中国房地产业：经济衰退的持续时间应长于2011年

2014年4月28日 亚洲日报200%200,000150%150,000100%100,00050%0%50,000-50%--100%中国房地产业----------------------------------------------- ------------------------------------------经济下滑的持续时间应比2011年的持续时间更长杜金松/研究分析师/ 852 2101 6589 / jinsong.du@credit-suisse.com●尽管我们预计不会出现任何崩溃，但当前中国房地产行业的下行周期可能比上一个周期持续时间更长（2011年中期至2012年初）。根据瑞士信贷的初步研究和专有数据，我们预计短期内一些中国主要房地产股将进一步下跌。●来自一级市场和二级市场的专有数据证实，房价下跌仍是孤立案例。随着2014年第二季度的销售可能低于预期，开发商可能会越来越多地采用更灵活的定价策略。从历史上看，随着降价变得更加普遍，中国房地产股开始大幅跑输大盘。●年初至今，中国房地产行业下跌了10％。在中央政府不给予任何大力支持之前，该行业将不得不从目前的水平进一步恶化。●我们希望高资产负债公司的名称在此下行周期中会遭受更多损失，就像以前的一样。我们将广州富力的评级下调至落后大市。敏捷，碧桂园和恒大也存在着重大风险。图1：当前中国房地产行业的低迷有一些与2011年相似，只是这次可能会持续更长的时间图2：某些开发商的股息支付可能无法持续派息比20122013DivYld2013财年2013财年决赛决赛DPS付款（港币/小时）日期3383.HK敏捷22%26%7%0.33 6/30/20140081.HKCOGO12%9%2%0.06 7/8/20140688.HK科力21%20%2%0.29 7/3/20142007.HK碧桂园37%37%7%0.21 7/11/20141109.HK华润置地27%27%3%0.36 7/3/20143333.HK恒大37%61%15%0.53 7/4/20140817.HK方兴30%30%4%0.10不适用0845.HK辉煌0%0%0%-不适用3900.HK绿城25%21%7%0.53 7/18/20142777.HK广州富力37%34%7%0.62不适用1638.HK佳沙0%21%6%0.15 5/16/20141813.HK克格勃22%36%8%0.36 7/29/20140119.HK保利地产34%55%7%0.22 6/27/20140813.HK世茂35%30%5%0.81 8/5/20140410.HKSOHO中国38%29%5%0.16不适用3377.HK远洋44%41%6%0.16不适用1918.HK苏纳克10%18%6%0.24 7/16/2014000002.SZ万科16%30%5%0.51不适用资料来源：公司数据。图3：4月前三周的房屋销量大大低于预期0%-5%-10%-15%资料来源：彭博社，瑞士信贷研究。根据我们与购房者的讨论，尽管-20%-25%-30%资料来源：搜房网-24.5%房屋销售量在十大主要城市-24.3%房屋销售量在40个主要城市当前的住房市场状况与2011年初的相似之处存在根本的区别-2011年，购房者仍然看好住房市场的长期趋势。正是信贷紧缩迫使开发商降低房价以求生存。正如我们在2014年4月23日发布的题为“ 2013财年和1季度业绩后的风险”的报告中所详述的那样，上海二手房市场出现了一些抛售的初步迹象。图4：上海最近的二手房新房源激增的新上市二手房数量上海 同比变化（单位）这次，开发商还不愿全力以赴降低价格，但是购房者的信心已经受到明显的住房供过于求的严重损害，以及长期来看房价前景更加黯淡。因此，我们预计这次行业将出现温和但较长的下滑。近期不利因素是，4月的前三周，中国40个主要城市中的大多数城市的初级住房销售量下降了20％以上。250,000资料来源：中原。250%本报告后面的披露附录包含重要的披露，分析人员认证以及非美国分析人员的状态。美国披露：瑞士信贷与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。 2014年4月28日 亚洲日报-页2 之6-提及的公司（价格截至2014年4月27日）敏捷财产（3383.HK，HK $ 6.43，中性，目标价HK $ 6.3）中国海外大洋集团有限公司（0081.HK，HK $ 4.82）中国海外发展有限公司（0688.HK，HK $ 19.12）华润置地有限公司（1109.HK，HK $ 15.86）万科股份有限公司（000002.SZ，人民币7.94元）碧桂园控股有限公司（2007.HK，HK $ 3.16，中性，目标价HK $ 3.5）恒大地产集团有限公司（3333。香港，HK $ 3。49，中性，目标价HK $ 4。3）方兴地产（中国）有限公司（0817。香港，HK $ 2。5）光荣地产控股有限公司（0845。香港，HK $ 1。1）绿城中国控股有限公司（3900。香港，HK $ 8。09）广州富力地产有限公司（2777。香港，港币$ 10。66，落后大市，目标价HK $ 9。6）合景泰富地产控股有限公司（1813。香港，HK $ 4。29）佳兆业集团控股有限公司 （1638。香港，HK $ 2。6）保利地产集团有限公司，Ltd（0119。香港，HK $ 3。43）SOHO中国有限公司（0410。香港，HK $ 6。03）世茂房地产控股有限公司（0813。香港，HK $ 16。0）远洋地产控股有限公司（3377。香港，HK $ 4。12）融创中国控股有限公司 （1918年。香港，HK $ 4。12）重要的全球披露披露附录本人杜劲松声明：（1）本报告中表达的观点准确反映了我对所有标的公司和证券的个人观点，并且（2）我的薪酬中没有，有或将直接或间接与本报告中表达的具体建议或观点。敏捷物业的3年价格和评级历史记录（3383。香港）3383。香港收市价目标价 日期（HK $）（HK $）评分2011年12月5日6。92 7。10 N2012年3月8日9。48 7。50U2012年6月13日10。06 7。702012年7月10日10。74 9。202012年8月17日2012年9月18日13年1月7日12。68 10。202013年3月26日9。03 10。402013年5月13日2013年5月29日9。60 10。00 N2013年8月15日2013年10月3日8。64 9。502014年4月22日6。48 6。30星号表示覆盖范围的开始或假设。欧盟ERPERFO RM碧桂园控股有限公司的3年价格和评级历史记录（2007年。香港）。2007.HK收市价目标价 日期（港元）（港元）评级2012年10月29日3.02 3.80 O *13年1月7日4.51 *13年1月21日4.10 4.10 O13年3月19日3.61 4.302013年5月27日2013年8月6日2013年10月9日5.66 5.702014年4月22日3.32 3.50牛星号表示覆盖范围的开始或假设。绩效欧盟恒大地产集团有限公司（3333.HK）三年价格及评级历史3333.HK收盘价目标价 日期（HK $）（HK $）评分11年5月12日5.27 5.80澳11年5月17日11年11月14日2011年12月5日2012年3月29日4.19 5.202012年6月13日4.67 5.402012年7月10日4.32 5.702012年8月28日2012年9月18日3.24 3.40牛2013年1月7日4.66 5.20分析师的行业比重与分析师的股票评级不同，并且基于分析师对该行业的基本面和/或估值*相对于该集团的历史基本面和/或估值的期望：2014年4月8日3.85 4.30星号表示覆盖范围的开始或假设。绩效欧盟广州富力地产有限公司（2777.HK）的三年价格和评级历史2777.HK收盘价目标价9.208.70我们对广州富力地产的目标价为9.60港元/股，较我们12个月的预期净资产值（NAV）折让45％。9.218.302011年12月5日2012年3月4日9.63 11.50 O2012年6月13日10.94 12.0010.029.502012年7月10日10.64 12.602012年8月16日2012年9月18日8.579.609.30 9.60牛2013年1月21日14.82 13.00*我们对恒大地产集团的目标价为4.30港币，是基于我们12个月远期资产净值（NAV）估计的目标折让45％。 45％的折现率是行业平均水平，反映了恒大的平均销售增长和财务风险。影响资产净值的主要变量是房地产价格，销量和净债务。2014年4月22日10.96 12.00星号表示覆盖范围的开始或假设。注意事项负责编写此研究报告的分析师已获得补偿，补偿基于各种因素，包括瑞士信贷的总收入，其中一部分来自瑞士信贷的投资银行业务。截至2012年12月10日，分析师的股票评级定义如下：优于大市（O）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将超过相关基准*。跑赢/买入*4.395.40在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将与相关基准*相符。4.615.50表现不佳（U）：在接下来的12个月中，该股票的总收益预计将低于相关的基准*。*我们对恒大地产集团的目标价为4.30港币，是基于我们12个月远期资产净值（NAV）估计的目标折让45％。 45％的折现率是行业平均水平，反映了恒大的平均销售增长和财务风险。影响资产净值的主要变量是房地产价格，销量和净债务。 2014年4月28日 亚洲日报-页3 之6-（50％的银行客户）跑输/卖出* 2014年4月28日 亚洲日报-页4 之6-波动率指标[V]：如果股价在过去24个月中至少有8个月的一个月内上涨或下跌了20％或以上，或者分析师预计未来会出现大幅波动，则将其定义为波动性股票。分析师的行业比重与分析师的股票评级不同，并且基于分析师对该行业的基本面和/或估值*相对于该集团的历史基本面和/或估值的期望：超重：分析师对行业基本面和/或估值的预期在未来12个月内是有利的。市场权重：5.646.20分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期是中性的。3.355.20瑞士信贷的政策是根据主题公司，行业或市场的发展情况，在其认为适当的情况下更新研究报告，这可能会对本文所述的研究观点或观点产生重大影响。3.495.10分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期保持谨慎。*分析师的服务范围包括相关领域内分析师所覆盖的所有公司。分析师可能涵盖多个领域。瑞士信贷的股票评级（和银行客户）分布为：全球评级分布3.193.90我们对广州富力地产的目标价为9.60港元/股，较我们12个月的预期净资产值（NAV）折让45％。对宇宙（％）其中银行客户（％）跑赢/买入*3.174.10（53％的银行客户）*我们对恒大地产集团的目标价为4.30港币，是基于我们12个月远期资产净值（NAV）估计的目标折让45％。 45％的折现率是行业平均水平，反映了恒大的平均销售增长和财务风险。影响资产净值的主要变量是房地产价格，销量和净债务。（50％的银行客户）跑输/卖出*（46％的银行客户）受限制的*出于纽约证券交易所和纳斯达克评级分布披露要求的目的，我们对“跑赢大盘”，“中性”和“跑输大盘”的股票评级分别最接近买入，持有和卖出；但是，含义并不相同，因为我们的股票评级是相对确定的。 （请参阅上面的定义。）投资者购买或出售证券的决定应基于投资目标，当前持有量和其他个人双重因素。瑞士信贷的政策是根据主题公司，行业或市场的发展情况，在其认为适当的情况下更新研究报告，这可能会对本文所述的研究观点或观点产生重大影响。6.937.20瑞士信贷的政策仅是发布公正，独立，明确，公平且不会误导的投资研究。有关更多详细信息