热门精选精选公司德意志银行市场研究亚洲香港属性属性行业中国房地产日期2014年7月8日行业动态再次进行大盘调整曾荫权研究分析师（+852）2203 6256CFA Jason Ching研究分析师（+852）2203 6205使更强大的开发商受益上市开发商的销售增长表现优于大市自2005年以来，我们看到中国房地产市场经历了三个三年周期。 2006-07年表现强劲而2008年表现疲软，2009-10年表现强劲且疲软万科（000002.SZ），CNY8.68购买中国万科（2202.HK），港币15.90购买2011; 2012-13年再次强劲，因此2014年的调整未到华润置地购买令人惊讶广阔的中国商品住宅市场已经正在进行预期的向下调整。年初至今（截至7月6日），在40个主要城市的总销量（根据搜房网统计）同比下降18％。129平方米主要的上市开发商在1H14的平均销售同比增长约为10％，这意味着广泛的市场调整使实力更强的开发商能够以更快的速度获得市场份额。持续的市场份额增长已成为领导者增长的关键来源。我们的市场份额分析表明，关键的上市开发商作为一个整体（1109.HK），港币15.38 融创（1918.HK），HKD4.69买入中国海外（0688.HK），HKD20.55买入万科（000002.SZ），CNY8.68购买中国万科（2202.HK），港币15.90购买在销售，盈利能力和华润置地购买土地储备。我们认为，这一行业整合将在2014年加速。2013年，我们监控的28家主要上市开发商的总销售价值市场份额为18.5％，高于2012年的17.9％。根据2014年1H全国范围的初步销售数据，市场份额进一步上升到26.4％。规模已成为行业中更重要的竞争优势现在中国房地产市场的两个关键特征是：1）仍然紧缩（1109.HK），港币15.38融创（1918.HK），HKD4.69购买广州富力（2777.HK），港币10.42购买COLI（0688.HK），港币20.55购买凯萨（1638.HK），港币2.49购买恒大（3333.HK），港币3.28出售世茂房地产（0813.HK），港币16.26卖国内银行融资； 2）在第1/2层城市购买新土地的总体考虑增加。首先，具有较高销售和规模的开发商通常会发现更容易从国内银行获得融资，而上市开发商具有进入离岸债券市场的额外优势。这种更好的融资渠道应允许更积极地收购土地储备。其次，随着新土地储备总价的增加，较小的开发商现在将面临更大的困境，即他们是否应该真正降低价格以加速销售–如果他们降低现有土地储备的价格，他们可能没有足够的资本回购新土地。一笔总价比以前更高的土地。另一方面，由于规模较大，较大的上市开发商具有更大的定价灵活性，因此可以实现更好的资产周转率和更快的市场份额增长。我们认为这是未来十年大型上市开发商增长的主要来源。以最终用户为中心和灵活的定价策略有助于提高市场份额但是，在列出的参与者中，我们必须进一步区分。我们发现，高度关注最终用户和/或更灵活的定价策略（即2014年降价）的上市开发商已能够在2014年上半年实现更快的市场份额增长。例如，万科的市场份额从2013年的2.5％上升至1H14的4.2％，而中国海外发展的市场份额从2013年的1.6％上升至2014年上半年的2.4％。在其他主要的上市开发商中，富力的市场份额从2013年的0.6％上升到2014年上半年的1.1％，融创的市场份额从2013年的0.8％上升到2014年上半年的1.1％，碧桂园的市场份额也从2013年的1.6％上升到2014年上半年的2.4％ ，恒大地产从2013年的1.5％上升至2014年上半年的3.0％，保利地产从2013年的1.9％上升至2014年上半年的2.6％，而世茂房地产的价格则从2013年的1.0％上升至2014年上半年的1.3％。购买COLI，万科，华润置地，融创，富力，佳兆业我们的首选是愿意采用更灵活定价的开发商。主要风险：意外的经济/政策波动，以及对价格的错误判断。碧桂园控股（2007.HK），港币3.46卖德意志银行/香港德意志银行与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。披露和分析证明位于附录1中。MCI（P）148/04/2014。资料来源：德意志银行资料来源：德意志银行 2014年7月8日属性中国房地产页面PAGE2德意志银行/香港看行业整合购买COLI，万科，华润置地，融创，富力，佳兆业尽管我们可能不会看到中央政府的主要刺激或政策放松措施，但我们预计在库存水平较高的城市，地方政府将有更多的部分放松措施，并且愿意采用灵活定价策略的开发商应能实现更好的销量。在过去的低迷时期，真正的降价（高达20％）帮助清理了库存。实际上，由于这种降价，先前的过剩库存被迅速清除。我们的首选股票是愿意采用更灵活的定价策略的开发商，包括万科，华润置地，融创和富力，以及中海外发展，佳兆业，因为它们的最终用户重点和/或追求逆周期扩张的能力。我们对现金流/负债率较高的开发商（例如恒大，世茂，碧桂园）持负面态度。主要风险：意外的经济和政策波动，以及开发商对房地产价格的错误判断。我们预计行业整合将加速自2005年以来，我们在中国房地产市场经历了三个短周期，每个周期大约为三年。 2006-07年表现强劲，而2008年表现疲软，随后是2009-10年表现强劲，2011年表现疲弱。然后2012-13年表现强劲，而2014年迄今迄今显示出同比下降。我们认为，鉴于2013年中国房地产的高基数，2014年的同比下降丝毫不令人惊讶。我们将调整视为标准需求/供应时滞（经典的蜘蛛网平衡难题）。另外，这三个三年周期表明，与中国的其他垄断或寡头产业相比，市场力量在中国房地产市场上一直运作良好。最后，这些调整应使实力更强的开发商能够更快地获得市场份额。继2013年建立了高基数之后，更广泛的中国商品住宅市场已在2014年经历了向下的调整。年初至今（截至7月6日），40个主要城市的总销量（根据搜房网统计）下降了18％同比，达到128.9 msqm。就是说，就像2008/11年度的低迷时期一样，主要上市开发商的表现一直优于大盘市场，并且在1H14录得约10％的平均同比销售增长，这表明大盘市场的调整使实力更强的开发商获得了市场份额。以更快的速度。 2014年7月8日属性中国房地产德意志银行/香港页面PAGE3图1：中国房地产–按签约销售额划分的主要开发商市场份额上市开发商的市场份额持续上升我们的市场份额分析表明，主要的上市开发商作为一个整体，已经能够在销售，盈利能力和土地储备方面获得更高的市场份额。我们认为，这种行业整合趋势将在2014年的预期调整期内加速。2013年，我们监测的28家主要上市开发商的总市场份额以销售价值计为18.5％，高于2012年的17.9％。 2014年上半年全国范围内的初步销售数据显示，总市场份额进一步上升至26.4％。更重要的是，我们发现，高度关注最终用户和/或更灵活的定价策略（即2014年降价）的上市开发商在2014年上半年获得了更快的市场份额增长。例如，万科的市场份额从2013年的2.5％上升至1H14的4.2％，而中国海外发展的市场份额从2013年的1.6％上升至2014年上半年的2.4％。在其他主要的上市开发商中，富力的市场份额从2013年的0.6％上升到2014年上半年的1.1％，融创的市场份额从2013年的0.8％上升到2014年上半年的1.1％，碧桂园的市场份额也从2013年的1.6％上升到2014年上半年的2.4％ ，恒大地产从2013年的1.5％上升至1H14的3.0％，保利房地产从2013年的1.9％上升至1H14的2.6％，而世茂房地产的比率从2013年的1.0％上升至2014年上半年的1.3％。公司股票代号2005200620072008200920102011201220131H14E敏捷3383 HK0.4%0.4%0.4%0.5%0.6%0.7%0.6%0.6%0.6%0.8%奥园3883 HK0.1%0.1%0.1%0.1%0.1%0.1%0.1%0.1%0.1%0.2%卑诗省土地2868港币0.2%0.5%0.3%0.2%0.3%0.3%0.2%0.2%0.3%0.3%C.花园2007香港0.3%0.4%0.7%0.8%0.6%0.7%0.9%0.9%1.6%2.4%CC土地1224 HK0.0%0.0%0.1%0.1%0.1%0.1%0.1%建业832港币0.1%0.2%0.1%0.1%0.2%0.2%0.2%0.2%万科200002 CH1.0%1.2%2.0%2.3%1.7%2.5%2.5%2.6%2.5%4.2%科力688港币0.7%0.8%0.9%1.1%0.6%1.3%1.4%1.6%1.6%2.4%华润置地1109 HK0.2%0.2%0.2%0.4%0.7%0.5%0.7%1.0%1.0%1.0%恒大3333港币0.1%0.1%0.3%0.8%1.1%1.7%1.7%1.5%3.0%幻想曲1777 HK0.1%0.1%0.1%0.1%0.1%0.2%0.1%金代尔600383 CH0.3%0.4%0.5%0.5%0.7%0.6%0.6%0.6%0.7%辉煌845港币0.2%0.2%0.3%0.3%0.2%0.1%0.1%绿城3900港币0.3%0.4%0.6%0.7%1.3%1.2%0.7%1.0%0.9%1.1%佳沙1638港币0.1%0.2%0.2%0.3%0.3%0.4%0.5%克格勃1813 HK0.1%0.2%0.3%0.2%0.2%0.2%0.4%盼望960港币0.2%0.4%0.5%0.5%0.8%0.8%0.8%0.7%0.8%聚CN600048 CH0.3%0.5%0.7%0.8%1.1%1.5%1.5%1.9%1.9%2.6%保利地产119港币0.1%0.2%0.2%0.3%0.3%0.4%0.4%0.5%宝龙1238 HK0.1%0.1%0.1%0.1%0.1%0.1%0.1%富力2777 HK0.6%0.7%0.6%0.8%0.6%0.7%0.6%0.6%0.6%1.1%世茂813港币0.3%0.3%0.4%0.6%0.6%0.7%0.6%0.9%1.0%1.3%瑞安272港币0.0%0.2%0.2%0.1%0.2%0.1%0.2%0.1%0.2%0.1%中洋3377 HK0.2%0.2%0.2%0.3%0.4%0.5%0.6%0.6%0.5%0.5%香港格陵兰337港元0.0%0.1%0.1%0.1%0.1%0.1%0.0%0.1%0.2%苏纳克1918年香港0.1%0.2%0.2%0.2%0.4%0.6%0.8%1.1% 2014年7月8日属性中国房地产页面PAGE4德意志银行/香港图2：中国房地产–市场份额（基于核心净利润）深圳证券交易所604 HK0.2%0.2%0.1%0.1%0.1%0.1%0.1%越秀123香港0.1%0.1%0.1%0.1%0.2%0.2%0.2%0.2%0.2%0.5%总4.4%6.7%8.6%11.5%12.1%15.6%16.2%17.9%18.5%26.4%前20名0.0%0.0%8.6%10.8%11.3%14.6%14.5%16.0%17.5%25.3%中国海外发展和万科是整体盈利能力的领导者正如我们在报告《中国房地产：2014年4月22日的土地储备状况和利润率下降趋势》中所讨论的那样，该行业在销量和利润率之间的权衡变得越来越明显。因此，除了合同规定的市场份额外，我们还应基于收益能力来查看市场份额。我们的分析表明，中国海外发展一直是上市开发商核心净利润的市场份额领导者，其次是万科。我们认为，这反映了中国海外发展和万科的强大执行力。鉴于房地产市场气氛疲软，存货周期增加以及我们对大多数开发商的2014年现金流负预测，土地市场的胃口应该减弱，土地价格走软，从而使中海外发展公司和万科能够在其余