地产行业周报：成交环比回落，银保监启动地产业务专项检查

地产行业周报 成交环比回落，银保监启动地产业务专项检查 行业周报 行业报告 地产 2019年08月11日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业周报*地产*政治局重申“房住不 炒 ” ， 资 金 端 延 续 收 紧 》 2019-08-04 《行业专题报告*地产*物业管理行业全景图：“城镇化+消费升级+渗透率提升”多重驱动，物管发展方兴未艾》 2019-07-29 《行业周报*地产*成交延续回落，苏州调控再升级》 2019-07-28 《行业周报*地产*多地获住房租赁财政支持试点》 2019-07-21 《行业动态跟踪报告*地产*投资、开工呈现韧性，销售延续负增长》 2019-07-15 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013 ZHENGXIWEN239@PINGAN.COM.CN 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。  本周观点：本周银保监会发文拟在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，同时银保监下发信托“64号文”，对下半年房地产信托监管重点进行传达。从23号文出台，到房地产信托受控、境外发债限制，再到银行专项检查，行业融资密集受限，预计后续资金面仍将持续趋紧。板块投资方面，风险偏好下行背景下，主流房企低估值、高股息率、业绩增长确定优势逐步显现，已公布预告的保利、绿地、金地等中报业绩均呈现高增，配置价值持续凸显。建议关注低估值、高股息率、业绩增长确定、融资占优的龙头房企如保利、万科，以及布局核心城市群及周边、销售及业绩维持高增的二线龙头如中南、阳光城、荣盛等。  行业动态：1）针对银行的房地产业务专项检查来临，关注几个重点；2）银保监会下发信托“64号文”，控地产力度不减；3）上海自贸区新片区放宽人才购房限制，对全市影响有限。  楼市动态：1）新房成交下行，市场将趋于稳定。本周新房成交环比降8%，二手房环比降8%。随着多地政策及资金面边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”且提及不将房地产作为短期刺激经济手段，市场整体将趋于稳定。2）库存环比回落，中期或仍将上行。16城取证库存7897万平，环比降0.4%。资金面持续收紧情形下，加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择，而调控从紧或进一步改变购房预期，预计中期库存仍将缓慢上行。3）推盘量下滑，去化率微升。上周重点城市新推房源8486套，环比降23.8%；开盘去化率59%，环比升1个百分点。考虑到多地政策边际收紧，政治局会议坚持“房住不炒”、潜在供应规模较大，去化率后续仍将面临压力。4）挂牌整体上行，市场情绪较为谨慎。19城二手房挂牌106.7万套，环比升0.8%。楼市降温情形下挂牌量持续上升，市场对后市仍较为谨慎。5）土地成交回落、溢价率回升，整体趋于平稳。百城土地成交环比降1.9%，溢价率12.3%，环比升3个百分点。随着多地土拍政策及资金端边际收紧，核心城市土地市场将趋于平稳。  投融资动态：根据Wind统计，本周（8.5-8.9）房企境内发债139.8亿元、境外发债11亿美元，较前次分别上升48.6%、下降65.9%。境内外发行利率位于3.25%-12.88%区间，其中龙光控股、蓝光发展、建业地产发行利率较前次有所上行，建发房地产有所下行。2019年为房企偿债高峰期，楼市逐步回归平稳情形下，预计房企融资态度将保持积极。  风险提示：1）当前市场整体有所降温，而三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价仍将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）受楼市火爆影响2016年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，板块未来面临毛利率下滑风险；3）近期行业资金面持续收紧，而多地亦相继政策微调以降低市场热度，后续楼市回归平稳过程中若超预期降温，部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。 -30%-20%-10%0%10%20%30%Aug-18Nov-18Feb-19May-19沪深300地产证券研究报告 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 2 / 6 一、 每周行业动态  针对银行的房地产业务专项检查来临，关注几个重点 事件描述：银保监会发布《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。 点评：①这是继信托机构窗口指导之后，对23号文的进一步落实。其用意在于严控银行资金违规流入房地产，防范房地产过度金融化。更深层次目的则是为了控制房地产对金融资源的过度占用，确保实体经济有效供血。数据显示，2019上半年房地产贷款余额增速、个人住房贷款余额增速分别为17.1%、17.3%，高于总贷款余额增速13%。②银保监会将此选择权交给了地方局，由地方局根据各地实际情况来确定检查对象。这也是“因城施策”的具体体现。32个城市中，房地产信贷规模大或占比高的机构，大概率会被纳入检查，包括全国性银行的分行机构和地方银行。按通知规定，各银保监局检查银行机构的数量原则上不得少于3家。③本次专项检查的内容比23号文规定更细，由23号文的5点扩充为五大方面16项检查要点，新增了“房地产业务授信政策和内控制度执行情况、房地产业务风险管理情况、对银行理财资金投向房地产领域非标准化资产的监督管理情况”等内容。可见这次不仅是针对银行的房地产业务结果进行检查，而会具体深入到相关管理制度和管理过程的检查。④从23号文出台，到房地产信托受控、境外发债限制，再到银行专项检查，各类收紧信号可谓是少有的密集，这其实已经影响到了部分房企的融资计划安排。这次检查，预计会让不少银行的房地产融资业务更趋谨慎，个别比重偏高的银行可能会面临压降要求，这将使得已经够紧的房企融资局面变得更紧。  银保监会下发信托“64号文”，控地产力度不减 事件描述：银保监会下发《关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》，提出要按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取监管约谈、现场检査，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等措施，坚决遏制房地产信托过快增长。 点评：此次银保监会将“64号文”下发至各银保监局信托监管处室，并由后者将监管意见传达给各辖区信托公司，意味着监管当局已有持续督导的打算，下半年信托窗口指导及相应监管处置将成常态。通知提到要坚决抑制房地产信托过快增长，为对今年5月“23号文”的后续推动，预示着房地产信托融资渠道将持续从紧。  上海自贸区新片区放宽人才购房限制，对全市影响有限 事件描述：近期国新办举行介绍上海自贸试验区新片区总体方案发布会，会上透露将打造更具吸引力的人才发展环境，主要涉及：1）人才“居转户”年限由7年缩短至5年，核心人才进一步缩短至3年；2）非本市户籍人才购房资格由居民家庭调整为个人，同时个税或社保缴纳年限由5年缩短至3年。 点评：①自贸区人才购房限制的放宽主要是为配合聚焦吸引国际及国内各方面人才的政策导向，短期或将提高区域购房热度，但中长期来看，仍将取决于人口流入、区域产业及经济发展。此外，由于限购放宽仅限临港新片区，预计对上海全市影响有限。②结合政治局会议提及不将房地产作为短期刺激经济的手段，以及多地政策及资金面持续收紧，“房住不炒” 主基调并未发生改变，预计后续政策导向仍将以稳为主。 二、 每周楼市动态  新房成交下行，市场将趋于稳定：本周新房成交环比降8%，增速由正转负；二手房环比降8%，延续下行。楼市在经历3、4月小阳春后，5月起逐步回归平稳。随着多地政策及资金面边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”且提及不将房地产作为短期刺激经济手段，市场整体将趋于稳定。 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 3 / 6 图表1 新房成交环比回落 图表2 新房月日均成交环比下行 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所  库存环比回落，中期或仍将上行：16城取证库存7897万平，环比降0.4%。资金面持续收紧情形下，加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择，而调控从紧或进一步改变购房预期，预计中期库存仍将缓慢上行。 图表3 整体库存环比回落 图表4 去化周期缩短 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所  推盘量下滑，去化率微升：上周重点城市新推房源8486套，环比下降23.8%；开盘去化率59%，环比升1个百分点。考虑到多地政策边际收紧，政治局会议坚持“房住不炒”、潜在供应规模较大，去化率后续仍将面临压力。 图表5 上周（7.29-8.4）推盘量下滑 图表6 上周（7.29-8.4）开盘去化率微升 资料来源:中指院，平安证券研究所 资料来源:中指院，平安证券研究所 -8%-18%1%-12%-8%-10%-7%-13%-20%-15%-10%-5%0%5%整体跟踪城市一线二线三线新房成交套数环比二手房7321 8213 7733 7202 -1.6%12.2%-5.8%-6.9%-10%-5%0%5%10%15%66006800700072007400760078008000820084002019.52019.62019.72019.8套新房月日均成交环比78867898793278972710270926792650267727052813280524992485243924412400250026002700280029007860787078807890790079107920793079407-207-278-38-10万平16城库存（左轴）一线二线三线7.347.357.387.358.718.718.618.525.035.085.285.2710.8110.7510.5510.560246810127-207-278-38-10月16城去化一线二线三线115371014211136848602000400060008000100001200014000201820197.22-7.287.29-8.4套周均推盘79%67%58%59%69%62%62%38%85%68%56%71%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%201820197.22-7.287.29-8.4周均开盘去化率一线二线 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 4 / 6  挂牌整体上行，市场情绪较为谨慎：19城二手房挂牌106.7万套，环比升0.8%。楼市降温情形下挂牌量持续上升，市场对后市仍较为谨慎。 图表7 二手房挂牌量持续上行 图表8 本周各城市二手房挂牌量涨跌不一 资料来源:链家，平安证券研究所 注：2019年为同比2018年末 资料来源:链家，平安证券研究所  土地成交回落、溢价率回升，整体趋于平稳：上周百城土地成交1868万平米，环比降1.9%；溢价率12.3%，环比升3个百分点；其中昆明成交靠前。随着多地土拍政策及资金端边际收紧，核心城市土地市场将趋于平稳。 图表9 百城土地成交面积环比回落 图表10 百城土地成交前五城 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所 三、 每周投融资动态 根据Wind统计，本周（8.5-8.9）房企境内发债139.8亿元、境外发债11亿美元，较前次分别上升48.6%、下降65.9%。境内外发行利率位于3.25%-12.88%区间，其中龙光控股、蓝光发展、建业地产发行利率较前次有所上行，建发房地产有所下行。2019年为房企偿债高峰期，楼市逐步回归平稳情形下，预计房企融资态