当代置业(01107 HK)：节能地产先锋,首予“收集”评级

有关免责声明，请参见最后一页。页面PAGE1 共15公司报告：Modern Land（01107 香港）唐纳德余立峰公司报(01107香港）+86 7552014年5月6日节能房地产先驱，以“积累”为起点节能地产先锋，首予“收集”评级 现代土地（中国）有限公司（现代土地，1107.HK）是一家房地产公司，致力于发展大型舒适社区，并从事研究，开发和开发。[R吃：积累评级：收集 (首次研究)建设舒适节能住宅产品。 公司采用了一系列核心技术系统以节省能源并实现可持续性：外部温度保存系统，加热和冷却系统，地热泵系统的应用，水处理优化系统。 受公司区域扩张的推动，合同销售增长，总建筑面积增加。我们估计公司2014-2016年的总收入将分别为人民币48.871亿元，人民币64.263亿元和人民币9,186.9元TP 6-18m目:HK $ 1.63修改自原目标价:HK $ n.a。分享价格股：HK $ 1.170股票表现股价表现万。 2014-3016年的基本净利润预计分别为人民币621.5百万元，人民币663.4百万元和人民币883.0百万元，2013-2016年基本每股盈利复合增长率为15.1％。 旅馆我们认为，公司的节能，供热和制冷系统应为其产品提供更高的溢价，而中国大陆的空气污染则更加严重。我们将目标价定为1.63港币，较其2014年预测每股资产净值4.09港币折让60％，是14倍PE的3.2倍，3.0倍的PE。底层15PE，0.67x 14PB和0.56x 15PB。15.010.05.00.0(5.0)(10.0)(15.0)(20.0)(25.0)回报百分比Jul-13 Sep-13 Oct-13 Dec-13 Feb-14 Mar-14恒指指数现代土地 当代置1107HK）是一家专注于大舒适的社区发展的 房地产公司，从事研究、开发和建设舒适和节能的住宅产品。公司已采取了一系列核心技股价变动股价变动1 M1 个月3 M 1年3 个月1 年术系统，以节约能源，实现可持续发展：室外温度保护系统、加热和冷却系统、地源热泵 吸收％系统的应用和系统优化水处理。 公司的区域扩张，合约销售增长及交楼面积将推动公司的收入增长。我们估计的 2014-2016 年的收入为人民币 48.871 亿元、人民币 64.263 亿元和人民币 91.859 亿元。2014-2016 年核心净利为人民币 6.215 亿元，人民币 6.634 亿元和人民币 8.830 亿元，相当于2013-2016 年核心每股净利有 15.1%的年复合增长率。 首予当代置业“收集”评级。我们相信，公司节能和保温降温系统应该对其产品带来溢价， 我们给予其目标价为 HK $ 1.63，较 2014年NAV4.09港元有 60％的折让，相当于 3.2倍 14核心市盈率、3.0倍 15年核心市盈0.67倍 14市帐率和 0.56倍 15年市帐率。绝对变动 %（3.3）（10.0）不适用相对HS指数百分比相对恒指变动 %(0.9)(12.6)不适用平均股价（港币） 平均股价（港元）1.2 1.2不适用资料来源：彭博社，国泰君安国际底层底层底层底层年末营业额净利润每股收益每股收益每BPSPBRDPS产量现金/总资产年结收入股东净利每股净利每股净利变动市盈率每股净资产市净率每股股息股息率净资产收益率12/31（人民币百万元）（人民币百万元）（人民币）(△%)（X）（人民币）（X）（人民币）(%)(%)非流动负债合计1,9654480.3737.62.51.2510.8现代土地不适用37.5毛利率3,4695020.362(3.0)2.61.7810.50.0141.526.6负债总额4,8876210.3887.32.31.8600.50.0869.523.5营业利润率6,4266630.4156.72.22.2110.40.0808.921.2普通股合计9,1868830.55233.11.62.6970.30.0869.623.3已发行股份（m）总股数 （米）1,600.0大股东大股东超级土地控股73.6％市值。 （百万港元）市 值 （百万港元）1,872.0自由浮动 （％）自由流通比率 (%)25.53个月平均成交量3个月平均成交股数 (‘000)64.42014财年净负债率（％）净负债/股东资金 (%)净现金52周最高/最低（HK $）52周高/低1.510/ 1.0702014财年估算2014财年净资产值（港元）每股估值（港元）4.1资源︰国泰君安国际公司。或公司或行业的基本面看好。国泰君安集团公司的销售人员，经销商和其他专业管理人员以口头或书面形式表达的观点或投资策略可能与本报告中表达的观点有所不同或相悖。本报告中表达的任何意见可能与国泰君安资产管理和投资银行集团的意见或投资决定有所不同或相悖。当代置业 尽管已尽最大努力确保本研究报告中所含信息和数据的准确性，但国泰君安并不保证此处所含信息和数据的准确性和完整性。本研究报告可能包含某些前瞻性估计和预测，这些预测和预测是基于对未来政治和经济状况的假设而得出的，这些假设具有固有的不可预测性和可变性，因此不确定性可能包含在内。投资者应了解并理解投资目标及其相关风险，并在必要时在做出任何投资决定之前咨询其财务顾问。GTJA研究国泰君安研究 有关免责声明，请参见最后一页。页面PAGE2 共15行业人口，收入和负担能力尽管在1987-2013年期间人口增长速度有所放缓，但在1985-2011年期间，中国城镇家庭的人均可支配收入仍在急剧增长，这对房地产市场是有利的。如图1所示，中国的总人口在过去28年中持续增长。但是，1987-2013年间的自然增长率从16.6％降至4.9％。我们估计，未来十年GDP的增长率不会恢复到两位数，但中国人口将持续增长，直到2020年。另一方面，中国城镇家庭的人均可支配收入在2006年以14.2％的复合年增长率保持大幅增长。最近28年。城镇家庭可以负担得起更多生活必需品，中国城镇家庭的恩格尔系数持续下降，在过去26年中从53.3％降至35.0％。这表明中国城镇家庭的生活水平已经提高。随着升级需求的增加，我们相信居民的升级需求将随着他们不断增长的收入而出现。图1：中国总人口与自然增长率图2：中国城镇居民人均可支配收入和恩格尔系数1,6001,4001,2001,0008006004002000中国总人口（百万LHS） 自然增长率（‰RHS）1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 201218.0016.0014.0012.0010.008.006.004.002.000.0030,00025,00020,00015,00010,0005,0000年初至今，中国城镇居民人均可支配收入（人民币左汉字）城镇居民恩格尔系数（右汉字百分比）1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 201260.0050.0040.0030.0020.0010.000.00资料来源：中国国家统计局。资料来源：中国国家统计局。房屋销售和房屋价格2014年第一季度，一线城市的销售面积同比下降35.4％，二线城市的同比下降11.2％，三线城市的下降29.6％。2014年第一季度，我们监测到北京的建筑面积同比下降45.9％，上海的同比下降23.6％，深圳的同比下降39.0％，广州的同比下降36.9％。在二线城市，销售的18个城市中有13个城市的建筑面积同比下降：福州下降43.4％，杭州下降34.4％，长沙下降33.0％，宁波下降29.2％，泉州下降28.0％。 2014年第一季度，售出的18个二线城市中有3个的总建筑面积同比增长了两位数。二线城市整体交易量同比下降11.2％，远小于一线城市35.4％。在三线城市中，26个城市中有22个城市的总建筑面积同比下降，26个城市中的4个城市的同比增长两位数。但是，三线城市的同比下降幅度也小于一线城市的29.6％。 2013年，一线城市，二线城市和三线城市的销售面积同比分别增长15.2％，14.5％和12.6％。这些数字远好于2014年第一季度的销售面积同比增长。我们估计2014年上半年刚性需求会改善一线城市售出的建筑面积，但2014年上半年售出的建筑面积应录得同比下降。在二线城市，住房需求的改善将成为GFA Sold的主要支撑。在三线城市，由于2012年和2013年强劲的住房需求释放，我们估计售出的建筑面积将录得单位数同比下降。2014年3月，一线4个城市中的1个，13个二线城市中的7个和5个三线城市中的2个的月均价上升。一线城市中只有4个一线城市的均价同比增长，上海同比增长6.7％，北京同比下降35.7％，广州同比下降7.7％，深圳同比下降21.2％。一线城市的平均简单跌幅为17.5％，远高于二线和三线城市的跌幅。在二线城市中，2014年3月的13个城市中有7个城市同比增长，有6个城市同比下降。与一线城市相比，二线城市住房需求强劲，平均售价较低。在三线城市中，5个三线城市中有2个的均价同比增长，有3个的同比下降。一线城市，二线城市和三线城市的2013年均价同比增长分别为21.6％，4.3％和4.9％。比三月份高2014年位于一线，二线和三线城市。 2014年，我们估计一线城市的均价同比增速将低于2013年；由于预计2014年住房需求改善以及农村移民人口也将增加，因此二线城市的平均销售价格同比增长将保持2014年的当前水平。在或公司或行业的基本面看好。国泰君安集团公司的销售人员，经销商和其他专业管理人员以口头或书面形式表达的观点或投资策略可能与本报告中表达的观点有所不同或相悖。本报告中表达的任何意见可能与国泰君安资产管理和投资银行集团的意见或投资决定有所不同或相悖。当代置业 尽管已尽最大努力确保本研究报告中所含信息和数据的准确性，但国泰君安并不保证此处所含信息和数据的准确性和完整性。本研究报告可能包含某些前瞻性估计和预测，这些预测和预测是基于对未来政治和经济状况的假设而得出的，这些假设具有固有的不可预测性和可变性，因此不确定性可能包含在内。投资者应了解并理解投资目标及其相关风险，并在必要时在做出任何投资决定之前咨询其财务顾问。降低相对性能是-5％至-15％； 有关免责声明，请参见最后一页。页面PAGE3 共15三线城市，由于2014年交易量增长动力不足，预计平均售价同比增速将下降。表1：2014年1季度按月平均销售量，已售建筑面积和可销售建筑面积的同比增长建筑面积实用建筑面积每月平均售价城市2014年第一季度（百万平方米）同比增长2014年第一季度（百万平方米）同比增长2014年3月（人民币/平方米）同比增长一线城市上海4.294-23.6%780.18711.6%18,2386.7%北京2.898-45.9%484.469-2.6%16,889-35.7%广州2.376-36.9%508.20722.2%15,197-7.7%深圳0.827-39.0%161.3008.5%20,716-21.2%小计/平均值10.395-35.4%1,934.1639.8%17,760-17.5%二线城市武汉市4.077-8.6%现代土地现代土地现代土地现代土地成都市2.825-19.1%现代土地现代土地8,2410.6%天津2.365-17.0%现代土地现代土地10,6538.2%青岛市2.398-22.9%533.7050.2%8,289-12.7%长沙2.067-33.0%现代土地现代土地6,96014.9%南京1.883-20.5%413.1532.4%13,0065.7%昆明2.73649.5%现代土地现代土地现代土地现代土地宿苏州1.644-13.1%现代土地现代土地11,638-9.3%杭州1.381-34.4%456.59534.8%17,04117.1%哈尔滨1.241-7.1%现代土地现代土地8,81310.0%南宁1.4068.7%现代土地现代土地