香港房地产业：专注于零售房东的策略

2014年6月3日 亚洲日报香港房地产---------------------------------------------- -----------------------------------坚持专注策略的零售业主Joyce Kwock /研究分析师/ 852 2101 7496 / joyce.kwock@credit-suisse.com Wayne Lee /研究分析师/ 852 2101 7165 / wayne.lee@credit-suisse.com Du Jinsong Du /研究分析师/ 852 2101 6589 / jinsong。 du@credit-suisse.com●2014年4月的零售销售临时统计数据显示整体同比下降9.8％。但是，我们认为这主要是由于去年“淘金热”形成的高基数而闻名。从珠宝类别中剔除零售额，2014年4月的零售额将意味着同比增长3.3％。●2012年初，我们与行业专家合作，对香港17个代表性购物中心的租户组合进行了专有研究。我们注意到，这些商场中的大多数商场都有多种多样的租户组合，珠宝零售商的接触范围有限。●我们更喜欢零售房主，他们的租户组合多样化且侧重于营销策略，希慎（Hysan）属于上述类别。我们预计希慎零售业务的强劲势头将延续至2014财年，而AEI后李剧院的全年贡献将如此。●进入2015财年，希慎广场的零售业将进入第二个租赁周期，我们预计在此期间将出现大幅上调租金和改变租户结构的情况，这将成为主要的租金增长动力。希慎是零售房东中的首选。图1：2014年4月-整体零售额：同比-9.8％；整体零售（珠宝除外）：同比增长3.3％我们注意到，这些商场中的大多数商场都有多种多样的租户组合，珠宝零售商的接触风险有限。大多数购物中心在餐饮和超级市场都具有很高的曝光率（20-30％），而超级市场在零售周期中具有较高的弹性。但是，随着零售业增长的减速，例如服装和百货商店，他们在其他细分市场也占有很大份额。被调查的与珠宝首饰和钟表相对较高的购物中心是：●1881 Heritage（长江实业拥有）：47％●元素（地铁公司拥有）：9％●海港城（码头拥有）：5％图2：CS专有研究（于2012年初进行）—关于代表性购物中心的租户组合100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%资料来源：公司数据，瑞士信贷估计。2014年4月整体标题零售同比下降；消除“淘金热”效应后的适度改善2014年6月3日，政府统计处发布了2014年4月的零售临时统计数据，整体零售同比下降9.8％。但是，我们认为这主要是由于去年的“淘金热”而在2013年4月形成的高基数。如果我们从整体零售中剔除珠宝类别的零售，则意味着同比增长3.3％，与上个月相比略有改善（3月14日：同比+ 0.55％； 1月2月2日：+ 7.1％同比； 12月13日：同比+ 4.7％）。CS专有调查显示，单一拥有，管理良好的大型购物中心的租户结构多种多样2012年初，我们与行业专家合作，对香港17个代表性购物中心的租户组合进行了专有研究。 （请参阅以下链接以发布报告：2012年4月19日)资料来源：公司数据，瑞士信贷估计。坚持以多种形式的租户组合和重点突出的策略对待零售房东；希慎成为零售房东的首选在可能持续到5月的疲弱的零售数据（如一些上市零售商披露的5月假期销售数据所示）中，我们更倾向于零售房主，他们的租户结构多样化且侧重于营销策略。希慎属于上述类别。正如我们在2014年5月7日，希慎（Hysan）的购物中心度过了一个繁忙的五月假期，并在此设立了“ LINE x HYSAN PLACE”展览和弹出式商店。 Lee Gardens还将在2014年3月至6月期间提供额外一小时的免费停车促销，以吸引当地富裕人群的消费。我们预计希慎零售业务的强劲势头将延续至2014财年，而AEI后李剧院的全年贡献将如此。进入2015财年，希慎广场的零售业将进入第二个租赁周期，我们预计显着的上调租金和改变租户结构将成为主要的租金增长动力。希慎是零售房东中的首选。本报告后面的披露附录包含重要的披露，分析人员认证以及非美国分析人员的状态。美国披露：瑞士信贷与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。整体零售额（例如珠宝）总体零售额同比40%30%20%10%0%-10%-20%犹太人和手表租户服装，鞋类及配饰百货商店其他餐饮电子产品超市/便利店Jan-07 Jun-07 Nov-07 Apr-08 Sep-08 Feb-09 Jul-09 Dec-09 May-10 Oct-10 Mar-11 Aug-11 Jan-12 Jun-12 Nov-12 Apr-13 Sep-9- 1314年2月国际金融公司太古广场利利花园The Landmark Times Square 1881 Heritage Elements HarbourCity LanghamPlaceapm购物中心奥海城奥海城乐富广场第一城Citywalk1 Citywalk2 Metro Town New Town屯门镇 2014年6月3日 亚洲日报-页2 之6-提及的公司（价格截至2014年6月3日）长江实业控股（0001.HK，HK $ 139.7）希慎发展有限公司（0014.HK，HK $ 35.9，跑赢大市，目标价HK $ 45.5）港铁公司（0066.HK，HK $ 29.5）码头控股（0004.HK，HK $ 54.45）重要的全球披露披露附录Joyce Kwock和Jinsong Du均针对个人分析的公司或证券，证明（1）本报告中表达的观点准确反映了他或她对所有主题公司和证券的个人观点，以及（2）其补偿的任何部分均与本报告中表达的具体建议或观点没有，直接或间接相关。长江实业（0001.HK）的三年价格及评级历史0001.HK收盘价目标价 日期（HK $）（HK $）11年6月8日评级109.74 133.43 O11年8月3日113.44143.9511年11月28日82.21117.042012年3月13日104.91 125.192012年3月29日97.99 121.212012年8月3日98.46122.722012年8月12日103.30124.532012年9月27日108.41132.962013年3月27日107.75 144.072013年7月17日100.74 140.642013年8月1日105.76143.292013年10月17日116.75 *2014年1月21日114.20 144.07 O14年2月13日111.26140.472014年3月3日114.39 160.37*星号表示覆盖范围的开始或假设。绩效希慎兴业有限公司（0014.HK）三年价格及评级历史0014.HK收盘价目标价 日 期（HK $）（HK $）评级11年6月8日38.00 46.20 O11年11月29日24.25 27.70 N *2012年3月8日33.45 29.602012年3月14日32.80 33.122012年9月27日35.3036.402012年11月20日35.50 42.30 O2013年2月6日38.5542.312013年3月6日39.55 42.202013年5月2日38.5544.772013年8月5日34.9546.002014年1月21日33.80 41.7814年2月13日31.7043.412014年3月10日32.20 45.50*星号表示覆盖范围的开始或假设。绩效欧盟 2014年6月3日 亚洲日报-页3 之6-港铁公司3年价格及评级历史（0066.HK）0066.HK收盘价目标价 日 期（HK $）（HK $）11年6月8日评级27.55 37.00 O11年7月22日26.90 36.8011年8月11日24.6032.492012年2月29日27.6032.282012年3月8日27.45 32.492012年4月19日27.35 25.64 N2012年8月1日27.4026.402012年8月13日27.6526.3013年3月11日32.70 27.282013年4月16日30.35 26.182013年8月27日28.8529.09*14年3月17日27.80 29.09 **星号表示覆盖范围的开始或假设。绩效欧盟九龙仓（0004.HK）三年期价格及评级历史0004.HK收盘价目标价 日 期（HK $）（HK $）11年6月8日评级54.80 72.00 O2011年8月25日48.1061.8011年11月28日37.4545.602012年3月13日45.05 49.102012年5月29日42.0555.102012年8月9日46.8554.602012年8月24日49.2558.602012年9月27日52.9064.102012年12月3日59.9065.042013年3月13日65.10 65.172013年3月26日64.45 70.522013年8月27日64.0072.48*2014年1月21日58.45 70.802014年3月28日50.20 62.00*星号表示覆盖范围的开始或假设。绩效负责编写此研究报告的分析师已获得补偿，补偿基于各种因素，包括瑞士信贷的总收入，其中一部分来自瑞士信贷的投资银行业务。截至2012年12月10日，分析师的股票评级定义如下：优于大市（O）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将超过相关基准*。中性（N）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将与相关基准*相符。表现不佳（U）：在接下来的12个月中，该股票的总收益预计将低于相关的基准*。*按地区划分的相关基准：截至2012年12月10日，日本评级基于股票相对于分析师覆盖范围的总回报，该覆盖范围包括相关行业内分析师所覆盖的所有公司，其中跑赢大盘代表最具吸引力，中立代表吸引力下降，并且表现不及吸引力最低的投资机会。 截至2012年10月2日，美国S. 以及加拿大和欧洲的评级均基于相对于分析师覆盖范围的股票总回报率，该总回报率包括相关行业内分析师所覆盖的所有公司，其中跑赢大盘的公司最具吸引力，中立的股票则不那么吸引人，而跑赢大盘的代表则最少。有吸引力的投资机会。 对于拉丁美洲和非日本亚洲股票，评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益；美国2012年10月2日之前S. 加拿大的评级基于（1）股票相对于当前股价的绝对总回报潜力，以及（2）在分析师的研究范围内，股票总回报潜力的相对吸引力。 对于澳大利亚和新西兰的股票，绝对总收益计算中包含12个月的滚动收益率，分别为15％和7。5％的门槛分别替换了优于大市和低于大市股票评级定义中的10-15％。 15％和7。5％的阈值分别替换了中性股票评级定义中的+ 10-15％和-10-15％。 在2012年12月10日之前，日本的评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益。受限（R）：在某些情况下，在瑞士信贷从事投资银行交易的过程中以及在其他某些情况下，瑞士信贷的政策和/或适用的法律法规会排除某些类型的沟通，包括投资建议。 2014年6月3日 亚洲日报-页4 之6-波动率指标[V]：如果股价在过去24个月中至少有8个月的一个月内上涨或下跌了20％或以上，或者分析师预计未来会出现大幅波动，则将其定义为波动性股票。分析师的行业比重与分析师的股票评级不同，并且基于分析师对该行业的基本面和/或估值*相对于该集团的历史基本面和/或估值的期望：超重：分析师对行业基本面和/或估值的预期在未来12个月内是有利的。市场权重：分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期是中性的。体重不足分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期保持谨慎。*分析师的服务范围包括相关领域内分析师所覆盖的所有公司。分析师可以涵盖多个部门。瑞士信贷的股票评级