估值丰富

资料来源：彭博社审核员：Deloitte Touche Tohmatsu相关报告1. 力争收入的复合年增长率为20％– 262019年3月2. 租赁业务中的声音表现– 2018年8月22日2019年8月27日招银国际证券|股票研究|公司更新大号songfor（960 HK）保持（保持）估值丰富目标价26.06港元（先前目标价HK $ 23.23）1H19的收入和核心净利润分别增长42.2％至386亿元人民币和26.0％至47.0亿元人民币。我们将2019年的盈利预测上调6.8％至178亿元人民币。我们预计20年底的每股净资产值为37.23港币。因此，我们将目标价从23.23港币上调至26.06港币。维持持有。中期核心利润增长26％至49亿元人民币。1H19，交付建筑面积增加30％至284万平方米，已确认均价增加9.5％至每平方米人民币12,044元，带动收入增长42.2％至人民币386亿元。此外，租金收入增长39％也推动了收入增长。通用汽车从1H18的37.1％缩小至1H19的32.6％。 JCE的贡献为10.6亿元人民币，刺激了盈利的增长。扣除非现金项目，1H19的核心盈利增长26.0％至47亿元人民币。截至2019年6月，预售和未预订物业达到人民币2,470亿元，通用汽车约占25-30％。1H19的合约销售稳定增长。于二零一六年上半年，合约销售金额及面积分别下跌8.8％至1,005亿元人民币及3.5％至651万平方米。 1H19在重庆和杭州的销售额分别为142亿元人民币和106亿元人民币。龙湖将在2H19推出约2,400亿元人民币的物业，其中57％为新物业，以实现全年销售目标2,200亿元人民币。租赁公寓是一个惊喜。在1H19，租金收入增长39.2％至25.8亿元人民币。 Longfor透露，租赁公寓的租金收入在1H19总计为4.3亿元人民币，并计划在2019年达到10亿元人民币。经营中的客房数量将从2019年6月的6万增加到2019年12月的8万。在19H的2H19商场将开始营业。到19世纪末，龙湖将运营38个购物中心，可出租建筑面积362万平方米。上升/下降-6.8％当前价格HK $ 27.95中国房地产行业首席财务官曼森(852) 3900 0853黄成玉(852) 3761 8773股票数据 Mkt帽（百万港元）166,599平均3个月的时间（百万港元）52w高/低（港元）32.15 / 16.08发行总数（百万）5,961 资料来源：彭博社股权结构蔡新义44.0％蔡Ku 23.5％吴宇森6.0％自由流通量56.0％资料来源：香港交易所分享表现绝对相对的1个月-7.2％1.3%土地储备总面积为7093万平方米。在1H19，公司获得了50个地块3个月3.1%7.7%总建筑面积924万平方米的土地（应占建筑面积671万平方米）。6个月16.2%28.6%股东应占对价为人民币521亿元。截至2019年6月和12个月29.5%36.9%归属土地储备分别为7093万平方米和4911万平方米米资料来源：彭博社分别。平均土地成本为每平方米人民币5,632元，相当于当量12个月价格表现在1H19达到合约平均售价的34.7％。这块土地足以满足四（港元）多年的发展，并提供25-30％总经理33960港元恒指（调整后）维持持有。我们削减了2019年的交付假设，但包括282019年的重估收益。因此，我们向上调整收益23预计2019年将增长6.8％至178亿元人民币。我们还预测20年底的资产净值至18是HK $ 37.23。因此，我们将目标价从23.23港币上调至26.06港币。13较资产净值折让30％。收益概要88/201812/20184/2019（12月31日）2017财年18财年19财年20财年FY21E收入（人民币百万元）72,075115,798148,976204,396234,233同比增长（％）31.560.728.737.214.6净利润（百万元）12,59916,23717,83119,49421,778每股收益（人民币）2.1702.7793.0073.2873.672同比增长（％）37.928.08.29.311.7市盈率（x）11.69.08.37.66.8市净率（x）2.11.81.61.41.3产量 （％）3.03.94.65.25.8净资产收益率（％）17.919.919.118.518.3净负债率（％）56.949.654.348.146.9资料来源：公司数据，CMBIS估计 页1 2019年8月27日2图1：2019年中期业绩1H19A（人民币百万元）1H18A（人民币百万元）成长性(%)备注营业额38,57027,12142.2%-物业发展34,16524,03742.1%1H19认可的建筑面积和平均售价分别增长29.8％和9.5％-物业投资2,5771,85139.2%1H19购物中心的出租率达98％-物业管理1,8281,23248.3%销售成本(25,988)(17,051)52.4%毛利12,58210,07024.9%毛利率从1H18的37.1％缩小至1H19的32.6％其他营业收入51835346.6%分销成本(1,175)(871)34.9%行政费用(2,166)(1,778)21.8%息税前利润9,7597,77425.5%净财务费用(58)(42)40.1%1H19债务成本为4.56％关联的1,057450134.7%主要来自广州天辰龙湖大厦和成都华昭极好的2,3122,595-10.9%投资物业重估收益税前收益13,07010,77821.3%税收(4,920)(4,085)20.4%1H19有效税率下降0.3个百分点至37.6％税后利润8,1506,69321.8%少数民族(1,840)(1,263)45.7%净利6,3105,43016.2%中期股息增长20％至每股人民币0.36元基本收益4,7043,73326.0%资料来源：公司资料图2：收益修订人民币百万元19财年新20财年FY21E19财年旧20财年FY21E19财年差异（％）20财年FY21E收入148,976204,396234,233159,716206,820233,932-6.7%-1.2%0.1%毛利46,32259,46167,98649,54960,14967,920-6.5%-1.1%0.1%息税前利润38,25548,76655,72440,82749,30955,668-6.3%-1.1%0.1%净利17,83119,49421,77816,69919,75021,7336.8%-1.3%0.2%每股收益（人民币）3.013.293.672.823.333.666.8%-1.3%0.2%毛利率31.1%29.1%29.0%31.0%29.1%29.0%0.1点0点0点息税前利润率25.7%23.9%23.8%25.6%23.8%23.8%0.1点0点0点净利润12.0%9.5%9.3%10.5%9.5%9.3%1.5点0点0点资料来源：CMBIS估计图3：20年底净资产值每股资产净值（人民币百万元）（百万港元）（港元）资产净值百分比备注发展中物业192,442214,53936.1097%WACC为9.5％投资物业64,56271,97612.1133%封顶率6-8％知识产权正在开发中22,92025,5524.3012%WACC为9.5％租赁公寓4,8005,3510.902%4个20 P / S总金额284,724317,41853.41143%净债务(86,236)(96,138)(16.18)-43%2020年12月资产净值198,488221,28037.23100%资料来源：CMBIS估计 2019年8月27日3财务摘要 损益表现金流量概要YE 12月31日（人民币万元）2017财年18财年19财年20财年FY21EYE 12月31日（人民币万元）2017财年18财年19财年20财年FY21E收入72,075115,798148,976204,396234,233息税前利润19,80732,21238,25548,76655,724物业发展67,462108,719140,400193,500221,200D＆A292238896102物业投资2,5934,0904,6315,7676,366营运资金变动58,93855,342(19,712)(9,000)(29,200)物业管理2,0192,9893,9455,1286,667已付所得税(7,147)(10,247)(18,005)(21,028)(23,356)销售成本(47,639)(76,270)(102,654)(144,935)(166,247)其他(280)343(1,556)(9,555)(10,963)毛利24,43639,52946,32259,46167,986营运现金净额71,34777,874(930)9,279(7,693)其他收入和收益4361,2741,0201,1601,323资本支出(88,897)(88,367)(8,113)(6,496)(4,552)分销费用(1,797)(3,193)(3,426)(4,701)(5,387)合伙人/合资企业(8,672)(12,453)5,892(3,400)400行政费用(3,267)(5,397)(5,661)(7,154)(8,198)其他(13,335)(15,143)000其他费用00000投资产生的净现金(110,904)(115,964)(2,221)(9,896)(4,152)营业利润19,80732,21238,25548,76655,724募集股本277(129)000财务费用(45)(75)(118)(128)(140)债务变动17,56540,45611,38010,60015,000合伙人/合资企业1,8686431,2808541,000已付股息(2,739)(4,489)(6,168)(6,998)(7,828)极好的4,9234,7022,31200其他33,83920,693000税前收益26,55437,48341,72949,49156,584筹资活动产生的现金净额48,94156,5315,2133,6027,172利得税(10,075)(16,592)(18,446)(23,278)(26,606)现金净变化9,38418,4412,0622,985(4,673)少数权益16,47820,89123,28326,21429,978初期现金17,25826,64245,08347,14550,130永动的00000汇兑差额00000净利12,59916,23717,83119,49421,778期末现金26,64245,08347,14550,13045,457核心利润9,77012,71016,22519,49421,778抵押存款119181134134134BS现金26,76145,26447,27950,26445,591 资产负债表键比率YE 12月31日（人民币万元）2017财年18财年19财年20财年FY21E叶12月31日2017财年18财年19财年20财年FY21E非流动资产129,096134,855146,580162,410172,160销售组合（％）固定资产8633,3663,8004,2004,650物业发展93.693.994.294.794.4投资物业68,09584,41092,00098,000102,000物业投资3.63.53.12.82.7合伙人/合资企业13,19314,93716,00017,20018,000物业管理2.82.62.62.52.8无形资产00000总100.0100.0100.0100.0100.0其他非流动资产46,94532,14234,