房地产行业简报：2019年5月居民部门信贷数据点评-按揭投放意愿维持高位，二线首套房贷利率分化

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2019年6月12日 房地产 按揭投放意愿维持高位，二线首套房贷利率分化 ——2019年5月居民部门信贷数据点评 行业简报 ◆2019年5月信贷数据公布 2019年5月，新增人民币贷款11800亿元，同比增2.6%；其中居民部门新增人民币贷款6625亿元，同比增7.8%。 2019年1-5月，新增人民币贷款80058亿元，同比增长11.4%；其中居民部门新增人民币贷款29983亿元，同比增长3.7%。 ◆5月居民中长贷延续较高增长，银行按揭投放意愿维持高位 5月居民部门新增信贷环比多增1367亿元（+26%），同比多增482亿元（+7.8%）。其中5月新增居民短贷环比多增855亿元（+78%），同比少增272亿元（-12.3%）；新增居民中长贷环比多增512亿元（+12%），同比多增754亿元（+19.2%），延续了3月以来较高的同比增速。 2019年1-5月，居民新增中长贷22642亿元，同比+11.2%，增速较1-4月水平（+9.3%）进一步提升1.9pc。从信贷投向来看，3 -5月连续三个月新增贷款中居民部门占比超过50%，1-5月累计新增贷款中居民部门占比为37%，居民中长贷占比为28%。 ◆一线首套房贷利率继续小幅下降，二线城市出现分化 按揭利率方面，2019年5月全国首套房贷平均利率5.42%，连续6个月环比回落；二套房贷平均利率5.74%，连续7个月环比回落；当前首套、二套房贷利率均为2018年以来最低水平。 根据融360数据，2019年5月，35个城市533家样本银行中，108家（占比20%）银行首套房贷利率环比下滑。一线城市首套房贷利率继续环比小幅下降，二线城市出现分化，其中沈阳、乌鲁木齐、大连、昆明分别环比下降40bp、30bp、20bp、14bp，南京、青岛则分别环比反弹8bp、6bp。展望全年，资金利率低位稳定，预计按揭利率延续下降趋势但空间有限。具体请参阅2019年下半年投资策略报告《窄通道内紧平衡继续，关注三大阿尔法机遇》。 ◆投资建议：坚守价值蓝筹，关注区域热点、存量运营和物管扩张 随着调控水平提升以及房企逐步拓展上下游，稳定现金流比例将逐步提升，平滑营收和利润的周期性波动，地产行业周期波幅减弱，风险溢价减小，外资配置比例提升，价值蓝筹股的估值有望平缓提升；其次关注三大阿尔法机遇，①区域热点轮动，三大增长极发展提速；②公募Reits渐行渐近，行业长期桎梏或被打破，存量运营渐成实力房企必选；③地产细分板块物业管理进入“提费率、减管制、加资本”的发展新阶段。综合以上建议关注标的万科A+H、保利地产、招商蛇口、金地集团、新城控股、融创中国和中国金茂。 ◆风险分析 国内宏观经济增长放缓，影响居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还；房地产持续调控，导致行业整体销售增速下行超预期；前期需求透支较明显、棚改依赖度较高的三四线城市楼市存在回调压力。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 王梦恺 (执业证书编号：S0930518110003) 021-52523855 wangmk@ebscn.com 联系人 黄帅斌 021-52523828 huangshuaibin@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 窄通道内紧平衡继续，关注三大阿尔法机遇——房地产行业2019年下半年投资策略 ····································· 2019-06-06 房地产行业供需两端资金面均持续改善——2019年4月居民部门信贷数据点评 ····································· 2019-05-09 Q1统计局数据阶段性印证2019年度策略观点——2019年3月国家统计局房地产数据点评 ····································· 2019-04-18 -40%-25%-10%5%20%05-1808-1811-1803-19房地产沪深300 2019-06-12 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 附页 图1：居民新增短贷、中长贷单月值（亿元） 图2：居民新增短贷、中长贷累计值（亿元） 资料来源：Wind，光大证券研究所整理 资料来源：Wind，光大证券研究所整理 图3：全国首套、二套房贷平均利率（%） 图4：355家样本银行中首套房贷平均利率变化占比 资料来源：Wind，光大证券研究所整理 资料来源：融360，光大证券研究所整理 图5：一线城市首套房贷平均利率 图6：部分二线城市首套房贷平均利率 资料来源：融360，光大证券研究所整理 资料来源：融360，光大证券研究所整理 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%-4000-2000020004000600080002018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-05金融机构:新增人民币贷款:居民户:短期:当月值 金融机构:新增人民币贷款:居民户:中长期:当月值 金融机构:新增人民币贷款:居民户:中长期单月同比 -20%-10%0%10%20%-1000001000020000300004000050000600002018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-05新增居民短期贷款累计值 新增居民中长期贷款累计值 新增居民中长期贷款累计同比 4.004.505.005.506.006.502017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-05首套平均房贷利率 全国二套房贷平均利率 0%20%40%60%80%100%2017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-04环比上升占比 环比持平占比 环比下降占比 5.40% 4.96% 5.32% 5.22% 5.39% 4.92% 5.29% 5.20% 4.60%4.80%5.00%5.20%5.40%5.60%北京 上海 广州 深圳 2019年4月 2019年5月 5.49% 5.58% 5.32% 5.41% 5.64% 5.47% 5.58% 5.64% 5.12% 5.27% 5.24% 5.17% 4.80%5.00%5.20%5.40%5.60%5.80%南京 青岛 大连 昆明 沈阳 乌鲁木齐 2019年4月 2019年5月 2019-06-12 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 行业及公司评级体系 评级 说明 行业及公司评级 买入 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上； 增持 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性 未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上； 无评级 因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 基准指数说明：A股主板基准为沪深300指数；中小盘基准为中小板指；创业板基准为创业板指；新三板基准为新三板指数；港股基准指数为恒生指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 特别声明 光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）创建于1996年，系由中国光大（集团）总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司，是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一。根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可，本公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 本公司经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；为期货公司提供中间介绍业务；证券投资基金代销；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务。此外，本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理、直接投资、期货、基金管理以及香港证券业务。 本报告由光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）编写，以合法获得的我们相信为可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性。光大证券研究所可能将不时补充、修订或更新有关信息，但不保证及时发布该等更新。 本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整且不予通知。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险。本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任何法律责任。 不同时期，本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息、建议及预测不一致的报告。本公司的销售人员、交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略。本公司的资产管理子公司、自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策。本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险，在做出投资决策前，建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据。 本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，仅向特定客户传送。本报告的版权仅归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或引用。如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失，本公司保留追究一切法律责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 光大证券股份有限公司2019版权所有。 联系我们 上海 北京 深圳 静安区南京西路1266号恒隆广