地产行业粤港澳大湾区专题报告：大湾区扬帆起航，区域发展迎新契机

粤港澳大湾区专题报告 大湾区扬帆起航，区域发展迎新契机 行业专题报告 行业报告 地产 2019年02月28日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业周报*地产*粤港澳大湾区规划纲要发布，节后成交略有回暖》 2019-02-24 《行业专题报告*地产*庖丁解牛——如何看2019年地产基本面》 2019-02-19 《行业周报*地产*多地棚改计划下调，居民中长贷回升难掩楼市压力》 2019-02-17 《行业快评*地产*楼市稳中趋弱，城市及房企延续分化》 2019-02-12 《行业动态跟踪报告*地产*业绩整体向好，主流房企稳健》 2019-02-12 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013 ZHENGXIWEN239@PINGAN.CON.CN 2019年2月中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。  楼市现状：以广深为核心，梯队特征显著。2018年粤九城实现销售面积8828万平，同比增长1.1%，占全国销售比重的5.1%，其中广佛惠贡献成交50%以上。2015年至今主要城市房价涨幅均超过50%，除珠海外粤九城房价以广深为中心呈现梯队辐射状，整体离港澳仍有较大差距。未来在大湾区协同发展带动下，人均GDP与房价偏离较大的佛山、中山、江门等节点城市，楼市或将迎来较好投资机遇。2018年粤九城整体土地成交1.51亿平，其中商业及住宅类占比仅55.4%，广佛贡献50%的土地出让，肇庆、江门等地出让占比逐步提升。由于持续开发建设，核心珠三角城市土地开发强度均已超国际30%警戒线，产业转移及升级需求迫切。  楼市机遇：经济及人口聚焦、交通路网完善奠定中长期楼市发展基石。粤港澳大湾区占全国GDP10%以上，但人均GDP仍显著低于世界三大湾区。以科技创新为代表的旧金山湾区人均GDP遥遥领先，未来创新有望引领粤港澳大湾区经济实力再上台阶。区域人口密度为1208人/平方公里，低于东京湾区、长三角及京三角；随着大湾区协同发展加速，亦有望加快人口向大湾区城市圈汇聚。根据规划，未来区域将拥有一批在全国乃至全球极具影响力的高校、科研院所，促进人口由数量汇聚向质量提升迈进。纲要规划构建现代化的综合交通运输体系，在加强区域经济体协同发展同时，将进一步加速人口汇聚，为区域楼市中长期健康发展奠定基础。  产业机遇：把握园区建设、物流地产及城市更新蕴含的发展契机。纲要规划将推进国家自主创新示范区建设，有序开展国家高新区扩容。针对大湾区打造国际科技创新中心定位，逐步调整园区产业结构，积极参与孵化、培育甚至入股园区有潜力的科创企业，分享企业成长的收益。纲要明确构建现代货运物流体系，预计未来物流地产尤其高标准仓库建设将迎来快速发展，同时对应物流地产基金等亦蕴含着契机。规划明确因地制宜推进城市更新，传统房企可通过参与城市更新，进行关键区域布局；同时积极参与城市更新衍生的投融资机遇。  投资建议：粤港澳大湾区规划纲要出台标志着区域建设步入全面实施阶段，未来将建成国际一流湾区和世界级城市群。随着大湾区交通路网完善、产业结构升级及人口汇聚，有望为区域楼市持续健康发展提供支撑。从投资标的来看，重点关注大湾区土储资源较多的招商蛇口、天健集团，同时关注园区地产、物流地产及城市更新中蕴含的产业机会。板块投资方面，短期受市场风险偏好提升影响，缺乏弹性和题材的地产股表现相对中庸。展望后市，我们认为若市场情绪持续攀升，低估值滞涨的地产股亦存在补涨的机会；若后续楼市基本面下行，市场风险偏好回落，板块亦存在政策博弈的反弹机会。  风险提示：1）粤港澳大湾区规划实施进度低于预期；2）2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险；3）楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险；4）若楼市降温超预期，且融资渠道依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。 -40%-30%-20%-10%0%10%Feb-18May-18Aug-18Nov-18沪深300地产证券研究报告 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 30 股票名称 股票代码 股票价格 2019-2-27 EPS（元/股） PE（倍） 评级 2017A 2018E 2019E 2020E 2017A 2018E 2019E 2020E 招商蛇口 001979.SZ 21.51 1.55 1.94 2.45 3.05 13.9 11.1 8.8 7.1 强烈推荐 万科A 000002.SZ 28.01 2.54 3.26 4.11 5.10 11.0 8.6 6.8 5.5 强烈推荐 保利地产 600048.SH 13.30 1.31 1.58 1.91 2.30 10.2 8.4 7.0 5.8 强烈推荐 金地集团 600383.SH 11.35 1.52 1.85 2.13 2.44 7.5 6.1 5.3 4.7 强烈推荐 新城控股 601155.SH 33.24 2.67 4.45 6.01 7.88 12.4 7.5 5.5 4.2 强烈推荐 天健集团 000090.SZ 5.85 0.42 0.50 0.74 1.29 13.9 11.7 7.9 4.5 推荐 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 3 / 30 正文目录 一、 粤港澳大湾区纲要落地，创新引领新一轮腾飞.................................................... 6 1.1大湾区地位持续攀升，跃居国家重大区域战略 ............................................................. 6 1.2大湾区规划纲要出台，区域有望再迎腾飞 .................................................................... 7 二、 区域楼市梯队明显，协同发展潜力犹存............................................................... 8 2.1楼市成交区域分化，广佛惠占据半壁江山 .................................................................... 8 2.2房价梯队特征显著，整体增速远超全国 ...................................................................... 11 2.3区域土地资源错位，产业分工协同需求迫切............................................................... 13 三、 经济及人口汇聚、交通路网完善奠定楼市发展基石 .......................................... 16 3.1区域经济基础良好，潜在增长空间犹存 ...................................................................... 16 3.2人口持续净流入，由数量汇聚向质量提升迈进 ........................................................... 18 3.3交通路网日渐完善，为人口汇聚及产业协同奠定基础 ................................................ 22 3.4潜在需求依旧旺盛，佛中江或更具潜力 ...................................................................... 24 四、 大湾区规划带来的产业契机探讨 ....................................................................... 25 4.1园区地产危机并存，产业升级及模式转型迫在眉睫 .................................................... 25 4.2物流地产及产业基金有望迎发展良机 ......................................................................... 27 4.3把握城市更新带来的开发及投融资契机 ...................................................................... 28 五、 投资建议 ............................................................................................................ 29 六、 风险提示 ............................................................................................................ 29 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 4 / 30 图表目录 图表1 粤港澳大湾区各城市面积占比 ................................................................................. 6 图表2 粤港澳大湾区行政区划图 ........................................................................................ 6 图表3 粤港澳大湾区相关政策时间线 ................................................................................. 6 图表4 2008年后广东省服务业占比显著提升 .................................................................... 7 图表5 近年粤港澳大湾区服务业占比明显回升 ................................................................... 7 图表6 粤港澳大湾区主要城市战略及产业定位 ................................................................... 7 图表7 大湾区粤九限售、限购、限贷规定 .......................................................................... 8 图表8 粤九城历年销售面积走势 ........................................................................................ 9 图表9 2017-2018粤九城销售面积占比持续下滑 ............................................................... 9 图表10 粤九