新鸿基地产：研究报告

东亚证券有限公司公司类别：香港中环德辅道中10号9楼交易：2308 8200研究：3608 8096传真：3608 6113香港研究分析员：Carmen Wong 2014年3月3日新鸿基地产有限公司(新鴻基地產)董事长兼董事总经理：郭炳联，雷蒙德 中期业绩强调投资物业实体由联营公司和共同控制实体持有 新鸿基地产（「新鸿基地产」或「集团」）报告截至2014年12月31日止六个月的纯利为157亿港元，较去年同期减少17.5％。撇除投资物业的重估收益（扣除递延税项），其基本溢利按年下跌20.5％，至84.6亿港元，较市场对于中国发展利润低于预期的估计逊色。 受香港及中国内地物业销售疲弱拖累，营业额按年微跌1.3％至320.9亿港元。每股盈利为港币5.71元，较去年同期下跌19.8％。 其财务状况仍然强劲。截至2014年12月31日，净负债对权益比率从2014年6月30日的15.7％下降至13.8％，净负债从2014年6月的652亿港元降至2014年12月的597亿港元。 尽管盈利能力下降，本集团仍建议派发中期股息每股0.95港元，与2014年上半年度持平。派息比率从1HFY14的13.3％增至1HFY15的16.6％。本报告仅作参考之用，我们东亚证券有限公司未就该报告采取任何行动。本文档及其内容均不得解释为任何形式或形式的要约，邀请，广告，诱使或表示。本文档基于我们认为可靠的信息，但不能保证准确性和完整性。本文所表达的观点如有更改，恕不另行通知。在准备本报告时，我们在本文所述公司的证券中没有职位，而其他东亚银行集团公司的公司可能会不时在本文中提及的公司的证券中拥有权益。截至2014年12月31日止六个月的中期业绩摘要： 房地产开发商:00016:24,702.78 (03/03/2015)：HK $ 122.30（03/03/2015）：2,834.86百万：346,703百万港元：HK $ 129.40 / HK $ 90.35部门香港证券交易所代码恒指市场价发行股票帽。52周高/低1HFY15百万港元1HFY14百万港元-更改周转32,09332,506(1.3%)公允价值变动前营业利润的10,44612,502(16.4%)投资公允价值上升属性6,9348,689(20.2%)应占联营公司业绩共同控制2,5293,071(17.6%)投资公允价值上升属性1,4221,3554.9%净利润15,696基本净利润（不包括公允价值）投资物业净值变动的8,46319,02710,644(17.5%)(20.5%)递延税）港币港币每股收益–基本5.717.12(19.8%)每股基本收益分享3.083.98(22.6%)每股股利- 临时0.950.95不变的 东亚证券有限公司公司类别：2 新鸿基地产在2015财年第一季度在香港增加了3个新地盘，贡献了273.5万平方英尺（1HFY14：111万平方英尺）的应占建筑面积。截至2014年12月底，其香港土地储备总面积达到4,950万平方英尺（2014年6月底：4,690万平方英尺），此外还有超过2,700万平方英尺的农业用地。在中国，应占土地储备总计8160万平方英尺，而2014年6月底为8430万平方英尺。业务亮点按活动细分的营业额（包括联营公司和共同控制实体）百万港元1HFY15%1HFY14%-更改香港物业销售5,35914.4%6,49117.1%(17.4%)中国大陆4,22711.4%7,18919.0%(41.2%)9,58625.8%13,68036.1%(29.9%)香港租金收入7,65520.6%7,19819.0%6.3%中国大陆1,6314.4%1,5374.1%6.1%新加坡3490.9%3430.9%1.7%9,63525.9%9,07823.9%6.1%酒店营运2,5476.8%2,3396.2%8.9%电信8,67323.3%6,53117.2%32.8%其他业务6,76918.2%6,29016.6%7.6%总37,210100.0%37,918100.0%(1.9%)物业销售 包括联营公司和共同控制实体，香港房地产销售收入同比下降了17.4％。 2015财年1HFY期间预订的主要项目包括：i）观塘的一个海港广场； ii）荃湾西的多维尔； iii）粉岭的一号山； iv）半山的十二座山峰。此外，2015财年第一季度的发展利润率同比下降15.7个百分点至31.6％。尽管如此，新鸿基地产于二零一五年财政年度上半年取得强劲的合约销售额约160亿港元，占其2015财年全年销售目标250亿港元的64％。 在中国，来自物业销售（包括联营公司和共同控制实体）的收入同比大幅下降（-41.2％）至42.27亿港元，发展利润率从2014年上半年的35.6％下降至14.1％。预订的主要项目包括：i）上海拱门一期，ii）广州的森林山1A期和iii）广州的皇家公园1A和1B期。新鸿基地产于二零一五年上半年的应占合约销售金额约为27亿港元，高于其2015财年的销售目标70亿港元。出售的主要项目包括：i）上海拱门一期工程； ii）佛山的东方外滩项目；以及iii）上海天玺项目。物业投资 来自香港的物业投资收益按年稳步增长6.3％，至76.55亿港元，这主要归因于积极的租金调整和新租金的上涨。其中，零售物业组合及办公室物业的租金收入总额分别按年上升6.7％及5.7％。总体入住率保持在95％的高水平，与2014年6月底的水平相同。 在中国，2015财年上半年的房地产投资项目收入同比增长6.1％至16.31亿港元，这得益于租金的高回报和高入住率。 东亚证券有限公司公司类别：3酒店营运 尽管其部分酒店在2014年第4季度受到占领运动的不利影响，但由于2015年上半年的平均房价保持稳定和入住率较高，其酒店业务的收入仍同比增长8.9％至25.47亿港元。电信 数码通（315.HK）2015财年上半年的收入同比增长32.8％至86.73亿港元，这主要得益于手机和配件销售的增长（同比增长58％）。纯利较去年增加50％，至港币4.66亿元。前景与展望香港签约销售强劲，超过年度销售目标。新鸿基地产于2015年首两个月的首两个月的合约销售为90亿港元。加上2015财政年度上半年的合约销售，合约销售总额达250亿港元，超出其整个财政年度的销售目标。尽管如此，管理层维持2015财年香港和中国大陆的合同销售目标为320亿港元。其即将在香港推出的项目将包括针对奢侈品以及大众市场领域的各种项目，例如：i）西九龙的天玺，ii）何文田第一期，iii）元朗镇项目和iv）荃湾关澳市地段第118号工程。中国房地产销售可能会逐渐好转。管理层预期中国的房地产销售将在2015年有所改善，这主要得益于抵押贷款和购房者限制的放松以及近期的货币宽松措施。即将推出的主要项目包括：i）广州商务中心，ii）佛山的东方外滩和iii）上海库利南项目。来自投资物业的租金收入稳健增长。香港租金收入的增长将继续受到积极的租金调升和新零售项目贡献的推动。正在筹建中的新零售项目包括：i）元朗的YOHO中城购物中心（将于2015年底开业），ii）将军澳的PopWalk（2016年初），iii）北角的海滨零售项目和iv）a南昌站的新购物中心。在中国，得益于其在上海强大的市场地位以及新投资物业的贡献，本集团的租金收入将继续保持强劲增长。即将进行的项目包括：i）上海两个ICC办事处（将于2015年完成），ii）广州Parc Central（2015年），iii）广州天汇广场（2016年），以及iv）大型徐家汇中心在上海（2017年）。估价：新鸿基地产股份的市盈率为0.79倍2015财年预测市净率（相对历史平均水平1.2倍），较2015财年预测净资产值折让39％（相对历史平均水平18％），具有吸引力。鉴于i）具吸引力的估值，ii）在本集团的法院案件后消除悬而未决的价格以及iii）在香港的强劲合约销售，我们建议在新鸿基地产“买入”。建议：购买 东亚证券有限公司公司类别：4重要披露/分析师声明/免责声明本报告由东亚银行有限公司（“ BEA”）的全资子公司东亚证券有限公司发布。每位主要负责本报告内容的研究分析师（无论是部分还是全部）均证明（i）对本报告中提及的公司和证券的观点准确反映了他/她的个人观点； （ii）他/她的报酬的任何部分均与本报告中表达的具体建议或观点没有或没有或将有任何直接或间接关系。本报告仅出于提供信息的目的而编写，无意基于此报告采取任何行动。本报告或其内容均不得解释为任何形式或形式的要约，邀请，广告，诱使或表示。本报告基于东亚证券有限公司认为可靠的信息，但不能保证准确性或完整性。本报告中表达的分析或观点仅反映了相关分析师在本报告发布之日的观点，如有变更，恕不另行通知。本报告中的任何建议均未考虑特定的投资目标，财务状况和任何特定接收者的特定需求。接受者不应将此报告视为行使其判断力的替代品。投资涉及风险，投资者在进行投资决策时应谨慎行事，并在必要时获得单独的法律或财务建议。东亚证券有限公司和/或东亚银行集团对因使用或依赖本报告或就本报告而作出的进一步通讯而造成的任何直接或间接损失不承担任何责任。在撰写本报告时，东亚证券有限公司没有在此提及的一家或多家公司的证券中的地位，而东亚银行及其附属机构/关联公司和/或与任何一家公司相关的人士可能会不时拥有权益在本报告中提到的证券中。 BEA及其关联公司/关联公司，其董事和/或员工可能在此处提及的证券中拥有职位并可能影响其交易，也可能为这些公司提供或寻求进行经纪，投资银行和其他银行服务。BEA和/或其任何关联公司/关联公司可以实益拥有本报告中提及的一家或几家公司的任何类别的普通股证券的总计1％或更多，并且在过去12个月内可能已获得赔偿和/或在接下来的3个月内，向报告中提到的一家公司寻求投资银行服务的赔偿。本报告不针对任何地方，州，国家或其他司法管辖区的公民或居民或位于任何地方的公民或居民，或旨在供任何人或实体分发或使用，这与发布，提供或使用是相反的遵守法律法规。