（香港）瑞安房地产-NDR：加快增长

香港/中国公司重点瑞安房地产彭博社: 272港币| 路透社：0272.HK星展集团研究。公平2010年1月21日买HK $ 4.11恒指：20,863目标价：12个月HK $ 6.69举报原因：公司更新潜在催化剂：整售租赁物业分析员吴（Carol Wu）·（852）2863 8841·carol_wu@hk.dbsvickers.com王丹妮·（852）2820 4915·danielle_wang @ hk.dbsvickers.com相对价格HK $ 11. 00相对指数22 99. 00 7. 00 5. 00 3. 00 1. 00 20 062 0072 0 0 8200 9瑞恩（L H S) 相对辐射强度（R H S）17 912 979 29 预测与估值 12月（人民币m）2008年2009F 2010F 2011FICB行业：金融ICB部门：房地产控股与发展主要业务：物业发展及管理所有数据来源：公司，DBSV，彭博社，香港交易所乍看上去发行资本（米shrs）5,023Mkt帽（港币百万元/美元）20,6432,657名主要股东（％）罗康瑞（文森特）50.08自由流动（％）49.92平均每日交易量（米shrs）12.1在新加坡，本研究报告或研究分析只能分发给机构投资者，新加坡《证券与期货法》（第289章）所定义的专家投资者或认可投资者。请参阅本报告末尾的重要披露内容ed- LM / sa- DCNDR：加快增长管理层预计2010年合约销售将持平，但2011年增长将加速。我们最近在香港为瑞安房地产举办了NDR。管理层概述了未来几年的增长计划。预计住宅物业的合同销售将保持不变n 2010年为60亿人民币，这是由于二线城市的平均销售均价较低所致。但是随着更多新产品的发售，2011年的合同销售额将跃升至85亿元人民币，2012年跃升至100亿元人民币。最重要的是，瑞安还计划将大连和重庆的办公项目整体出售给机构投资者，尤其是保险公司。这将为其未来两年的收入提供增长空间。加速资产转向仍然是重点。为了实现其完成约100万平方米建筑面积的目标，管理层继续致力于加快生产速度。 2010年的建设资本支出将从16亿人民币增加到40亿人民币。瑞安拥有50亿元人民币的现金，净债务比率低至25％，应该能够支付今年计划的建设成本。鉴于有足够的土地储备用于发展，除非有非常有吸引力的机会，否则管理层没有计划补充土地储备。今年要支付的地价为21亿元人民币。维持买入。瑞安证券现价较其资产净值和09财年1倍市帐率折让44％。估值具有吸引力。保持买入，目标价为每股6.69港元。由于售出更多建筑面积，2011年增长40％它计划大批出售租赁物业的计划可能会为销售和收益带来上行潜力2010年重点：资产转向维持买入以获得有吸引力的估值周转3,5566,7026,5335,881EBI TDA1,5942,8782,4172,567税前收益3,7192,9422,3032,587净利2,4801,8361,2291,452核心净利润*8291,8361,2291,452每股收益（人民币）0.590.370.240.29每股盈利（港元）0.670.420.280.33EPS Gth（％）0.7(38.3)(33.1)18.1核心每股收益*（港币）0.230.420.280.33每股股息（港元）0.080.100.070.09每股BV（港元）4.844.354.564.80PE（X）6.19.914.812.5P /现金流量（X）3.94.85.54.7EV / EBITDA（十）14.78.810.611 .8净股利收益率（％）1.92.41.62.2P /账面价值（X）0.80.90.90.9净债务/权益（X）0.40.30.30.4净资产收益率（％）14.79.96.27.0收益率（％）零零零共识每股收益（港币）*不包括例外0.400.310.30 公司重点瑞安房地产第2页22009年所有项目的平均售价均上涨上海彩虹城上海KIC村人民币每平方米35,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000公认的均价预售ASP人民币psm 公认的ASP预售ASP30,00025,00020,00015,00010,0005,0002004（阶段1）2006（阶段1）2006（阶段2）七月09（阶段3拍品8）02006（R1）2007（R1）2008（R1 / R2）7月9日（R1 / R2）11月9日（R1 / R2）重庆天地里维埃拉武汉天地江景人民币psm 公认的均价预售ASP30,00025,00020,00015,00010,0005,0000人民币psm公认的ASP预售ASP20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002006（R1）2007（R1）2008（R1 / R2）7月9日（R1 / R2）11月9日（R1 / R2）2007（Lot A9）2008年（批次A7）1H09（Lot A9 / 7）10月9日（Lot A10 / 8）*资料来源：公司；星展唯高达（DBS Vickers）资料来源：公司；星展唯高达 公司重点瑞安房地产第3页3631 262342租赁物业组合将在未来两年内大幅扩展。其中一些将全部出售。其资产的占用率对新产品的预期令人满意，这些新产品通常要求较低的占用率建筑面积（'000平方米）800700600500400 3002001000748 项目租赁建筑面积短信占用上海新天地57,000100%企业大道RHXC83,00098%相15,00098%相228,000100％KIC村R1 / R2 32,00022%广场期152,00077%2008 2009F 2010F 2011F资料来源：公司，星展唯高达杭州6,000100%武汉市27,00066%重庆市1,0000%总可出租建筑面积291,000资料来源：公司，星展唯高达 公司重点瑞安房地产第2页4+ 1SD -33.7％平均：-53.1％-1SD -72.4％ 资产净值折让资产净值折让%港币012(10)(20)(30)(40)(50)(60)(70)(80)(90)(100)108-3%6-25%4-47%2-69%-91%0资料来源：彭博资讯，星展唯高达（DBS Vickers）PE带状图PB带状图股价（港元）12108642017x 13x10x 6x2倍股价（港元）1210864202.3倍1.8倍1.3倍0.8倍0.3倍资料来源：彭博资讯，星展唯高达（DBS Vickers）2006年10月10月6日1月7日4月7日7月7日10月7日1月8日4月8日8月8日10月8日08年1月9日9月9日09年9月9日2010年1月2007年3月2007年8月1月08日08年6月08年11月09年4月09年9月2010年2月2006年10月2006年10月2007年3月2007年3月2007年8月2007年8月1月08日1月08日08年6月08年6月08年11月08年11月09年4月09年4月09年9月09年9月2010年2月 公司重点瑞安房地产第3页5同行估值21 Jan Mkt Recom 12米每股收益增长净聚乙烯 聚乙烯 PE收益率收益率ROE ROE资产负债率P / Bk NAV光盘/（Prem）至公司名码价钱港币帽百万港元目标港币10楼%11楼%09楼X10楼X11楼X09楼%10楼%09楼%10楼%1H09%1H09X港币资产净值%中国海外*68814.58119,104购买21.134.722.618.213.511.01.11.518.221.013.53.116.813.4华润置地*110915.0475,651购买23. 7331.011.523.718.116.30.81.18.39.419.22.121.5830.3恒大33333.8657,900NR不适用1100.063.282.76.94.20.32.010.152.377.2不适用不适用不适用世茂房地产*81312.5844,566购买21. 5624.37.211.99.68.92.22.716.017.043.21.822.6944.6碧桂园20072.8546,887NR不适用22.421.117.013.911.51.92.412.113.648.82.03.723.0龙湖地产9607.7139,707NR不适用18.352.419.116.110.61.01.119.918.6118.2不适用不适用不适用敏捷财产338310.6438,159NR不适用42.331.616.711.78.91.82.614.718.224.22.511.910.6仁和商业13871.9643,120NR不适用35.35.99.26.86.45.77.745.342.7-58.06.8不适用不适用远洋地产*33777.0539,738购买8. 4694.026.627.013.911.00.71.46.410.239.41.78.516.7保利香港1199.1227,217NR不适用98.358.439.019.712.40.40.85.010.510.42.812.225.2光荣地产8453.1624,625NR不适用79.022.313.97.86.31.12.526.222.5不适用0.3#不适用不适用方兴*8172.7325,011购买3. 364.7(30.2)25.924.735.40.70.86.46.354.81.64.235.0仁恒置地^ *YLLG1.913,684购买2.77.3(1.5)13.512.612.80.70.812.711.96.91.73.0236.8中国绿城390010.9218,079NR不适用51.962.313.69.05.51.72.312.116.6125.71.7不适用不适用瑞安房地产*2724.1120,643购买6. 69(33.1)18.19.914.812.52.41.69.96.238.20.97.4344.7SOHO中国*4104.1121,321购买5. 717.1(51.2)6.35.912.14.03.419.818.3现金1.47.142.4霍普森开发公司75410.5816,847NR不适用21.132.06.45.34.03.23.811.712.743.90.8不适用不适用广州投资1232.0914,915NR不适用317.591.652.312.56.51.31.9(5.2)7.331.31.0不适用不适用广州富力277711.8212,000NR不适用38.419.711.88.67.12.73.617.520.7115.02.419.539.4C C土地12243.388,695NR不适用(172.2)400.0。一种。130.026.00.70.6(1. 4)(0.2)12.10.87.554.9李英^ *英利0.621,341购买1. 08221.0326.1126.839.59.30.00.02.25.223.80.91.248.8SPG土地3374.274,379NR不适用46.2119.69.86.73.12.74.113.215.894.01.1不适用不适用中国中部8322.054,100NR不适用26.513.47.15.65.04.44.716.216.930.61.3不适用不适用北京帽土地28683.143,205NR不适用37.754.210.67.75.03.64.312.814.553.21.3不适用不适用SRE集团12070.792,847NR不适用不适用不适用不适用不适用不适用不适用不适用不适用不适用58.10.3不适用不适用上海复地23372.312,438NR不适用75.019.211.56.65.52.33.58.113.3106.20