2110份问卷看清中国消费：居民住房拥有率高、一线城市改善需求大、六成居民认为房价过高，但仍有五成有买房意愿、房贷支出杠杆低、租房和物业支出稳定

行业报告|行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2019年02月15日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 徐超 分析师 SAC执业证书编号：S1110518070007 xuchao@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:供应下滑，成 交 持 平 ， 土 地 市 场 持 续 低 迷 ——房地产土地周20190128》 2019-01-30 2 《房地产-行业研究周报:基本面依旧较弱、看好1月下旬后地产股机会——房地产销售周报0128》 2019-01-30 3 《房地产-行业点评:12月地产统计数据点评：竣工高增，投资开工高位略下，累计销售持续向下。》 2019-01-23 行业走势图 居民住房拥有率高、一线城市改善需求大、六成居民认为房价过高但仍有五成有买房意愿、房贷支出杠杆低、租房和物业支出稳定 ——2110份问卷看清中国消费 天风证券研究所组织春节返乡问卷调查，共回收2110份有效问卷，其中一线城市（北上广深）770份，占比36%；其余城市占比64%；从年龄看，20-35岁与36-55岁人数最多，分别为1417和513，占比分别为67.16%和24.31%，区域分布相对合理，年龄分布比较集中。 整体住房拥有率较高，北京及20-35年龄段住房拥有率最低，一线城市居住面积改善空间较大：整体住房拥有率为86.4%；一线城市为84%、二三四线城市为88%，一线城市中北京住房拥有率最低为80.8%，深圳83.0%、上海86.5%、广州93.3%；从年龄来看，20-35岁住房拥有率最低为82.0%，36-55岁住房拥有率为95.3%，55岁以上住房拥有率为97.2%，整体住房拥有率相对较高。在有房者中，一线城市居住面积改善空间较大，50-100平米占比最高，达到35.6%，100-200平米占比33.5%；而二三四线城市居住面积较高，100-200平米占比最高，达到43.0%，50-100平米占比为33.6%；可以看出一线城市居住面积总体比二三四线城市略微偏小。 大多数房贷占家庭支出不超过30%，人均月房贷或房租低于3000元的最多，占比达到38%，人均月收入集中在1万元-5万元，59%对收入增长乐观，较去年下降，大部分人不与父母一起生活，大部分人没有父母财政支持：调查显示62.6%的家庭房子月供占收入比例在30%以内，19.0%的家庭房子月供比例在30%-50%，整体而言购房杠杆较低。家庭人均月固定房贷或房租支出为3000元以下的最高为38.39%，3000元-5000元占比20.85%，5000元-1万元占比17.58%。而收入方面，37.9%的家庭人均月收入在1万元-5万元，25.9%的家庭人均月收入在5000元-1万元，5万元以上占比8.2%，家庭收入差距较小，且有59.1%的人认为自己未来一年收入将实现增长，乐观情绪较去年同期调查的80%有大幅下降。采访人群中，25.6%的人为独居状态，24.5%为三口/四口之家，20%二人世界，12.94%与父母同住（有孩子），10.57%与父母同住（无孩子）。另外，68.6%的人表示父母不会提供财政支持，20.1%的人会接受父母提供平均每月5000元以内的支持。 六成居民认为目前房价过高难以接受，54%的人有买房意愿，买房压力主要来自首付不足：数据显示，有59.7%的采访人群认为目前房价过高，23.6%的人认为目前房价可以接受。在买房意愿方面，54.0%的人想要买房，其中28.8%的人是为了改善需求，25.2%的人认为首套房是刚需；另外有38.9%的人无买房意愿，其中19.8%认为改善需求不急，19.1%表示房子已购。人们对买房存在的压力和担忧中，最突出的是首付不足，占36.2%，其次担心下跌占25.5%，收入下跌占20.4%，9.1%的人是由于贷款较难。 房租大部分不变，采访人群大部分认为周边房子房租微涨，超过半数认为今年房子比去年同期难卖，物业费普遍不高：调查显示，认为自己支付或收取的房租没变化的比例最高，为30.4%，14.5%认为涨不超过20%，12.8%认为涨20%以上，2.8%认为下降。认为身边房子租金趋势微涨的比例最高，为45.5%，持平的占25.5%，下降和大涨各占10%。54.4%的采访人群认为他们所在地的房子目前比2018年春节更难卖，其中34.6%的人认为难卖一点，19.8%的人认为要难卖许多；仅有22.7%的人认为与去年春节一样。在住房物业费收取方面，物业费为2-4元/平/月最高为29.1%，24.7%为2元以下，9.2%为4-6元，6元以上仅为3.8%。 投资建议：通过2110份问卷调查，我们发现样本群体住房拥有率相对较高达到86.4%，以大户型大面积为主，改善型需求下降。此外，我们看到由于过去多年严格的首付比例限制，我们整体的购房杠杆相对合理，人均月房贷或房租不超过3000元最多为38%，居民房贷支出占家庭总支出不足30%的家庭占到近62.6%，但有六成的居民认为房价过高难以接受，超过半数认为他们所在地的房子目前比去年同期难卖。54%的采访人群有买房意愿，41%的人对未来收入增长不乐观，大部分人认为买房压力来自于首付不足。租房市场方面，大部分人认为房租不变。 风险提示：一季度销售数据不达预期，政策持续调控，问卷调查样本具有局限性。 -37%-31%-25%-19%-13%-7%-1%2018-022018-062018-10房地产沪深300 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 住房拥有率较高：整体房屋拥有率86.4%，北京及20-35年龄段住房拥有率最低，一线城市居住面积改善空间较大 ......................................................................................................................... 3 2. 购房杠杆相对较低：大多数房贷占家庭支出不超过30%，家庭人均月固定房贷或房租支出低于3000元的最多，占比达到38%，人均月收入集中在1万元-5万元，59%对收入增长乐观，较去年下降，大部分人不与父母一起生活，大部分人没有父母财政支持 ................... 5 3. 六成居民认为目前房价过高难以接受，54%的人有买房意愿，买房压力主要来自首付不足 ............................................................................................................................................................................ 6 4. 房租大部分不变，采访人群大部分认为周边房子房租微涨，超过半数认为今年房子比去年同期难卖，物业费普遍不高 .................................................................................................................... 7 5. 投资建议 ........................................................................................................................................................ 8 图表目录 图1：受访者年龄 ............................................................................................................................................. 3 图2：一线城市住房拥有率 .......................................................................................................................... 4 图3：家庭有房的套数 ................................................................................................................................... 4 图4：已购房子的户型 ................................................................................................................................... 4 图5：已购房子的面积 ................................................................................................................................... 4 图6：所支付的物业费 ................................................................................................................................... 4 图7：房子月供占收入比例 .......................................................................................................................... 5 图8：家庭人均月固定房贷或房租支出 ................................................................................................... 5 图9：人均月收入 ............................................................................................................................................. 5 图10：对未来一年家庭收入涨幅预期 ..................................................................................................... 5 图11：居住状况 ............................................................................................................................................... 6 图12：父母是否会提供经济支持 ......................................................................