在GBA中拥有足够的资源

2019年8月28日洛根地产（3380 HK）在GBA中拥有足够的资源罗汉于二零一六年上半年的核心盈利增长59％至46.7亿元人民币。 19年首7个月，公司实现546亿元的合约销售，同比增长25％，完成了850亿元人民币销售目标的64％。我们维持目标价13.10港元不变。升级到购买。1H19的核心盈利增长59％。罗汉在1H19的收入增长78.3％至270亿元人民币。洛根（Logan）积累了强大的城市再开发管道，准备实现收入。期内，洛根录得49亿元人民币的一级土地开发收入，占总收入的10％以上。在主要土地开发的高利润率（毛利率约为50％）的支持下，总体毛利率为34.8％，高于2017/18财年的毛利率（34.4％/ 33.7％）。核心纯利上升59％至46.7亿元人民币，相当于核心纯利率17.3％。19M7的命中率达64％。于二零一九年上半年，公司实现合同销售金额453亿元人民币，销售面积339万平方米，分别增长27.7％和85.9％。由于期内南宁项目增多而深圳销售减少，整体平均售价为人民币13,186元/平方米，低于18/19财年的人民币17,096 / 16,008元/平方米。实际上，根据管理层的说法，本地ASP是稳定的。 19财年可售资源为1,500亿元人民币。 19年首7个月，洛根实现合同销售546亿元人民币，完成年度销售目标850亿元人民币的64％。我们认为洛根很可能会完成其19财年的销售目标。此外，预售但未预订的物业总额超过700亿元人民币。现在，城市重建起着更重要的作用。截至1H19，洛根总土地储备为3,590万平方米，估计可售金额为4,270亿元人民币。大湾区的土地储备达到2170万平方米（占土地储备的70％），可售金额估计为217亿元人民币（占可售金额的61％）。目标价13.10港元（先前目标价HK $ 13.10）上/下+ 14.1％当前价格HK $ 11.48并在未来每年贡献核心利润的10％-20％。维持目标价，上调至买入。我们将19/20财年的盈利预测上调7.3％/ 1.1％至人民币105.16 / 118.17亿元。洛根（Logan）是深圳题材的玩家。它得益于深圳作为“试点城市”的新位置，以展示中国政治和经济体系的美德和成就，以期最终成为世界一流的城市。当前估值并不昂贵，19/20财年市盈率为5.4倍/4.8倍，19/20财年收益率为6.3％/ 7.0％。我们维持13.10港元的目标价，相当于26.20港元的资产净值折让50％。升级到购买。收益摘要（YE 3112月）FY17A FY18A FY19E FY20E21财年收入（人民币）mn）27,69044,13761,37792,755105,695同比增长(%)34.859.439.151.114.0净收入（元）mn）6,4318,12310,51611,81712,627每股收益（人民币）1.171.481.922.152.30同比增长(%)44.426.529.512.46.9市盈率（x）8.87.05.44.84.5市净率（x）2.72.11.71.41.2产量 （％）2.03.36.37.08.4净资产收益率（％）30.730.231.529.226.3净负债(%)67.963.259.457.950.2资料来源：公司数据，CMBIS估计页1招银国际证券|股票研究|公司更新买上）中国房地产业黄成玉(852) 3761 8773终审法院首席法官(852) 3900 0853股票数据最高市值（百万港元）62,944每月平均3个月（百万港元）59.252w高/低（港元）14.26 / 6.69发行总数（百万）5,483资料来源：彭博社持股结构体祺家族77.6％自由流通量22.4％资料来源：香港交易所分享性能绝对相对的资料来源：彭博社12个月价格表现（港元）161412108648/20183380港币恒指（重估）12/20184/20198/2019资料来源：彭博社审核员：毕马威会计师事务所此外，洛根在墨西哥有1,880万平方米的并购/城市再开发项目1个月-9.0%0.6%管道，可售资源达3250亿元人民币。用3个月3.7%10.5%强大的本地优势和扎实的执行力，管理层计划进行转换6个月-1.2%10.6%每项不少于300亿元的市区更新业务可售价值12个月13.0%21.7% 2019年8月28日2图1：按城市划分的可售总额嘘图2：按类型划分的可售总额资料来源：公司资料成交总额：752亿元资料来源：公司资料成交总额：752亿元图3：城市可出售的土地储备图4：城市可出售的并购新加坡长三角 其他地区广州 其他城市3%1%南宁16％3%深圳20％中山6％3%佛山6％GBA以外4％深圳29％香港和澳门3％清远/阳江/河yu汕头7％惠州/东固安13%广州/汉/肇庆17％珠海21%东莞市惠州18％5%珠海市han12%土地储备可出售：4,270亿元13%并购管道可售：3,250亿元资料来源：公司数据，预计均价：人民币11,894 /平方米资料来源：公司数据，预期均价：人民币17,315 /平方米图5：按类型划分的总建筑面积图6：按城市划分的土地储备建筑面积收益率1％新加坡1%南宁23％其他地区4％深圳5%惠州/东固安16%香港和澳门0％汕头12％清远/阳江/河yu广州/汉服/肇庆19％珠海市土地总储备 5467万平方米资料来源：公司资料一个9%资料来源：公司资料汉10％土地储备建筑面积：3590万平方米安图新加坡4%1%其他2%南宁11%深圳24%其他GBA57%嘛管道，325.0，43％土地储备427.0, 57%嘛管道，18.77, 34%土地储备35.90, 66% 2019年8月28日3图7：1H19结果（人民币百万元）1小时181小时19更改收入15,15427,02278%出售物业13,17416,38224%租金收入487147%建设收入9695,843503%一级土地开发收入1,0674,900359%减：营业税及其他与销售有关的税(105)(174)67%销售成本(9,542)(17,629)85%毛利5,6119,39267%其他的收入7591,36780%销售及分销费用(271)(685)153%行政费用(447)(627)40%其他费用(37)(2)-95%息税前利润5,6159,44668%联营企业和合资企业的份额(10)(78)665%财务费用(521)(826)59%极好的1,060816-23%税前利润6,1459,35752%所得税(2,350)(4,067)73%年度利润3,7955,29039%非控制性权益(363)(162)-55%永久利息(83)(84)1%股东的净利润属性3,3495,04551%核心利润2,9384,67259%资料来源：公司资料 2019年8月28日4财务摘要 损益表现金流量概要12月31日（人民币万元）2017财年18财年19财年20财年FY21E12月31日（人民币万元）2017财年18财年19财年20财年FY21E收入27,69044,13761,37792,755105,695息税前利润8,52713,83418,49921,93923,550出售物业26,95139,06344,22057,69561,073折旧及摊销64-384453租金收入8892138172198营运资金变动(6,008)(14,342)257(11,867)(8,695)建设收入9664,19212,57531,43740,869已付所得税(3,881)(5,023)(6,142)(6,977)(7,456)初级土地开发-1,0674,9004,1654,373其他12,81310,099(5,177)6,0933,552减：营业税和其他(316)(277)(455)(714)(817) 经营活动产生的现金净额11,5164,5687,4759,231 齿轮(18,172)(29,250)(41,256)(66,211)(77,061)毛利9,51714,88720,12026,54428,634资本支出(1,413)(1,413)(1,413)(1,413)(1,413)关联公司(176)(176)(176)(176)(176)其他的收入6961,3691,572311412其他(10,256)(22,457)(9,474)(13,705)(4,454)营销费用(929)(1,231)(1,841)(2,783)(3,171)投资活动产生的现金净额(11,844)(24,046) (11,062) (15,293)(6,043)行政费用(748)(1,134)(1,350)(2,133)(2,325)其他费用息税前利润联营企业和合资企业的份额金融费用(672) (1,417) (1,815) (2,147) (2,449) 筹资活动产生的现金净额活动7,017 极好的2,8291,787816--税前收益10,88914,01917,45019,82221,181现金净变化6,6898,7905,0693,4337,852利得税(3,881)(5,023)(6,142)(6,977)(7,456)年初现金13,56019,87828,45233,52236,955汇兑差额(371)(216)---本年度利润7,0088,99611,30812,84513,725年末现金19,87828,45233,52136,95544,806非控制性权益(481)(708)(626)(862)(933)永久利息(97)(165)(165)(165)(165) 键比率净利6,4318,12310,51611,81712,62712月31日FY17A FY18A19财年20财年FY21E核心净利润4,6287,0239,94711,81712,627销售组合（％） 平衡片是12月31日FY17A FY18A FY19E FY20E FY21E当前资产83,595 130,640 166,532 209,111 234,863 主要土地发展-2.48.04.54.1库存38,45854,781 65,282 76,297 总100100100100100贸易及其他应收款20,44837,81651,14779,27891,909现金和现金等价物19,87828,45233,52236,95544,806损益率（％）其他4,8109,5919,5919,5919,591毛利率34.433.732.828.627.1息税前利润率30.831.330.123.722.3非当前资产28,27639,45439,42439,46439,570税前利润率39.331.828.421.420.0PP＆E148176196205232净利润23.218.417.112.711.9投资属性15,66518,33818,33818,33818,338核心净利率16.715.916.212.711.9合伙人和合资企业11,91519,49019,44019,47019,550有效税率35.635.835.235.235.2其他5481,4501,4501,4501,450增长（％）收入34.859.439.151.114.0总资产111,871170,095205,956248,575274,433毛利45.156.435.231.97.9息税前利润54.662.233.718.67.3当前负债57,29488,539113,730143,600155,943净利43.326.329.512.46.9贸易方式应付款37,27647,45060,32688,28185,624核心利润51.451.741.618.86.9合同负债-16,78527,99727,32139,185资产负债表比率ST贷款17,30919,74520,84723,4