地产行业周报 成交环比回升，调控依旧从严 行业周报 行业报告 地产 2019年09月01日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业周报*地产*成交环比回升，融资环境仍较严峻》 2019-08-25 《行业周报*地产*成交延续回落，新房价格涨幅收窄》 2019-08-18 《行业动态跟踪报告*地产*投资、开工如期回落，销售依旧呈现韧性》 2019-08-14 《行业周报*地产*成交环比回落，银保监启动地产业务专项检查》 2019-08-11 《行业周报*地产*政治局重申“房住不 炒 ” ， 资 金 端 延 续 收 紧 》 2019-08-04 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013 ZHENGXIWEN239@PINGAN.COM.CN 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。  本周观点：继房地产信托受控、境外发债受限后，本周开发贷政策亦收紧，行业资金面持续收缩，预计后续仍将延续从紧趋势。此外，本周合肥收紧土拍政策，建立房价地价联动机制，并调整拍卖方式为“价高者得+竞租赁自持”，此次调整体现政府对楼市发展的强力管控，“稳地价、稳房价、稳预期”政策导向依旧明确，预计后续市场走向仍将以稳为主。板块投资方面，市场利率下行背景下，建议关注低估值、高股息率、业绩增长确定、融资占优的龙头房企保利、万科、招商、金地，以及布局核心城市群及周边、销售及业绩维持高增的二线龙头如中南、阳光城、荣盛等。  行业动态：1）新版《土地管理法》2020年起将施行；2）合肥调整商品住宅用地定价、拍卖方式。  楼市动态：1）新房成交上行，市场将趋于稳定。本周新房成交环比升12%；二手房环比降3%，延续下行。随着多地政策及资金面边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”且提及不将房地产作为短期刺激经济手段，市场整体将趋于稳定。2）库存环比回升，中期或仍将上行。16城取证库存7971万平米，环比升0.99%。资金面持续收紧情形下，加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择，而调控从紧或进一步改变购房预期，预计中期库存仍将缓慢上行。3）推盘稳中有升，去化率环比上行。上周重点城市新推房源1万套，环比升0.5%；开盘去化率69%，环比升3个百分点。考虑到多地政策边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”、潜在供应规模较大，去化率后续仍将面临压力。4）挂牌整体上行，市场情绪较为谨慎。19城二手房挂牌111.5万套，环比升2%。楼市降温情形下挂牌量持续上升，市场对后市仍较为谨慎。5）土地成交、溢价率回落，整体趋于平稳。上周百城土地成交953.5万平米，环比降30%；溢价率5.2%，环比降3.7个百分点；其中广州成交靠前。随着多地土拍政策及资金端边际收紧，核心城市土地市场将趋于平稳。  投融资动态：根据Wind统计，本周（8.26-8.30）房企境内发债170.5亿元，环比升5.5%，境外仅一只债券发行，金额1亿美元。境内外发行利率位于3.1%-8.5%区间，其中建发房地产发行利率较前次上行，宋都股份、时代中国较前次持平，首开股份较前次下行。2019年为房企偿债高峰期，楼市逐步回归平稳情形下，预计房企融资态度将保持积极。  风险提示：1）当前市场整体有所降温，而三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价仍将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）受楼市火爆影响2016年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，板块未来面临毛利率下滑风险；3）近期行业资金面持续收紧，而多地亦相继政策微调以降低市场热度，后续楼市回归平稳过程中若超预期降温，部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。 -20%0%20%40%Sep-18Dec-18Mar-19Jun-19沪深300地产证券研究报告 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 2 / 5 一、 每周行业动态  新版《土地管理法》2020年起将施行 事件描述：8月26日，十三届人大常委会第十二次会议通过关于修改土地管理法决议，新土地管理法将自2020年1月1日起实施。 点评：①允许集体经营性建设用地入市，是本次土地管理法修改的最大亮点。修正案草案删除了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。这意味着集体建设用地所有权利人可以通过出让、出租等方式，将土地直接交由单位或个人使用。政府不再是唯一的土地供给者。②征地按照区片综合地价进行补偿。此举改变了之前以土地年产值为标准进行补偿的规定。即征地不再简单以农作物收成为基准计算征地补偿费用，还将考虑区位、当地经济社会发展状况等综合因素，以评估土地的商业开发价值来确定地价。③将为房企创造低成本拿地机会。此类土地不必再经国有征收而直接出让，环节较少、成本更低。④增加工业、仓储、商服用地供应，但对商品住宅市场短期影响有限。集体经营性建设用地入市，规定可用于工业、商业及租赁房、廉租房、共有产权房等，而不能用于商品住宅建设。这避免对住宅市场造成短期冲击，影响较大将是工业、仓储、商服用地开发及住房租赁市场。  合肥调整商品住宅用地定价、拍卖方式 事件描述：合肥调整商品住宅用地定价方式，根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况，确定用地最高限价、参考价（即起拍价）。拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。 点评：此次合肥调整采取地价挂钩房价供地方式，有助于避免地价房价脱节，稳定开发商及购房者预期。竞自持租赁住房将更加考验房企资金实力与综合运营能力，预计后续主流房企在合肥将更具优势，同时也有助于合肥租赁市场建设，进而更好落实房地产长效机制。总体看来，此次合肥土拍新政的出台体现政府对楼市发展的强力管控，“稳地价、稳房价、稳预期”政策导向依旧明确，预计后续市场走向仍将以稳为主。 二、 每周楼市动态  新房成交上行，市场将趋于稳定：本周新房成交环比升12%；二手房环比降3%，延续下行。楼市在经历3、4月小阳春后，5月起逐步回归平稳。随着多地政策及资金面边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”且提及不将房地产作为短期刺激经济手段，市场整体将趋于稳定。 图表1 新房成交环比上升 图表2 新房月日均成交环比下行 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所  库存环比回升，中期或仍将上行：16城取证库存7971万平米，环比升0.99%。资金面持续收紧情形下，加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择，而调控从紧或进一步改变购房预期，预计中期库存仍将缓慢上行。 12%37%11%6%-3%11%-9%-9%-20%-10%0%10%20%30%40%整体跟踪城市一线二线三线新房成交套数环比二手房7333 8221 7791 6882 -1.5%12.1%-5.2%-11.7%-15%-10%-5%0%5%10%15%6000650070007500800085002019.52019.62019.72019.8套新房月日均成交环比 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 3 / 5 图表3 整体库存环比回升 图表4 去化周期拉长 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所  推盘稳中有升，去化率环比上行：上周重点城市新推房源1万套，环比升0.5%；开盘去化率69%，环比升3个百分点。考虑到多地政策边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”、潜在供应规模较大，去化率后续仍将面临压力。 图表5 上周（8.19-8.25）推盘加速 图表6 上周（8.19-8.25）开盘去化率环比上行 资料来源:中指院，平安证券研究所 资料来源:中指院，平安证券研究所  挂牌整体上行，市场情绪较为谨慎：19城二手房挂牌111.5万套，环比升2%。楼市降温情形下挂牌量持续上升，市场对后市仍较为谨慎。 图表7 二手房挂牌量持续上行 图表8 本周各城市二手房挂牌量涨跌不一 资料来源:链家，平安证券研究所 注：2019年为同比2018年末 资料来源:链家，平安证券研究所 788978797893797126492654266626472795278328072891244524422420243324002500260027002800290030007820784078607880790079207940796079808-108-178-248-31万平16城库存（左轴）一线二线三线7.347.337.347.428.528.538.578.515.255.225.275.4310.5810.5610.4710.530246810128-108-178-248-31月16城去化一线二线三线115371007399651001302000400060008000100001200014000201820198.12-8.188.19-8.25套周均推盘79%67%66%69%69%62%69%80%85%68%65%63%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%201820198.12-8.188.19-8.25周均开盘去化率一线二线28356111122.4%76.4%81.5%0%20%40%60%80%100%0204060801001202016年末2017年2018年2019.8.31万套19城二手房挂牌同比-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%-2%0%2%4%6%8%10%12%整体深圳北京成都重庆长沙大连东莞佛山广州杭州济南南京青岛苏州上海武汉天津厦门烟台二手挂牌量较上月同比较上周环比（右轴） 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 4 / 5  土地成交、溢价率回落，整体趋于平稳：上周百城土地成交953.5万平米，环比降30%；溢价率5.2%，环比降3.7个百分点；其中广州成交靠前。随着多地土拍政策及资金端边际收紧，核心城市土地市场将趋于平稳。 图表9 百城土地成交面积环比回落 图表10 百城土地成交前五城 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所 三、 每周投融资动态 根据Wind统计，本周（8.26-8.30）房企境内发债170.5亿元，环比升5.5%，境外仅一只债券发行，金额1亿美元。境内外发行利率位于3.1%-8.5%区间，其中建发房地产发行利率较前次上行，宋都股份、时代中国较前次持平，首开股份较前次下行。2019年为房企偿债高峰期，楼市逐步回归平稳情形下，预计房企融资态度将保持积极。 图表11 部分房企债券发行情况（8.26-8.30） 房企 发行利率 利率变化 发行金额（亿元） 币种 期限（年） 类型 境内发行 建发房地产 4.18% ↑0.09pct 2.5 RMB 7 公司债 首开股份 4.14% ↓0.25pct 16.8 RMB 5 私募债 宋都股份 8.5% 持平 2 RMB 3 私募债 境外发行 时代中国 6.75% 持平 1 USD 4 企业债 资料来源:Wind，平安证券研究所 2777 2226 1361 954 19.6%11.9%8.9%5.2%0%5%10%15%20%25%0500100015002000250030002019.62019.78.12-8.188.19-8.25万平百城土地周均成交溢价率178 146 82 62 51 050100150200广州长沙济南沈阳潍坊万平百城土地成交前五城（8.19-8.25） 平安证券综