最佳三强

中国房地产业终审法院首席法官(852) 3900 0853黄成玉(852) 3761 8773股票数据营业额上限（百万人民币）303,772平均每月3个月（人民币mn）1,013 52w高/低（人民币）33.60/20.40已发行股份总数（百万）1,578（H） 9,724（A）资料来源：彭博社持股结构体深圳地铁28.69％菊生花13.57％安邦6.57％资料来源：公司数据，CMBIS分享表现绝对1个月-11.5％3个月-0.3％相对的-11.1%-4.8%资料来源：彭博社12个月价格表现（人民币）000002 CH40.035.030.025.020.015.010.05.00.08/2018SHSZ300（重新设置）12/20184/20198/201资料来源：彭博社审计师：普华永道会计师事务所少数权益万科-A（000002 CH）最佳三强概要。在交付总建筑面积和平均售价增长的推动下，1H19的净利润增长29.8％至118亿元人民币。我们将估值推高至2020年预期市盈率8倍。因此，我们将目标价从31.68元人民币上调至33.92元人民币。维持买入建议。1H19净利润飙升30％。在交付总建筑面积增长20.7％和平均售价增长10.7％的推动下，1H19收入增长32.9％至1,393亿元人民币。 GM从1H18的33.7％提高到1H19的36.2％。营销，一般及行政费用支出与收入之比持平于8.0％。因此，1H19净利润增长29.8％至118亿元人民币。截至2019年6月，预售及未预订物业为6,216亿元人民币。1H19的合约销售增长了10％。1H19的合约销售金额和面积分别增长9.6％至3,340亿元人民币和5.6％至2,150万平方米。就地域细分而言，上海地区和中西部地区的销售额占1H19合同销售总额的35.9％和22.1％。同时，144平方米以下的中小型公寓占1H19售出住宅的91％。多数买家是首次购买者或首次升级者。在1H19，完成了1,060万平方米的物业，同比增长15.6％，约占全年计划的34.5％。在1H19收购了1,373万平方米的土地储备。在1H19，万科在1H19收购了54块土地，总建筑面积为1,373万平方米（或应占建筑面积为942万平方米）。截至2019年6月，土地储备总量和归属土地储备分别为1.53亿平方米和9293万平方米。此外，万科参与了多个城市重建项目，总建筑面积为341万平方米。目前的土地储备足以应付未来三年的发展。租金和物业管理业务强劲增长。1H19的租金收入和物业管理收入分别增长82.1％至20.9亿元人民币和28.4％至52.8亿元人民币。截至2019年6月，全球35个城市的82,000套租赁公寓投入运营。此外，万科管理的零售物业超过1,350万平方米，其中915万平方米的零售项目（正在运营的643万平方米）由SCPG管理。上调目标价至33.92元。截至2019年6月，净负债率为35.0％。资产负债表状况良好。我们微调我们的盈利预测并略微上调。此外，我们将估值推高至2020年预期市盈率的8倍，而不是9倍2019年预期市盈率。因此，我们将目标价从31.68元人民币上调至33.92元人民币。上升潜力是24.8％。重申买入建议。收益摘要（12月31日）分析师认证DPS（人民币元）权益总额BVPS（人民币）资料来源：公司数据，CMBIS估计收入（人民币百万元）237,345297,083395,725457,827506,463同比增长（％）3.725.233.215.710.6净利润（百万元）28,05233,77340,82847,91153,742FY21E2.543.063.634.244.76同比增长（％）33.420.418.816.712.2市盈率（x）10.78.97.56.45.7市净率（x）24.424.424.424.424.4产量 （％）3.33.94.45.25.9净资产收益率（％）21.121.721.521.320.5净负债率（％）8.830.925.629.722.2资料来源：公司数据，CMBIS估计目标价RMB 33.92（先前目标价为人民币31.68元）上升/下降+ 24.8％现价RMB 27.176个月-1.7%-10.4%12个月16.4%0.4%页1招银国际证券|股票研究|公司更新买（维持） 少数权益2图1：2019年中期业绩1H19现金1H18现金变化（％）其他流动资产周转139,320104,85932.9%购买128,47298,11030.9%1H19交付的建筑面积增加21％，公认的平均售价增加11％保持2,672477460.0%卖5,2834,11428.4%租借2,0941,15082.1%不8001,008-20.7%销售成本(88,833)(69,488)27.8%18财年50,48735,37142.7%GM从1H18的33.7％提高到1H19的36.2％其他营业收入2,4111,68842.8%分销成本(3,187)(2,808)13.5%1H19的销售费用/收入收窄0.4个百分点至2.3％行政费用(7,040)(4,731)48.8%1H19行政费用/收入增长0.6ppt至4.5％其他费用(894)(829)7.9%CMBIS评分41,77828,69245.6%利息花费(4,860)(3,674)32.3%关联的90776518.7%税前收益37,82525,78246.7%税收(18,540)(12,260)51.2%1H19有效税率增加1.5个百分点至49.0％税后利润19,28613,52342.6%少数民族(7,444)(4,399)69.2%净利11,8429,12429.8%初期现金图2：合同销售初期现金图3：1H19的合同销售明细资料来源：公司资料2019年8月21日 页 请阅读最后一页上的分析员认证和重要披露图4：收入修订人民币百万元19财年新20财年FY21E19财年旧20财年FY21E19财年差异（％）20财年FY21E收入毛利息税前利润净利每股收益（人民币）毛利率3。8点1。9点1。9点息税前利润率3。8点1。8点1。8点净利润0。7点0。3点0。3点资料来源：CMBIS估计图5：20年末净资产值估算（人民币百万元）每股资产净值（元）每股资产净值（港元）资产净值百分比备注已完成的项目WACC为11。8％ ��正在施工未来发展上市证券市场价值总金额净债务2020年12月资产净值资料来源：CMBIS估计图6：5年期远期市盈率平均值= 8。3倍图7：5年期A-H溢价平均值= 15。4％资料来源：彭博社，招商银行资料来源：彭博社，CMBIS财务摘要 损益表现金流量概要YE 12月31日（人民币万元）2017财年18财年19财年20财年FY21EYE 12月31日（人民币万元）2017财年FY18A FY19E FY20E FY21E收入息税前利润物业发展折旧及摊销施工营运资金变动物业服务已付所得税其他业务其他销售成本营运现金净额毛利资本支出其他收入和收益合伙人/合资企业分销费用其他行政费用投资产生的净现金其他费用营业利润募集股本债务变动财务费用已付股息合伙人/合资企业其他极好的筹资活动产生的现金净额税前收益现金净变化利得税。初期现金 少数权益3期末现金净利权益总额核心利润BVPS（人民币）资料来源：公司数据，CMBIS估计权益总额YE 12月31日（人民币万元）BVPS（人民币）资料来源：公司数据，CMBIS估计权益总额20财年BVPS（人民币）资料来源：公司数据，CMBIS估计此外，分析师确认，分析师及其联系人（由香港证券及期货事务监察委员会发布的行为守则所定义）（1）均未买卖本研究项目所涉及的股票或进行过交易。在本报告发布之日前30个日历日内进行报告； （2）将在本报告发布之日后3个工作日内交易或交易本研究报告所涵盖的股票； （3）担任本报告涵盖的任何香港上市公司的高级管理人员； （4）在本报告所涵盖的香港上市公司中拥有任何财务利益。395,725457,827506,463412,073467,727512,899-4.0%-2.1%-1.3%18财年134,672147,014162,440124,725141,435154,9668.0%3.9%4.8%CMBIS评分111,155120,928135,500100,245115,136127,93110.9%5.0%5.9%20财年40,82847,91153,74239,51747,62852,6443.3%0.6%2.1%FY21E3.634.244.763.524.214.663.2%0.7%2.0%非流动资产34.0%32.1%32.1%30.3%30.2%30.2%施工物业发展物业发展投资物业28.1%26.4%26.8%24.3%24.6%24.9%施工物业服务物业服务无形资产10.3%10.5%10.6%9.6%10.2%10.3%其他业务总总其他流动负债损益率（％）现金税前利润率应收账款税前利润率存货净利润其他流动资产有效税率10,3130.911.022%流动负债847,355 1,121,91 1,206,00 1,273,00 1,362,50资产负债表比率借贷204,79118.1220.2045%流动比率（x）324,37428.7032.0071%贸易及其他应付款项5,8260.520.571%应收日合约负债545,30448.2553.79120%应付日(90,399)(8.00)(8.92)-20%递延税项库存日454,90540.2544.87100%其他流动负债净资产负债率（％）1614121086420回报率（％）(%)706050403020100-10-20-30非流动负债借贷08/1908/1808/1708/1608/1508/1408/1808/1708/1608/1508/14 少数权益4鱼子其他非流动负债资产回报率 少数权益5股东权益每股数据少数权益披露与免责声明分析师认证DPS（人民币元）权益总额BVPS（人民币）资料来源：公司数据，CMBIS估计披露与免责声明分析师认证负责本研究报告全部或部分内容的研究分析师，应就其在本报告中涵盖的证券或发行人提供的证明：（1）所表达的所有观点均准确反映了其观点或观点。她对标的证券或发行人的个人看法； （2）他或她的报酬的任何部分均与该分析师在本报告中表达的具体意见没有直接或间接关系。此外，分析师确认，分析师及其联系人（由香港证券及期货事务监察委员会发布的行为守则所定义）（1）均未买卖本研究项目所涉及的股票或进行过交易。在本报告发布之日前30个日历日内进行报告； （2）将在本报告发布之日后3个工作日内交易或交易本研究报告所涵盖的股票； （3）担任本报告涵盖的任何香港上市公司的高级管理人员； （4）在本报告所涵盖的香港上市公司中拥有任何财务利益。237,345297,083395,725457,827506,463CMBIS评分64,17388,966 111,155 120,928 135,500购买225,761278,083371,298427,413470,226：未来12个月内潜在回报率超过15％的股票1,9292,9224,5295,5005,680保持8453,4114,1625,0776,194：未来12个月内潜在回报率从+ 15％到-10％的股票45,230 (21,185) (63,577) (99,000) (86,000)卖7,1999,79612,73416,30019,560：未来12个月内潜在亏损超过10％的股票(26,514) (36,592) (53,771) (51,679) (58,192)不3,5385,7937,5319,03710,483额定(2,496)(493)13,77027,12344,914：股票未通过CMBIS评级(160,621)(187,131)(261,053)(310,813)