697674808808853901资料来源：信和置业；法国巴黎银行（BNP Paribas）预估六月底损益（港币百万元）2008A 2009A 2010E 2011E 2012E分