地产行业周报 楼市成交延续回温，一线去化率有所改善 行业周报 行业报告 地产 2019年03月31日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业专题报告*地产*节后楼市回温，2019或好于2018》 2019-03-25 《行业周报*地产*一二线楼市延续回温 ， 融 资 成 本 持 续 下 行 》 2019-03-24 《行业周报*地产*一二线楼市延续回升 ， 板 块 配 置 价 值 凸 显 》 2019-03-17 《行业动态跟踪报告*地产*投资延续高位，销售如期回落》 2019-03-15 《行业周报*地产*推盘成交延续回升，关注回温持续性》 2019-03-10 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013 ZHENGXIWEN239@PINGAN.CON.CN 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。  本周观点：三月单月百强房企销售额同比增长21%，楼市整体表现好于预期，同时主流房企2019年销售目标仍有10%~20%增长。随着按揭利率下行及政策预期改善，预计核心城市楼市有望延续缓慢复苏，三四线楼市短期仍有调整压力。板块投资建议方面，随着市场关注回归基本面，地产板块政策及市场底部明确，低估值、高股息且业绩增长确定，配置价值将逐步凸显。个股关注两条主线：1）资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等；2）受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。  行业动态：1）易居企业控股发布2019年年报；2）深圳发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。  楼市动态：1）新房成交延续回升，二手房有所回调。本周新房成交环比升11%，延续回升；二手房成交环比降11%，有所回调。其中一线新房成交环比升4%、二手房环比升2%，均保持升势。按揭利率回落及3月推盘加大背景下，核心城市成交量持续回升，后续仍将重点关注回温持续性。2）三线库存微升，后续仍有望上行。16城取证库存8013万平，环比降0.7%；三线库存2460万平，环比升0.04%。随着楼市步入推盘旺季叠加去化承压，预计后续库存仍将缓慢上行。3）推盘持续加码，一线去化率改善。上周重点城市新推房源1万套，环比升11%，延续升势。开盘去化率71%，环比降4个百分点；其中一线去化率64%、环比升13个百分点。节后市场略有回温，但政策端仍无明显松动，回暖持续性仍有待观察。4）挂牌持续上行，城市分化明显。19城二手房挂牌77万套，环比升2.1%。分城市看，历经两年调整的一线城市上行增速明显放缓，而青岛、烟台等城市压力逐步加大。5）土地成交延续回落，溢价率回升。百城土地成交906万平，环比降16.3%；溢价率22.3%，环比升4.5个百分点。尽管土拍市场整体成交仍较平缓，但溢价率持续回升，预计随着房企融资环境改善，部分核心城市楼市筑底，核心城市土拍市场亦有望缓慢回升。  投融资动态：本周（3.25-3.29）房企境内发债135.7亿元；境外发债12.6亿美元，环比分别降8.3%、升736.7%。境内外发行利率位于3.5%-12%区间，其中福建阳光集团、淮安新城、华远地产、恒利（香港）置业均较前次有所回落。宽货币背景下，预计后续主流房企融资成本仍有望改善；同时2019年为房企偿债高峰期，楼市降温背景下，预计房企融资态度将更加积极。  风险提示：1）2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险；2）楼市大幅调整带来资产大幅减值及净利率大幅下降风险；3）若楼市降温超预期，且融资渠道依旧偏紧，部分中小房企或面临资金链风险。 -40%-30%-20%-10%0%10%Apr-18Jul-18Oct-18Jan-19沪深300地产证券研究报告 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 2 / 6 一、 每周行业动态  易居企业控股发布2019年年报 事件描述：公司公布2018年年报，全年实现营业收入59.5亿元，同比增长28.4%；净利润10.8亿元，同比增长41.3%；归属于公司股东核心净利润11.4，同比大幅增长63.0%；实现EPS0.81元。公司拟每股派发现金红利元22.67港仙。 点评：1）业绩高增。得益于对行业机遇的把握、高效的执行力、强大的股东基础等，期内公司布局业务均取得良好增长；成本端有效控制，期内净利率同比增长1.7个百分点至18.2%。 2）一手房代理储备充足，奠定增长基础。公司2018年成销总额5315.5亿元，同比增长22.8%，带动一手房代理业务实现收入47.6亿元，同比增长21.1%。截至期末，公司一手房代理已覆盖城市204座，已签未售储备面积2.8亿平；充足储备为2019年万亿目标实现奠定基础。 3）房友门店破万家，成长迅速。目前易居房友门店已布局全国56座城市、突破10000家；通过一二级联动2018年代理销售新房2.1万套、同比增长890.3%，交易总额347亿元、同比增长468.9%。交易价值提升带动服务收入同比增长446%至4.2亿元。公司后续将持续构建面向经纪公司、渠道商及物业的“3个10000+”战略格局（10000+门店、10000+渠道、10000+社区），打通从房源端、渠道端到社区乃至消费者的全流通领域，持续优化二手房经纪生态圈。 4）房地产数据及咨询服务影响力持续提升。公司该业务2018年实现收入7.7亿元，同比增长22.9%，至年末已完成9.7万个住宅项目、2.2万个商办项目、84.4万块土地覆盖。2019年计划通过新上线CAIC（中国资管信息服务平台）覆盖5000幢物业资产，由住宅向非住宅领域延伸，力争盘活存量资产价值。  深圳发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》 事件描述：综合整治总用地规模约99平方公里，规划期内综合整治规模55平方公里，占比56%；其中规划期内宝安、龙岗、龙华综合整治规模占比29.3%、27%、15.6%，规模相对较大。 点评：《规划》指出，除法定要求予以拆除用地、城市基础设施等外，综合整治分区范围内用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划；鼓励综合整治分区内用地开展城中村综合整治类更新，引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。预计随着城中村综合整治有序开展，旧改等拆除重建节奏或适度放缓，进而限制房企相关业务增长空间；而随着统租改造持续推进，租赁市场或成房企发展新机遇。 二、 每周楼市动态  新房成交延续回升，二手房有所回调：本周新房成交环比升11%，延续回升；二手房成交环比降11%，有所回调。其中一线新房成交环比升4%、二手房环比升2%，均保持升势。按揭利率回落及3月推盘加大背景下，核心城市成交量持续回升，后续仍将重点关注回温持续性。 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 3 / 6 图表1 新房成交延续回升 图表2 新房月日均成交环比回升 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所  三线库存微升，后续仍有望上行：16城取证库存8013万平，环比降0.7%；三线库存2460万平，环比升0.04%。随着楼市步入推盘旺季叠加去化承压，预计后续库存仍将缓慢上行。 图表3 三线城市库存微升 图表4 三线城市去化月数略微上行 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所  推盘持续加码，一线去化率改善：上周重点城市推出房源1万套，环比升11%，延续升势。开盘去化率71%，环比降4个百分点；其中一线去化率64%、环比升13个百分点。节后市场略有回温，但政策端仍无明显松动，回暖持续性仍有待观察。 图表5 上周（3.18-3.24）推盘量持续加码 图表6 上周（3.18-3.24）一线城市开盘去化率改善 资料来源:中指院，平安证券研究所 资料来源:中指院，平安证券研究所 11%4%9%16%-11%2%-18%-28%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%整体跟踪城市一线二线三线新房成交套数环比二手房7832 5696 4030 6863 12.1%-27.3%-29.2%70.3%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%01000200030004000500060007000800090002018.122019.12019.22019.3套新房月日均成交环比80568044806780132806279228642820278127732743273224692479245924602400250026002700280029007980800080208040806080803-93-163-233-30万平16城库存（左轴）一线二线三线9.679.659.689.6211.2111.1511.4411.276.876.856.786.7513.8513.9013.7913.80468101214163-93-163-233-30月16城去化一线二线三线11537671892001020902000400060008000100001200014000201820193.11-3.173.18-3.24套周均推盘79%63%75%71%69%58%51%64%85%64%84%75%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%201820193.11-3.173.18-3.24周均开盘去化率一线二线 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 4 / 6  挂牌持续上行，城市分化明显：19城二手房挂牌77万套，环比升2.1%。分城市看，历经两年调整的一线城市上行增速明显放缓，而青岛、烟台等城市压力逐步加大。 图表7 二手房挂牌量持续上行 图表8 本周各城市二手房挂牌量环比升降不一 资料来源:链家，平安证券研究所 注：2019年为同比2018年末 资料来源:链家，平安证券研究所  土地成交延续回落，溢价率回升：百城土地成交906万平，环比降16.3%；溢价率22.3%，环比升4.5个百分点；其中佛山成交靠前。尽管土拍市场整体成交仍较平缓，但溢价率持续回升，预计随着房企融资环境改善，部分核心城市楼市筑底，核心城市土拍市场亦有望缓慢回升。 图表9 百城土地成交面积回落 图表10 百城土地成交前五城 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所 三、 每周投融资动态 根据Wind统计，本周（3.25-3.29）房企境内发债135.7亿元；境外发债12.6亿美元，环比分别降8.3%、升736.7%。境内外发行利率位于3.5%-12%区间，其中福建阳光集团、淮安新城、华远地产、恒利（香港）置业均较前次有所回落。宽货币背景下，预计后续主流房企融资成本仍有望改善；同时2019年为房企偿债高峰期，楼市降温背景下，预计房企融资态度将更加积极。 图表11 部分房企债券发行情况（3.25-3.29） 房企 发行利率 利率变化 发行金额（亿元） 币种 期限（年） 类型 境内发行 福建阳光集团 7.5% 持平 2 RMB 3 公司债 2835617722.4%76.4%25.5%0%20%40%60%80%100%0204060801002016年末2017年2018年2019.3.23万套19城二手房挂牌同比-30%-20%-10%0%10%20%30%0%20%40%60%80%100%120%整